Etažiranje nekretnine: Riječ stručnjaka
Etažiranje je udomaćen izraz koji je nastao iz francuskog jezika (étage) koja znači kat. Isto tako su iz te riječi nastale riječi „etažna svojina“ koja znači vlasništvo kuće podijeljeno po katovima, gdje svaki kat može biti vlasništvo drugoga
Inače, riječ etažiranje se kod nas često koristi, ali je zapravo to kolokvijalan izraz. U stručnim, to jest pravnim spisima koristi se riječ „razvrgnuće“, to jest „razvrgnuće suvlasništva s podjelom na posebne cjeline“.
Što je etažiranje?
Često u praksi ima pitanja i nejasnoća na tu temu. Za razumijevanje procesa etažiranja nekretnine treba si zamisliti da nekretnina u cjelini mora biti tako podijeljena tako da svaki dio nekretnine može naći „svog neovisnog kupca“. Taj znači da potencijalni kupac može otkupiti dio podijeljene nekretnine koja mora biti pravno i građevinski čista te neovisna od ostalih sa slobodnim pristupom do svoje imovine.
Etažiranjem nekretnine sudski vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji još i od pravnog procesa) kojim se postiže pravna potvrda vlasništva. Na taj način građevinski vještak postiže da etažirana nekretnina postaje stvarno vlasništvo upisom u zemljišne knjige (gruntovne knjige).
Koliko košta etažiranje kuće, stana, zgrade?
Ovisno o poslu, može koštati od 3 do 5 eura po kvadratnom metru. Treba istaknuti da je to cijena etažiranja isključivo za onu površinu koja se upisuje u zemljišne knjige.
Tko radi etažiranje kuće, stana, zgrade?
Nije propisima određeno tko može provoditi postupak etažiranja. Trenutačno se etažiranjem bave i arhitekti i građevinari i geodete i strojari, znači svi koji imaju neka tehnička znanja imaju se pravo baviti etažiranjem. Važno je napomenuti da je etažiranje pravno-građevinski, tj. pravno-arhitektonski postupak, jer se etažiranje ne radi samo od strane inženjera, nego i od strane pravnika, tj. odvjetnika, koji su dužni obaviti pravni dio etažiranja. Zapravo, posao etažiranja započinje s pravnikom (koji mora provjeriti postoje li zadovoljavajući pravni elementi za postupak etažiranja) i završava s istim pravnikom, odnosno, tek nakon obavljenog posla inženjera i pravnika dolazi do konačnog etažiranja koje rezultira upisom u zemljišne knjige.
Što je obuhvaćeno etažiranjem nekretnine?
Sudski vještak tim postupkom obuhvaća sve posebne cjeline koje se, prema Zakonu o vlasništvu (NN br. 91/96), mogu upisati u zemljišne knjige (uknjižiti), a to su: stanovi, poslovni prostori, garaže, parkirna mjesta, kao i pripadajući dijelovi, pripadci, tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo), s time da pripadci ne mogu funkcionirati zasebno, nego su dio posebnih cjelina.
Kako se etažira kuća?
Ako je kuća izgrađena u jednoj cjelini i ako ima građevinsku dozvolu za jednu cjelinu onda isto treba promijeniti. Ne može se od jednostambene kuće etažiranjem kuća „pretvoriti“ u višestambenu kuću. Bitno je znati da bi najprije trebalo promijeniti građevinsku dozvolu i to na način da kuća ne bude više jednoobiteljska kuća, nego postane višestambena kuća (nakon određenih preinaka na građevini i legalizacije). Kada se promijeni građevinska dozvola, tada je kuća spremna za etažiranje. Etažiranje je postupak s kojim se dijeli kuća na više stambenih jedinica, a to mora biti definirano prema građevinskim pravilima, a ona su pak definirana prema građevinskoj dozvoli.
Je li etažiranje kuće obavezno?
Nije obavezno, ali se preporučuje. Naime, bez obzira što ste vlasnik cijelog objekta, uvijek je bolje biti vlasnik dvije ili tri etažne jedinice, nego jedne, tj. tri stana, a ne jednog. Jednog dana ćete moći prodati stan (na primjer) u prizemlju ili ćete lako podijeliti imovinu među djecom.
Etažira li se i okućnica?
Prema Zakonu o vlasništvu imate pravo da uz etažnu cjelinu pripada i kućni vrt. To je ograđena cjelina koji funkcionira uz cjelinu, ali mora biti unesena u građevinsku dozvolu. Etažiranje je samo potvrda građevinske dozvole. Kad je riječ o višestambenim zgradama, moguće je napraviti sporazumni plan korištenja okućnice/vrta, u srazmjeru prema udjelu u vlasništvu nekretnine, tako da svi vlasnici potpišu plan korištenja koji se ovjeri kod sudskog vještaka.
Treba li suglasnost suvlasnika zgrade za etažiranje?
Kada netko od suvlasnika želi provesti postupak etažiranja, drugi su mu dužni to omogućiti. Suglasnost mora biti 100 posto, jer nema etažiranja imovine bez suglasnosti svih suvlasnika. Ukoliko netko ne želi pristati (iz raznih objektivnih i subjektivnih razloga), tada obično dolazi do sudske tužbe, a onda sud odlučuje. Obično tada dolazi do prisilnog etažiranja. Dakle, etažiranje nije obavezno, ali je itekako preporučljivo, jer kod postupka etažiranja se sve pravno riješi.
Pravilnik o etažiranju?
Puno se radilo na izradi pravilnika, ali, nažalost, još ne postoji. Još uvijek vrijedi i moramo se držati Zakona o vlasništvu.
Rok za etažiranje? Koliko traje postupak etažiranja?
Ako je sve u redu, etažiranje se može provesti u roku do tri mjeseca. Međutim, jako je bitna podrška sudionika etažiranja.
Inače, ne treba žuriti s postupkom. Uvijek je dobro napraviti takozvano probno etažiranje, koje trebaju svi potom dobro pregledati kao nešto slučajno ne bi nedostajalo. Tek tada treba zaključiti postupak.
Prodaja stana bez etažiranja?
Kada se 90-ih godina stvarala naša država, onda su došle strane banke pa su primijetile da imamo puno neupisane imovine, a tražile su „zapadne kriterije“ kako bi banke mogle funkcionirati. Jedan od tih bankarskih sistema bili su hipotekarni krediti. A kako bi se mogao dobiti hipotekarni kredit, stan treba biti upisan u zemljišne knjige, tj. treba biti etažiran. Pošto je etažiranje teži postupak, oni su smislili 90-ih godina postupak upisa postojećih ugovora (Knjiga položenih ugovora) tako da se moglo s tim ugovorom otići u Gruntovnicu te tamo upisati stan. To je tako funkcioniralo negdje do 1995. ili 1996. godine i moglo se bez etažiranja napraviti puno pravnog prometa. Nekada se to moglo, ali danas se kod novih stanova to ne može, odnosno, potrebno je etažiranje.
Kada se radi etažiranje nekretnine?
Građevinski vještak provodi proces etažiranja nekretnine u slučajevima kada je potrebno: hipotekarno jamstvo za kredit (ne može se upisati hipoteka banke ako nije provedeno etažiranje tj. nekretnina je uknjižena), lakše prodati nekretninu (kupci traže da nekretnina bude uknjižena), postići veću cijenu nekretnine (etažirana nekretnina postiže 10-15% veću cijenu na tržištu), utvrditi suvlasničke odnose, lakše provesti nasljedna i darovna prava (dioba nekretnina), utvrditi udjele pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja.
Metodologija rada: Elaborat etažiranja
Rad započinje pribavljanjem prethodne dokumentacije od strane klijenta (građevinska dozvola, izvod iz katastra, izvod iz posjedovnog lista, izvod iz zemljišnih knjiga) i ostalim poslovima (izvršava vještak), a to su: izmjera prostora ili usklađenje s postojećim nacrtom objekta, izrada probnog primjerka Elaborata, usklađenje probnog primjerka Elaborata s primjedbama klijenta, izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata, predaja Elaborata u Područni ured (ili grad), koordinacija s Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama.
Nakon izvršenih gore navedenih poslova, potrebno je sastaviti Ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju činjenica iz Elaborata i predati kompletnu dokumentaciju (potvrđeni Elaborati, potvrda od područnog ureda ili grada i Ugovor) u gruntovnicu. Navedeno je najbolje izvršiti putem ovlaštenog odvjetnika.
Sada ćemo navesti neka od najčešćih pitanja koja vještak doživljava, gotovo svakodnevno, u svojoj praksi:
1) Koji su potrebni prethodni dokumenti koje kao klijent trebam pribaviti za izradu ELABORATA O ETAŽIRANJU?
- građevinska dozvola
- izvod iz katastra (novi, katastarski plan i posjedovni list)
- zemljišno – knjižni izvadak
- nacrt objekta (ako postoji)
2) Koji je redoslijed aktivnosti vještaka kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?
- izmjera prostora ili usklađenje s postojećim nacrtom objekta
- izrada probnog primjerka Elaborata o etažiranju
- usklađenje probnog primjerka Elaborata o etažiranju s primjedbama klijenta
- izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata o etažiranju
- predaja Elaborata o etažiranju u Područni ured (ili grad)
- koordinacija s Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama
3) Koji je redoslijed aktivnosti odvjetnika kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?
Aktivnosti odvjetnika su neminovne i, da bi se posao oko izrade Elaborata o etažiranju uspješno priveo kraju, moraju se uračunati posebno. Aktivnosti su slijedeće: izrada Ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju elemenata iz Elaborata o etažiranju te predaja kompletne dokumentacije u Gruntovnicu.
Kako će na kraju Elaborata o etažiranju glasiti zabilježba koja je bitna za status posebne cjeline?
Cilj Elaborata o etažiranju je postići tzv. Prijedlog za uknjižbu prema kojem odvjetnik sastavlja Ugovor o razvrgnuću zajednice i na osnovu kojeg će biti ispisan vlasnički list. Cilj tog Prijedloga je postići pretvaranje zajedničke imovine u etažiranu (razdijeljenu) imovinu.
Upis glasi na slijedeći način:
Prijedlog etažnog vlasništva za uknjižbu
Na temelju činjenica iz predmetnog elaborata, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96), na posebnim dijelovima dvojne obiteljske stambene kuće na adresi Petra Rabadana br. 19 u Zagrebu predlaže se upis u zemljišne knjige kako slijedi:
a) Vlasništvo 1/1 u korist IVAN HORVAT, Petra Rabadana br. 19, Zagreb
3364/10000 dijela nekretnine upisane u A, a vezano za vlasništvo posebnog dijela zgrade i to: TROSOBNI STAN koji se nalazi u prizemlju s pomoćnim prostorijama u suterenu radne oznake S1 ukupne netto korisne površine 72,33 m2, sadržan od: balkon I, dnevni boravak i kuhinja, kupaonica i WC, hodnik, soba, soba, balkon II, spremište I i spremište II. U etažnom nacrtu označen plavom bojom.
Ovaj prijedlog etažiranja-diobe, izvršen je u sporazumu s predlagateljima, a i udovoljeni su svi zakonski propisi (tehnički propisi za izgradnju stanova, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), te nema razloga da se ovaj prijedlog etažiranja-diobe ne provede u zemljišnim knjigama.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
