Etažiranje je udomaćen izraz koji je nastao iz francuskog jezika (étage) koja ima značenje kata, sprata. Isto tako su iz te riječi nastale riječi "etažna svojina" koja ima značenje: vlasništvo kuće podijeljeno po katovima gdje svaki kat može biti vlasništvo drugoga. Prema našim zakonima uobičajen je izraz "posebni dijelovi" tako da se pravilno Elaborat o etažiranju u stvari zove Plan posebnih dijelova. Cilj tog Plana je razdijeliti zajedničko vlasništvo na građevinski suvisle cjeline koje ujedno moraju biti i Posebne cjeline prema Zakonu o vlasništvu.
Često u praksi ima pitanja i nejasnoća na tu temu. Za razumijevanje procesa etažiranja nekretnine treba si zamisliti da nekretnina u cjelini mora biti tako podijeljena da svaki dio nje može naći "svog kupca". Taj pojam "svog kupca" znači da potencijalni kupac može otkupiti dio podijeljene nekretnine koja mora biti pravno i građevinski čista i neovisna od ostalih sa slobodnim pristupom do svoje imovine. Taj "kupac" ne treba znati što se prije događalo sa strane građevinsko-pravnog procesa, niti bi on trebao u njemu učestvovati i raščišćavati te odnose. Bude li isti bio prisiljen na to, tržišna cijena nekretnine biti će manja i općeniti interes za nju će pasti.
Etažiranjem nekretnine sudski vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji još i od pravnog procesa) kojim se postiže pravna potvrda vlasništva. Na taj način građevinski vještak postiže da etažirana nekretnina postaje stvarno vlasništvo upisom u zemljišne knjige (gruntovne knjige).
Što je obuhvaćeno etažiranjem nekretnine?
Sudski vještak tim postupkom obuhvaća sve posebne cjeline koje se, prema Zakonu o vlasništvu (NN br. 91/96), mogu upisati u zemljišne knjige (uknjižiti), a to su:
- stanovi
- poslovni prostori
- garaže
- parkirna mjesta
- kao i pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo)
Kada se koristi etažiranje nekretnine?
Građevinski vještak provodi proces etažiranja nekretnine u slučajevima kada je potrebno:
- hipotekarno jamstvo za kredit (ne može se upisati hipoteka banke ako nije provedeno etažiranje tj. nekretnina je uknjižena),
- lakše prodati nekretninu (kupci traže da nekretnina bude uknjižena),
- postići veću cijenu nekretnine (etažirana nekretnina postiže 10-15% veću cijenu na tržištu),
- utvrditi suvlasničke odnose,
- lakše provesti nasljedna i darovna prava (dioba nekretnina),
- utvrditi udjele pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja.
Metodologija rada (Elaborat etažiranja)
Rad započinje pribavljanjem prethodne dokumentacije od strane klijenta (građevinska dozvola, izvod iz katastra, izvod iz posjedovnog lista, izvod iz zemljišnih knjiga) i ostalim poslovima (izvršava vještak), a to su:
- izmjera prostora ili usklađenje sa postojećim nacrtom objekta,
- izrada probnog primjerka Elaborata,
- usklađenje probnog primjerka Elaborata sa primjedbama klijenta,
- izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata,
- predaja Elaborata u Područni ured (ili grad),
- koordinacija sa Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama.
Nakon izvršenih gore navedenih poslova, potrebno je sastaviti Ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju činjenica iz Elaborata i predati kompletnu dokumentaciju (potvrđeni Elaborati, potvrda od područnog ureda ili grada i Ugovor) u gruntovnicu. Navedeno je najbolje izvršiti putem ovlaštenog odvjetnika.
Sada ćemo navesti neka od najčešćih pitanja koja vještak doživljava, gotovo svakodnevno, u svojoj praksi:
1) Koji su potrebni prethodni dokumenti koje kao klijent trebam pribaviti za izradu ELABORATA O ETAŽIRANJU?
- građevinska dozvola
- izvod iz katastra (novi, katastarski plan i posjedovni list)
- zemljišno – knjižni izvadak
- nacrt objekta (ako postoji)
2) Koji je redoslijed aktivnosti vještaka kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?
- izmjera prostora ili usklađenje sa postojećim nacrtom objekta
- izrada probnog primjerka Elaborata o etažiranju
- usklađenje probnog primjerka Elaborata o etažiranju sa primjedbama klijenta
- izrada dovoljnog broja konačnih primjeraka Elaborata o etažiranju
- predaja Elaborata o etažiranju u Područni ured (ili grad)
- koordinacija sa Područnim uredom (ili gradom) i ishođenje potvrde o samostalnim cjelinama
3) Koji je redoslijed aktivnosti odvjetnika kod izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?
Aktivnosti odvjetnika su neminovne i, da bi se posao oko izrade Elaborata o etažiranju uspješno priveo kraju, moraju se uračunati posebno. Aktivnosti su slijedeće:
izrada Ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju elemenata iz Elaborata o etažiranju
predaja kompletne dokumentacije u Gruntovnicu
4) Kolika je cijena izrade ELABORATA O ETAŽIRANJU?
Za provedbu aktivnosti iz pitanja 2., cijena iznosi 2,00-3,00 €/m[^2 ^] stambenog prostora (bez zemljišta, zavisno o veličini nekretnine) i nije uključen PDV. Za provedbu aktivnosti iz točke 3. cijenu treba klijent posebno dogovoriti sa odvjetnikom.
5) Kako se kod kupnje stana ili apartmana u prizemlju računa okućnica ili vrt okolo zgrade i da li se ona smije prodavati, ili su svi stanari suvlasnici na toj građevinskoj parceli?
Prema Zakonu o vlasništvu, vlasništvo nad posebnim cjelinama (stanovi, garaže, lokali) može se protezati i na kućne vrtove. Znači da oni prema Zakonu imaju legalitet. Okućnica ili vrt oko stanova u prizemlju mora biti projektom označena i izvedena na taj način da je jasna i logična pripadnost tom stanu. Ta logičnost je npr. da kućni vrt mora biti ograđen, mora imati jasan pristup iz stana i ne smije zaprečavati neku zajedničku površinu.
U principu kućni vrtovi se mogu etažirati samo pod uvjetom da su popločani (to znači da su građevinski element, a ne zemlja). Prema Zakonu o zemljišnim knjigama, sve što nije građevinski element i nije posebna cjelina je zemljište koje se ne može posebno knjižiti jer su svi suvlasnici, vlasnici zemljišta u idealnom dijelu, proporcionalno udjelima u posebnim cjelinama (stanovima, lokalima, garažama). Ako ta parcela nema navedene uvjete onda su svi suvlasnici ujedno i vlasnici nad tim dijelom (ako nema uvjete koje sam naveo).
Ako se ipak želi prodati, onda treba to rješiti na slijedeći način:
- ako je zgrada etažirana, treba vidjeti da li je etažirana sa tim vrtovima ili ne
- ako je ili ako nije etažirana treba ju ponovno etažirati sa tim vrtovima
- prije toga treba vrtove građevinski pripremiti (naveo sam uvjete) da se mogu etažirati
- kada se vrtovi etažiraju na način da pripadaju tim stanovima onda prodati
- procjena vrijednosti vrtova se kreće od 0,10% – 0,25% vrijednosti stambene površine
6) Kako će na kraju Elaborata o etažiranju glasiti zabilježba koja je bitna za status moje posebne cjeline:
Cilj Elaborata o etažiranju je postići tzv. Prijedlog za uknjižbu prema kojem odvjetnik sastavlja Ugovor o razvrgnuću zajednice i na osnovu kojeg će biti ispisan vlasnički list. Cilj tog Prijedloga je postići pretvaranje zajedničke imovine u etažiranu (razdijeljenu) imovinu. Upis glasi na slijedeći način:
Prijedlog etažnog vlasništva za uknjižbu
Na temelju činjenica iz predmetnog elaborata, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96), na posebnim dijelovima dvojne obiteljske stambene kuće na adresi Petra Rabadana br. 19 u Zagrebu predlaže se upis u zemljišne knjige kako slijedi:
a) Vlasništvo 1/1 u korist IVAN HORVAT, Petra Rabadana br. 19, Zagreb
3364/10000 dijela nekretnine upisane u A, a vezano za vlasništvo posebnog dijela zgrade i to: TROSOBNI STAN koji se nalazi u prizemlju sa pomoćnim prostorijama u suterenu radne oznake S1 ukupne netto korisne površine 72,33 m2, sadržan od: balkon I, dnevni boravak i kuhinja, kupaonica i WC, hodnik, soba, soba, balkon II, spremište I i spremište II. U etažnom nacrtu označen plavom bojom.
Ovaj prijedlog etažiranja-diobe, izvršen je u sporazumu sa predlagateljima, a i udovoljeni su svi zakonski propisi (tehnički propisi za izgradnju stanova, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), te nema razloga da se ovaj prijedlog etažiranja-diobe ne provede u zemljišnim knjigama.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
