Kupnjom kuće ili stana ne stječemo samo fizički objekt, već postajemo vlasnici nekretnine. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definira nekretnine kao čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno. Utvrđivanje vlasništva pojedine katastarske čestice može nam biti korisno u nizu životnih situacija.
U procesu kupnje nekretnine ključno je znati tko je vlasnik određene katastarske čestice. Tekst koji slijedi pruža detaljnu uputu o tome kako doći do ovih informacija, ističući važnost upisa u zemljišnu knjigu. Pomažući vam u tome da razlikujete zemljišne knjige od katastra, ovaj članak vas upoznaje sa Zajedničkim informacijskim sustavom zemljišnih knjiga i katastra (ZIS) te opisuje kako doći do traženih informacija na portalu “Uređena zemlja”. Kroz ovaj članak saznati ćete više o sigurnoj kupnji nekretnine, vidjeti ćete detaljno kako izvršiti provjeru vlasništva, eventualnih tereta ili pravnih sporova.
Sadržaj dokumenta
Zemljišnoknjižni izvadak, katastar i zemljišne knjige
Za sve nas koji se ne služimo svakodnevno pojmovima vezanima uz vlasništvo nekretnina treba pojasniti najvažnije termine na ovom području. Prije svega, znate li čime se potvrđuje da ste vlasnik pojedine nekretnine? Vlasnikom nekretnine ne postaje se ni isplatom kupoprodajne cijene, ni potpisivanjem i ovjeravanjem kupoprodajnog ugovora.
Vlasništvo nad nekretninom stječe se tek upisom u zemljišnu knjigu. Da bi se upisalo vlasništvo, potrebna je pravna osnova kao što je ugovor o kupoprodaji nekretnine, sudska presuda ili rješenje o nasljeđivanju.
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava. Budući da je to javna knjiga, svatko može zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu te dobiti izvatke iz glavne knjige i preslike ili ispise iz zbirke isprava.
I tu dolazimo do najvažnijeg pojma – zemljišnoknjižni izvadak, što je javna isprava koja je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu upisanom u zemljišnu knjigu.
Sustav registriranja nekretnina i prava na njima u Republici Hrvatskoj temeljen je na dva registra – već spomenutim zemljišnim knjigama i katastru.
Katastar je evidencija koja sadrži podatke o česticama zemljine površine i zgradama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini. Katastarsku evidenciju vode područni uredi za katastar Državne geodetske uprave te Gradski ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.
Glavna razlika između katastra i zemljišnih knjiga je što se u katastru evidentiraju posjednici i posjedi, dok se u zemljišnim knjigama evidentiraju vlasnici i vlasništvo.
ZIS – zajednički registar katastra i zemljišnih knjiga
Dolazak do informacija o vlasništvu pojedine katastarske čestice značajno je pojednostavljen uspostavom Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (ZIS). Ovaj portal Državne geodetske uprave i Ministarstva pravosuđa i uprave pokrenut je 2003. godine, a, nakon redizajna, na adresi oss.uredjenazemlja.hr objedinjuje usluge koje su do sada bile dostupne na portalima katastar.hr i oss.uredjenazemlja.hr. Dakle, riječ je o središnjem mjestu na kojem se pohranjuju, održavaju i vode svi podaci zemljišnih knjiga i katastra.
Time je vrijeme potrebno za pristup podacima i uknjižbu značajno skraćeno, a usto građani danas na jednom mjestu mogu vidjeti vlasničku strukturu nekretnine i njen smještaj u prostoru te brojne druge funkcionalnosti. Sustavu pod nazivom Uređena zemlja moguće je pristupiti ovdje, a sam postupak dolaska do informacija i dokumenata poprilično je intuitivan te se korisnici mogu jednostavno snaći s funkcionalnostima koje sustav nudi.
Sučelje portala Uređena zemlja
Kako do zemljišnoknjižnog izvatka?
Na portalu Uređena zemlja moguće je pregledati zemljišnoknjižni izvadak na više načina.
Do informacije o zemljišnoknjižnom izvatku moguće je doći putem pretrage po broju katastarske čestice ili ZK uloška odnosno broja poduloška u knjizi položenih ugovora (KPU). Nakon odabira opcije Pretraga zemljišnoknjižnog izvatka na naslovnoj stranici Uređene zemlje otvara se tražilica koju je potrebno popuniti traženim podacima.
Pretraga zemljišnoknjižnog izvatka po broju katastarske čestice ili ZK uloška/poduloška (izvor: Uređena zemlja)
Nakon upisa svih traženih podataka (obvezna polja označena su zvjezdicom), potrebno je odabrati jednu od opcija na dnu tražilice. Opcija Pregledaj, s kojom se dolazi do svih informacija o vlasništvu i čestici, i opcija Neslužbeni izvadak, kojom se izrađuje neslužbena kopija zemljišnoknjižnog izvatka u PDF formatu, javno su dostupne svim korisnicima portala. Za opciju Izradi izvadak, kojom se izrađuje pravno važeći zemljišnoknjižni izvadak, potrebno je prijaviti se na portal putem sustava e-Građani. O tome više u nastavku.
Ako želite provjeriti koje su se izmjene događale na samoj čestici, odnosno u vlasničkoj strukturi, prilikom pretrage označite opciju Povijesni pregled. Sve eventualne izmjene u izvatku bit će prikazane crvenom bojom, dok će sve trenutačno važeće informacije biti navedene u crnoj boji.
Opcije pretrage zemljišnoknjižnog izvatka (izvor: Uređena zemlja)
Ako nemate podatke o broju katastarske čestice ili ZK uloška odnosno broja poduloška u knjizi položenih ugovora (KPU), do traženih podataka moguće je vrlo lako doći putem tražilice na naslovnoj stranici. Jednostavno upišite adresu za koju želite provjeriti podatke o katastarskoj čestici. Ako želite dodatno precizirati svoju pretragu, pored polja tražilice kliknite na ikonu za filtriranje, pomoću koje svoje pretraživanje možete ograničiti na Zemljišne knjige, kako je prikazano na slici.
Osim toga, dostupna je i opcija Lociraj me, s kojom će vas sustav na temelju vaše trenutačne lokacije pozicionirati na interaktivnoj karti, koja sadrži podatke o čestici na kojoj se nalazite, kao i o česticama u vašem susjedstvu.
Pretraga zemljišnih knjiga na portalu Uređena zemlja (izvor: Uređena zemlja)
Vrlo praktične upute za dolazak do zemljišnoknjižnog izvatka dostupne su u obliku videozapisa na YouTube kanalu Uređene zemlje:
Videoupute o dolasku do zemljišnoknjižnog izvatka (izvor: YouTube kanal Uređene zemlje)
Koje informacije o nekretnini su dostupne u sustavu?
Krenimo sada na stranicu https://oss.uredjenazemlja.hr/ Poslužimo se adresom Pantovčak 241 – čestice koja je ujedno sjedište Predsjednika Republike Hrvatske – i isprobajmo funkcionalnosti koje nam nudi portal Uređena zemlja te pogledajmo koje sve informacije možemo dobiti o ovoj čestici.
Prvo ćemo u tražilicu na naslovnoj stranici portala Uređena zemlja upisati adresu i pričekati da nam tražilica ponudi dostupne opcije.
Pretraga zemljišnoknjižnog izvatka prema adresi Pantovčak 241, Zagreb (izvor: Uređena zemlja)
Nakon što smo među dostupnim opcijama odabrali adresu koju želimo istražiti, sustav će nas odvesti na kartu Hrvatske i zumirati traženu adresu.
Pretraga zemljišnoknjižnog izvatka prema adresi Pantovčak 241, Zagreb (izvor: Uređena zemlja)
Na karti ćemo kliknuti na ponuđenu adresu i odmah će nam se s lijeve strane pojaviti izbornik u kojem se prikazuju osnovne informacije o čestici, uključujući podatke o broju katastarske čestice, katastarskoj općini, adresi, površini i posjedovnom listu.
Pretraga zemljišnoknjižnog izvatka prema adresi Pantovčak 241, Zagreb (izvor: Uređena zemlja)
Ako odaberemo karticu Upisane osobe, saznat ćemo da je Vlada Republike Hrvatske stopostotni vlasnik katastarske čestice koja je sjedište Predsjednika RH.
Pretraga zemljišnoknjižnog izvatka prema adresi Pantovčak 241, Zagreb (izvor: Uređena zemlja)
Ako želimo podatke dobiti u obliku prijepisa posjedovnog lista (neslužbena kopija), odabrat ćemo opciju Neslužbena isprava pa opciju Posjedovni list i u novoj kartici preglednika pojavit će nam se PDF dokument sa svim podacima. Niže je prikazan dio dokumenta, a klikom na sliku možete vidjeti dokument u cijelosti. Na kraju dokumenta navodi se napomena: Ovaj prijepis posjedovnog lista nije dokaz o vlasništvu na katastarskim česticama upisanim u posjedovnom listu.
Prijepis posjedovnog lista za česticu na adresi Pantovčak 241, Zagreb (izvor: Uređena zemlja)
Ako vas zanimaju promjene na zemljišnoknjižnom ulošku, dovoljno je odabrati karticu Zemljišnoknjižni podaci pa kliknuti na povećalo uz informacije o broju ZK uloška i katastarskoj općini. Otvorit će vam se pretraga prema broju katastarske čestice s početka teksta u kojoj možete označiti opciju Povijesni pregled i odabrati Neslužbeni izvadak kako biste vidjeli sve izmjene na ovoj čestici.
Pregled zemljišnoknjižnih podataka za česticu na adresi Pantovčak 241, Zagreb (izvor: Uređena zemlja)
Do službenih, pravno važećih dokumenata o ovoj čestici ne možemo doći jer nismo njen vlasnik. Međutim, možemo saznati zaista velik broj informacija bez puno truda.
Kako preuzeti zemljišnoknjižni izvadak i druge dokumente?
Dio portala Uređena zemlja je “One-Stop-Shop” (OSS) – jedinstveno poslužno mjesto za pristup podacima zemljišne knjige i katastra. OSS čine dvije komponente:
Javni OSS
Ovaj dio dostupan je svim korisnicima bez obzira na registraciju. Omogućuje pretragu i pregled osnovnih zemljišnoknjižnih podataka te osnovnih katastarskih analognih i grafičkih podataka. Odnosi se na sve ono što smo uspjeli saznati i preuzeti na primjeru Pantovčaka uz pomoć tražilice.
Privatni OSS
Ovaj dio dostupan je samo korisnicima prijavljenima putem sustava e-Građani. Omogućuje pregled podataka, podnošenje zahtjeva za izdavanje javnih isprava i rješavanje u zemljišnoknjižnim odjelima i katastarskim uredima te zaprimanje izrađenih službenih dokumenata.
Osim vjerodajnica visoke razine sigurnosti (eOsobna iskaznica i dr.), za korištenje ovih naprednijih značajki portala Uređena zemlja mogu se koristiti i vjerodajnice značajne i niske sigurnosne razine. Dakle, dovoljno je imati, primjerice, mToken banke kako biste se prijavili i koristili ove značajke.
OSS usluge dostupne samo prijavljenim korisnicima (izvor: Uređena zemlja)
Prijavom putem sustava e-Građani možete u nekoliko trenutaka dobiti službeni zemljišnoknjižni izvadak, kopiju katastarskog plana, prijepis/izvod iz posjedovnog lista ili izvadak iz Baze zemljišnih knjiga bez odlaska u katastarski ured ili zemljišnoknjižni odjel. Osim toga, uz prijavu putem sustava e-Građani možete pristupiti usluzi Moje nekretnine.
Prijava u sustav e-Građani (izvor: e-Građani)
Moje nekretnine po OIB-u
Usluga Moje nekretnine na portalu Uređena zemlja sadrži popis nekretnina koje su u posjedu ili vlasništvu osobe koja je prijavljena u korisnički račun portala putem sustava e-Građani. Uvjet da nekretnina bude na ovom popisu jest da je kao vlasnik/posjednik nekretnine upisana osoba s OIB-om identičnim onom vlasnika prijavljenom na sustav.
Nakon što ste se prijavili i pristupili sustavu, prikazat će vam se dva popisa nekretnina: prvi popis nekretnina upisanih u zemljišnoj knjizi i drugi popis nekretnina upisanih u katastarskom operatu. Za nekretnine upisane u zemljišnoj knjizi je moguće uključiti povijesni pregled. Oba popisa moguće je izvesti u tablični format (excel).
Usluga Moje nekretnine (izvor: Uređena zemlja)
Informacije o vlasništvu nekretnine nadohvat ruke
Kako biste dobili uvid u stanje zemljišnih knjiga za nekretninu koja vas zanima, informacije o vlasniku nekretnine možete pronaći na temelju podataka o katastarskoj čestici. Uz portal Uređena zemlja i taj je postupak značajno olakšan te u vrlo kratkom vremenu možete doći do podataka o vlasništvu vlastite , ali i susjedove, rođakove ili bilo kakve druge nekretnine.
Ovo je osobito važno za znati i primijeniti kod kupnje nekretnine. Tada uvidom u ZK izvadak možete provjeriti je li osoba od koje kupujete nekretninu zaista upisana kao vlasnik, je li nekretnina eventualno opterećena tretima ili se oko nje vodi spor koji bi mogao utjecati na vlasništvo ili neko drugo pisano pravo.
Korisni linkovi:
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
Katastar Državne geodetske uprave
Gradski ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba
Usluge portala Uređena zemlja za korisnike prijavljene putem sustava e-Građani
