Odlučili ste se za montažnu kuću. Tome su prethodili mjeseci raspitivanja i skupljanja svih mogućih informacija i sada ste na početku. Što je sve potrebno? Od čega početi? Koliko će to trajati? A troškovi? Građenje kuće svakako je složeniji pothvat od kupovine stana te zahtijeva dosta strpljenja, živaca i uloženog vremena. Većina tvrtki specijaliziranih za izvođenje montažnih kuća obavljaju za klijenta dobar dio potrebnih poslova: od kompletne projektne dokumentacije, koordinacije radnika do posebnih kreditnih linija. Slijedi pregled koraka koji će omogućiti da vaša stambena želja postane stvarnost.
1. Kupovina građevinskog zemljišta
Ukoliko niste jedan od sretnika koji su građevinsko zemljište dobili u nasljedstvo, slijedi vam ovaj doista zahtjevan posao. Oboružajte se strpljenjem, jer traženi iznosi na našem nedovoljno reguliranom tržištu nekretnina znaju doista biti nerealni.
Cijena građevinskog zemljišta ovisi o njegovoj namjeni prema važećem urbanističkom planu, atraktivnosti lokacije, veličini i obliku zemljišta, dostupnim komunalnim priključcima, subjektivnoj procjeni samog prodavatelja itd. Prema podacima Burze nekretnina, trenutno su cijene zemljišta u porastu, te prosječna cijena građevinske parcele u Zagrebu iznosi 280 eura po kvadratu. Posebno su na cijeni parcele u sjevernom dijelu grada, u blizini tramvajske zone, škola i vrtića ili većih rekreacijskih zona. Zemljište na Jarunu tako stoji oko 650 eura, u Maksimiru od 300 do 700 eura, u Šestinama oko 300 eura, u Dubravi od 300 do 500 eura, a elitni kvartovi poput Šalate ili centra grada prelaze i 1200 eura po metru kvadratnom.
Visoke cijene, nedovoljno kvalitetnih parcela i želja za idilom života u prirodi potakla je mnoge na istraživanje zagrebačke okolice. Samobor je već dugo popularan među Zagrepčanima, a cijene variraju od 80 do 300 eura, slično kao i u Sesvetama. Povoljne i kvalitetne parcele mogu se naći primjerice u Brezovici i Čučerju za oko 30 eura po kvadratu. Sve popularniji je i Zaprešić gdje ćete parcelu od 600 kvadrata platiti tridesetak tisuća eura i stanovati u blizini golf terena i jahaćeg centra. Zemljišta najzanimljivija prosječnom kupcu su ona u okolici Zagreba, smještena uz neku brzu prometnicu, veličine oko 600 m2. Cijene takvih parcela prošle godine rasle su oko 15%, a očekuje se nastavak uzlaznog trenda.
Cijena zemljišta na Jadranu prosječno iznosi oko 125 eura/m2. U gradskim zonama Splita, Zadra ili Šibenika iznos se penje na 300 do 400 eura, a u bližoj okolici do 150 eura. Kvadrat parcele uz more rijetko gdje možete naći ispod 500 eura/m2. Razvojem mreže autocesta narasle su cijene i donedavno jeftinog zemljišta u Lici i Gorskom kotaru: sa 10 do 20 kn na 10 do 20 eura. Slavonija je i dalje među jeftinijim regijama. Iznosi spomenuti u članku se odnose na procijenjene raspone cijena u ovom trenutku, tj. realne cijene na tržištu mogu odstupati od navedenih (više pod:Cijena i ponuda na tržištu montažnih kuća).
Da bi se na nekom zemljištu moglo graditi, nužno je da se ono nalazi unutar građevinskog područja utvrđenog važećim urbanističkim planom. Plan propisuje i namjenu zemljišta, što se točno smije graditi, maksimalnu dozvoljenu visinu objekta, maksimalnu izgrađenost parcele, udaljenost od prometnog koridora i drugo. Posebno obratite pozornost na namjenu zemljišta. Čest je slučaj da ljudi kupe parcelu usred zelenila koja se nalazi u tzv. Mješovitoj zoni, te kroz koju godinu za prvog susjeda dobiju mini tvornicu ili limarsku radionu. Susjedstvo znatno utječe na vrijednost buduće nekretnine. Pored toga, kvalitetna građevinska parcela ima čim pravilniji geometrijski oblik (omogućava bolje pozicioniranje objekta), nije zasjenjena susjednim brijegom i nalazi se na ravnom terenu ili blažoj padini (strmi tereni su kompliciraniji za gradnju). Vlasnikom zemljišta ste postali u trenutku kada u Gruntovnici izvadite valjani Vlasnički list.
2. Odabir tvrtke
Montažne kuće su gotov proizvod, stoga je izuzetno važno gdje ga kupujete. Ne žalite vremena i truda uloženog u prikupljanje informacija. Internet je svakako dobar početak. Sve najveće tvrtke koje posluju na našem području imaju svoje stranice: na pojedinima možete saznati sve potrebne detalje, druge su vrlo šture ("sve ovisi o dogovoru").
Na tržištu se nude klasične montažne kuće drvene konstrukcije, zidane montažne kuće, te montažne kuće od masivnih trupaca (o njihovim karakteristikama doznajte više pod: Brza i kvalitetna izvedba montažne kuće ). Pošto ste odabrali tip montažne kuće koji vam odgovara, slijedi analiza ponuđenih cijena i usluga. Istaknute cijene shvatite kao okvirne i budite pažljivi pri njihovu uspoređivanju. Popisi uključenih radova i usluga se znatno razlikuju: neke tvrtke posebno naplaćuju projektnu dokumentaciju, transport preko određene kilometraže, smještaj radnika ili unajmljivanje kranske dizalice.
Provjerite i je li u cijenu uračunat PDV, te kakvi su uvjeti plaćanja i kreditiranja. Raspitajte se o kvaliteti konstrukcije: karakteristikama vanjskog zida (poželjan je što manji koeficijent prolaska topline Uk i barem 20 cm toplinske izolacije vanjskih zidova – više pod: Montažne kuće i ušteda energije ), atestima upotrijebljenih materijala, garanciji zvučne i toplinske izolacije, kvaliteti stolarije, te što točno uključuju "paketi" usluga. Provjerite reference tvrtke, te se raspitajte o mogućnosti razgleda izložbene kuće. Tu opciju nude svi veći proizvođači, a nekoliko ovakvih kuća se nalazi i na Zagrebačkom velesajmu. Liste referenci su važne, jer nije rijedak slučaj u današnje vrijeme, da određen broj tvrtki postoji samo na internetu. Internetski forumi nude veliku količinu informacija na temu montažne kuće, no takvim podacima treba pristupiti s određenim oprezom i svakako ih provjeriti.
3. Definiranje projekta montažne kuće
Pošto ste odabrali izvođača, u projektnom birou ćete uz pomoć stručnjaka definirati izgled svoje nove kuće, kao i sve potrebne radove i materijale. Pri tome će vam pomoći i 3D vizualizacija koju danas nudi većina tvrtki. Na internetu su dostupni katalozi gotovih projekata većine proizvođača. Manje preinake takvih projekata u pravilu su uključene u cijenu, a moguće je ostvariti i potpuno jedinstven projekt prema vašim željama. Treba napomenuti da odstupanja od tipskih projekata znače i odstupanja od cijene koja mogu ići i do 50 eura po kvadratu. Izvedbu kuće poskupljuju dodatni uglovi, neobični kutovi, niše, razvedeni krovovi, zakrivljeni zidovi itd.
Montažne kuće – istine i zablude
Koliko kvadrata vam zapravo treba? Pokušajte realno procijeniti svoje mogućnosti i potrebe prije no što se zaputite u projektni biro. Prevelika kuća često umjesto željenog komfornog doma, vlasnicima postaje teret. Svakako je dobro razmisliti o pitanjima poput: planirate li veliku obitelj, hoće li se dijete uskoro osamostaliti, privatni ste poduzetnik kojem je potreban dodatni radni prostor ili dio kuće želite iznajmljivati, koliko vremena možete posvetiti održavanju doma i slično.
Što zbog socijalnih uvjeta, što zbog mentaliteta, kod nas se kuća tradicionalno zida generacijama. Proces je obično dug i neizvjestan, a ovisi o dotoku financijskih sredstava i rasporedu godišnjih odmora bliže i dalje rodbine. S druge strane, montažna kuća često se naziva i gotovom kućom, što znači da je montažna kuća gotovi proizvod koji se ne može izvoditi (i kupovati) po jedan kat svako ljeto, kako je kod nas običaj. Imajući to na umu, vrlo je važno svoje želje prilagoditi financijskim mogućnostima, jer montažna kuća ne može ostati nedovršena. Uostalom, kuća građena montažnom tehnologijom se vrlo jednostavno može naknadno dograditi.
Sigurno već dugo zamišljate vanjski izgled vaše nove kuće. Katalozi nude svakojaka, često uvozna rješenja, koja oblikovno i funkcionalno ne odgovaraju našem podneblju. Hacienda je svakako bolje rješenje za Španjolsku nego Istru, kao što i alpskoj kućici mjesto nije usred Like. Suvremene tendencije u arhitekturi slijede potrebe modernog stanovanja, te prednost daju jednostavnosti u vanjskom oblikovanju, oplemenjenom karakteristikama lokalnih materijala i graditeljskih formi.
Opseg radova na vašoj novoj kući je još jedna važna tema pregovora. Većina izvođača nudi mogućnost "roh-bau" izvedbe ili izvedbe po principu "ključ u ruke". "Roh-bau" je u našoj građevinskoj praksi dosta rastegnut pojam pa je nužno jasno definirati sve pojedinačne radove koji ulaze u ovu fazu izvedbe. U cijenu izvođenja montažne kuće do nivoa visokog "roh-bau" obično je uključena kompletna dokumentacija za ishođenje potrebnih dozvola, proizvodnja i ugradnja svih konstruktivnih elemenata (vanjski i pregradni zidovi, krovni paneli, stropni nosači), pokrivanje krovišta crijepom, fasada, ugradnja vanjske i unutarnje stolarije, ugradnja klupčica, kompletna limarija, dimnjak, stubište za katnice, grubi razvod elektroinstalacija, zidni razvod vodovoda i kanalizacije. Popis radova i cijena varira, pa tako kod pojedinih tvrtki ne uključuje dokumentaciju, limariju, transport elemenata, dimnjak ili pregradne zidove. Cijene uspoređujte pažljivo!
"Ključ u ruke" obično znači izvedbu montažne kuće od temelja do grijanja tj. vama preostaje samo da unesete namještaj u gotovu kuću. Financijski je najpovoljnije odlučiti se za "roh-bau" izvedbu (do stupnja koji vam odgovara), te završne radove izvesti u vlastitom aranžmanu. Ova opcija iziskuje nešto više vremena i živaca koje ćete uložiti u traženje kvalitetnih majstora, ali ušteda može biti znatna, pogotovo ukoliko neke jednostavnije radove obavite sami (postavljanje laminata, ličenje zidova…). S druge strane, princip "ključ u ruke" omogućuje vam bezbrižan odlazak na godišnji odmor, nakon kojeg useljavate u svoju novu kuću. Ovakav potpuni komfor ima naravno svoju cijenu, pri čemu su okvirne procjene slaba orijentacija – sve ovisi o vašim željama.
Kupovina kuće otvara mnoge mogućnosti od kojih treba odabrati one koje vama individualno odgovaraju. Posao stručnjaka je da uskladi vaše želje i potrebe sa funkcionalnim i estetskim kriterijima struke, te vašim financijskim mogućnostima.
4. Ishođenje potrebnih dozvola
Slijedi birokracija. Svakako ne najugodniji, ali nužan korak. Prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji (stupio na snagu 1.10.2007.), za objekte do 400 m2 bruto površine (i poljoprivredne do 600 m2) više nije potrebna Lokacijska i Građevinska dozvola, već predajete zahtjev za Rješenje o uvjetima gradnje u nadležni Ured za graditeljstvo lokalne uprave. Zahtjevu je potrebno priložiti Idejno rješenje u tri primjerka, dokaz da vi kao investitor imate pravo graditi (npr. izvod iz zemljišne knjige), te dokaz o uplaćenoj vodnoj naknadi, komunalnom doprinosu i građevinskoj pristojbi. Zakonski rok za izdavanje rješenja je 30 dana od primitka zahtjeva, a rješenje vrijedi 2 godine (uz moguće produljenje za još dvije godine). Iako je namjera novog zakona bila pojednostavljenje procedure i njeno ubrzanje, u praksi se stvari još uvijek uhodavaju: financijski izdaci su ostali isti, a rokove je još uvijek nezahvalno prognozirati.
Idejno rješenje izrađuje projektni biro tvrtke izvođača, te im trebate dostaviti Vlasnički list (izvaditi u Gruntovnici) i Kopiju katastarskog plana, ne stariju od 6 mjeseci (u Katastru). Kada ste pribavili Rješenje o uvjetima gradnje, projektanti odabrane tvrtke izrađuju Glavni projekt prema kojem se kuća izvodi, potpisujete Ugovor o gradnji, te vaša montažna kuća kreće u realizaciju.
5. Izvođenje dogovorenih radova
Projektni biro izrađuje set preciznih radioničkih nacrta prema kojima se u pogonu proizvodi svaki pojedini dio vaše nove montažne kuće. Za to vrijeme vi možete pristupiti izvedbi pripremnih radova: iskopu za temelje ili podrum, pripremi temeljne ploče, podruma ili zidanog prizemlja buduće kuće. Tvornička proizvodnja kompletne kuće traje od 10 do 15 dana, te se gotovi elementi prevoze kamionom do gradilišta. Cijela kuća se montira u roku od 3 do 7 dana pomoću kranske dizalice, a ostali radovi do završetka visoke "roh-bau" faze traju od 15 do 30 dana, zavisno o veličini objekta. Ukoliko ste se odlučili za "ključ u ruke" izvedbu, slijedi završni razvod svih instalacija, postavljanje estrih podloga na podne površine (kod nekih uključeno u visoki "roh-bau"), te završni radovi: parketi ili laminati, keramika, sanitarije, ličenje i postavljanje opreme. Radovi ove faze traju otprilike mjesec dana, a izvode se na isti način kao i kod klasične gradnje. Tvrtke mogu preuzeti i završno uređenje parcele, te osigurati nadzor i koordinaciju radova.
6. Useljenje
Po završetku svih ugovorenih radova obavlja se primopredaja objekta. Na licu mjesta se vrši uvid u sve stavke ugovora te se sastavlja zapisnik. Manje reklamacije otklanjaju se unutar roka predviđenog zapisnikom.
Ukoliko završne radove prepustite odabranoj tvrtki, vaša nova montažna kuća je spremna za useljenje u roku 2 mjeseca od potpisivanja ugovora. Većina tvrtki daje rok od 30 dana za izvedbu dogovorenih radova, a to je najčešće i rok u kojem kuću treba platiti.
Više:
Vodič kroz montažne kuće
Što su to montažne kuće?
Nikolina Valentić Lisica
