Kriza je riječ koja opisuje gospodarsko stanje i u najnovije vrijeme je često prisutna kako u medijima tako i u svakodnevnom životu. Spominjanje krize, koliko s jedne strane dobro jer je stanovništvo informirano, toliko s druge strane i nije dobro jer ljudi istu možda i ne osjećaju ali se za istu počinju pripremati. Ta, možemo slobodno reći, virtualna priprema u stvari generira još veći pad svekolike potražnje za svim robama i uslugama na tržištu nego što je isti stvaran.
Ako, između ostalog, uzmemo krizni utjecaj i na kretanje tržišta nekretnina vidimo da je on značajan. Krizu ovdje možemo definirati kao jedan od oblika gospodarskog poremećaja koji ima svog upliva na sve grane gospodarstva pa tako i na tržište nekretnina. Kako je kod nas tržište nekretnina direktno povezano s financijskim stanjem u zemlji (makro i mikroekonomskim) jasan je slijed takvih događaja. Početak takvog kriznog stanja se ogleda kroz recesiju koja rezultira blažim oblikom pada gospodarskih aktivnosti i koja se mjeri padom realnog BDP-a.
U više navrata je na ovim stranicama objašnjavan postupak tržišne procjene nekretnina prema kojoj je ista opisana kao analiza njene vrijednosti u sadašnjosti uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućnosti. Možemo na osnovu toga reći da se procjena nekretnina sastoji od statičkog i dinamičkog promatranja iste.
Statičko promatranje je ono za koje možemo reći da je nepromjenljivo i nije toliko pod utjecajem ekonomskih kretanja. Takav statički pristup podrazumijeva relativno nepromjenljive čimbenike kao što su: cijena građenja u sadašnjem vremenu, starost nekretnine, uređenost nekretnine itd.
Na osnovu statičkog promatranja nekretnine, stvaraju se temelji za dinamičko promatranje nekretnine iz kojeg se onda javljaju elementi prognoze budućih događaja. Kako je predviđanje budućih događaja važan element procjene nekretnina istom treba posvetiti dužnu pažnju. Predviđanje mogućih budućih utjecaja nema kategoriju proročanstva nego je isto spoj znanstvenih spoznaja i iskustva pri čemu svodimo nepoznate faktore na minimum.
Zašto je predviđanje budućih utjecaja bitno za vrijednost bilo koje nekretnine? Ako promatramo kupca nekretnine koji istu kupuje radi ostvarenja ekonomske investicije i kroz istu misli dobivati ekonomski povrat, za njega su budući utjecaji itekako bitni.
Isto tako, za kupca koji kupuje nekretninu radi zadovoljenja stambenih ili drugih potreba "slatko" je saznanje da posjeduje nekretninu kojoj će u budućnosti rasti cijena. To saznanje nije samo bitno radi zadovoljena ega, bitno je i radi mogućnosti otplate hipoteke ili brze prodaje iste u slučaju potrebe. Kupnja nekretnine, s procjenom koja nije zadovoljila buduće utjecaje, može rezultirati s hipotekarnim kreditom na 20 – 30 godina i fiksnom ratom koja će čuvati stalnu procijenjenu vrijednost nekretnine koja će opet rezultirati mogućim padom vrijednosti iste u skorašnjoj budućnosti.
Metodologija procjene budućih događaja spada u ekonomsku teoriju. Pri tome se koriste razne kvalitativne i kvantitativne metode. Pod kvalitativnim metodama imamo metode brain storminga, analize experata, konjukturni testovi, dok se pod kvantitativnim metodama podrazumjevaju razne historijske metode, metode trenda itd. Bitno je napomenuti da tu nema jedinstvene metode nego je potrebno poznavati osnove takvih procjena kako bi u svakom trenutku informaciju, koja može imati takve elemente, iskoristili za ostvarenje takvih ciljeva.
Isto tako je nužno poznavati faktore koji utječu na vrijednost nekretnine. Ti faktori mogu imati građevinsko – prostorni značaj, a isto tako mogu imati i neke, na oko, ne uvijek odmah prepoznatljive efekte. Kod takvog promatranja kontinuitet razmatranja, iskustvo i pažljiv pristup igraju veliku ulogu.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
