Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.
Tržišna procjena nekretnina je jedan od najsloženijih poslova u sudskom vještačenju. Ta složenost se očituje kroz više faktora koji su subjektivne i objektivne prirode. Subjektivnost se očituje, ne samo kroz profesionalnost vještaka kao osobe, nego najčešće kroz očekivanja naručitelja.
Očekivanja naručitelja se opet vide kroz njegovu percepciju tržišne vrijednosti nekretnine. Očekivanja su, isto tako, direktno povezana sa potrebama naručitelja kao što su hipotekarni krediti, dioba nekretnina, kupovina i prodaja nekretnina i sl. Ukoliko je vještak izračunao tržišnu vrijednost koja je približna onoj koju naručitelj očekuje onda je "dobar" vještak, a ukoliko nije onda je "loš". Tu ne pomažu nikakva objašnjenja vještaka u smislu da isti, svojom licencom i profesionalnom nezavisnošću, garantira vrijednost procijenjene nekretnine tržišno realnom.
Ovdje se treba naglasiti da jedino vještak nije direktno zainteresiran za napuhavanje ili dampingiranje cijena. Mnogi procjenitelji koji rade za pojedine institucije imaju svoj interes, bilo kroz postotak od ostvarene transakcije ili sigurnost manje procjene (kod hipotekarnih kredita).
Navedena realnost tržišne cijene je ona koja se može prodajno ostvariti na tržištu. Prema tome potrebno je naglasiti da procjene stručnjaka kažu da se na teritoriji Zagreba vidi da razlika između prodajno zatražene cijene i stvarno ostvarene prodajne cijene kreće do -30% (npr. zatražena cijena stana je 1.800,00 EUR/m2 a dobivena 1.400,00-1.500,00 EUR/m2). Taj odnos je nešto manji u ostalim dijelovima Hrvatske.
Na tom primjeru se vidi realnost vještački utvrđene tržišne procjene.
Procjenom nekretnina mogu se obuhvatiti slijedeće nekretnine:
- kuće (samostojeće, u nizu – dvojne, montažne, tradicionalne),
- stanovi (u zgradi, u kući, etažni),
- vikendice,
- apartmani,
- vile (samostojeće, etažne),
- stambene zgrade,
- apartmanske zgrade,
- stambeno-poslovne zgrade,
- poslovne zgrade,
- poslovni prostori,
- industrijske zgrade (hale, skladišta, radionice),
- turistički objekti (hoteli, pansioni, kompleksi, restorani),
- sportsko-rekreacijski objekti (samostojeći, kompleksi),
- gospodarski objekti,
- zdravstveni objekti,
- specifične nekretnine (garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe, robne kuće, dvorci),
- zemljišta (građevinska, poljoprivredna).
Prema navedenom, možemo reći, da se procjene nekretnina najčešće koriste u slijedeće svrhe:
- utvrđivanja ili revidiranja vrijednosti osnovnih sredstava za tvrtke i obrte,
- dokapitalizacije postojećih tvrtki i obrta,
- traženja hipotekarnih kredita pravnih i fizičkih osoba,
- denacionalizacije i povrata imovine,
- vođenja stečajnog postupka,
- vođenja ovršnog postupka,
- ostavinske ili brakorazvodne diobe,
- određivanja porezne osnovice,
- eksproprijacije (izvlaštenja),
- određivanja isplativosti poslovnih akvizicija i investicija,
- informativnog saznanja tržišne vrijednosti nekretnine (pomoć kupcu i/ili prodavatelju).
Metodologija izrade procjena:
Prilikom rada na procjeni nekretnine koriste se slijedeće metode: troškovna metoda (metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda), usporedna metoda (ili metoda uspoređivanja vrijednosti) i kapitalizacija dobiti (ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda).
Elaborat procjene nekretnine sadrži najmanje tri segmenta:
- identifikacija i interpretacija nekretnine (elaboriranje stanja nekretnine tekstualno, fotografijama i tehničkim crtežima),
- procjena nekretnine (provođenje postupaka prema iznesenoj metodologiji u skladu sa opće prihvaćenim standardima procjene nekretnine),
- zaključak i mišljenje.
Primjer:
U ovom primjeru će se navesti procjena koja u sebi sadrži elemente isplativosti tj. analizirati će se odnos kupac-prodavatelj kroz isplativost kupčevog ulaganja da kupi nekretninu, uredi je do kraja i na kraju proda kao čisto komercijalnu površinu. Taj primjer se donekle razlikuje od gore navedenih metodologija. Ovdje se oslikava to da je kupljena nekretnina tek potencijal koja s mora promatrati kao svaki uspješan posao tj. onaj koji donosi povrat uloženih sredstava.
Analizirati će se nekretnina iz stvarnog života. Ista se nalazi u Zagrebu na području Trešnjevke. Nekretnina se nalazi u stupnju dovršenosti NISKI ROH BAU. Nekretnina ima oznaku stambeno-poslovna građevina. Ista nije etažirana i trenutno funkcionira (pravno i gruntovno) kao jedna cjelina. Posjeduje komunalne priključke kao i priključak gradskog plina. Od građevinskih sklopova koji čine NISKI ROH BAU imamo: završene betonske radove, ozidane zidove bez završene obrade, podovi su betonski bez završne obrade, postoje donekle unutarnji razvodi instalacija, stolarija nije postavljena, postavljena je krovna konstrukcija i pokrov. Tako opisan objekt je završen prije desetak godina.
Opći podaci:
Objekt: POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE TROSOBNI STAN
Veličina (P): 99,74+17,27 M2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE) 75,81+16,70 M2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE) 78,45 M2 (TROSOBNI STAN)
Analiza komercijalnog potencijala:
Da bi proveli analizu komercijalnog potencijala uvesti ćemo pojam netto komercijalne površine. Netto komercijalna površina (NKP) je ona koja čini osnovu prodaje, a to je čista prodajna površina. Da bi se iz gore navedenog opisa nekretnine došlo do komercijalne površine, istu je potrebno etažirati tj. dovesti u stanje razdijeljenosti na cjeline navedene gore u rubrici objekt.
NKP posl.pr.: 99,74 m2 x 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
NKP sprem.: 17,27 m2 x 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
NKP stanovi: 154,26 m2 x 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
NKP sprem.: 16,70 m2 x 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
NKP ukupno: 455.251,00 EUR
Navedene cijene u EUR/m2 su one koje možemo sigurno postići na tržištu nekretnina.
Analiza troškova uređenja:
Uređenje posl.: 99,74 m2 x 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
Uređenje st.: 154,26 m2 x 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
Uređenje sprem.: 33,97 m2 x 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
Ostali trošk.: 50.000,00 EUR
Uređenje ukup.: 169.742,00 EUR + 50.000,00 = 219.742,00 EUR
Tržišna procjena uz 15% dobiti:
Procjena:
455.251,00 EUR – 219.742,00 EUR = 235.509,00 EUR
15% od 455.251,00= 68.287,65 EUR
Za kupca koji želi 15% povrat investicije isplativa tržišna cijena nekretnine će biti 455.251,00 EUR – 219.742,00 EUR – 68.287,00 EUR = 167.222,00 EUR.
Sada vidimo, još jednom, komercijalnost i ekonomsku kategoriju tržišne procjene. Vidimo da ista vrijedi onoliko koliko će netko ostvariti dobiti na njoj. Jasno je da ovo ne vrijedi za sve tipove nekretnina i za sva stanja dovršenosti. Ova metoda je pogodna za izrazito komercijalne nekretnine i za one koje nisu sasvim dovršene. Tu je potrebna procjena vještaka kolika su potrebna ulaganja za dovođenje nekretnine na komercijalni nivo uz realan povrat ulaganja.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
