Prilikom kupnje i prodaje nekretnine jedan od najvažnijih koraka je provjera Zemljoknjižnog uloška, te podataka unutar istog.
Kao što smo naveli u članku "Kako pronaći i pročitati vlasnički list", Zemljoknjižni uložak može se izvaditi putem web stranice oss.uredjenazemlja.hr, ili ako trebate original na općinskom sudu u Republici Hrvatskoj (gruntovnici) koja se nalazi na nekoliko adresa, s obzirom na lokaciju nekretnine, ili kod odvjetnika ili javnog bilježnika koji su navedenu mogućnost zatražili i dobili od Ministarstva pravosuđa i uprave.
Zemljoknjižni uložak sastoji se od tri dijela: a) posjedovnica, b) vlastovnica, c) teretovnica. S obzirom na to da ćemo u ovom članku objasniti pojam plombe, vezat ćemo se uz treći dio Zemljoknjižnog uloška, a to je kao što smo već spomenuli teretovnica. Teretovnica je jedan od tri dijela vlasničkog lista, te prikazuje stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina (založno pravo – hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta i dr.).
Upis u teretovnicu obavlja nadležno tijelo po primitku prijedloga. Kada zemljoknjižni sud zaprimi prijedlog za upis osnovna obveza zemljoknjižnog suda jest da stavi plombu, odmah po primitku prijedloga.
Što je to plomba?
Plomba je oznaka zaprimljenog, ali neriješenog prijedloga na temelju kojeg se zahtjeva provedba nekog upisa u zemljišne knjige. Oznaka plombe stavlja se na mjesto gdje bi se u ZK ulošku trebalo provesti upis, i upisuje se odmah nakon primitka zahtjeva.
Stavljanje plombe na ZK uložak
Stavljanje plombe na ZK uložak znači da sud još nije donio odluku o dostavljenom prijedlogu. Postupak upisa plombe na pojedini ZK uložak vrši se kada stranka, ili neko drugo nadležno tijelo dostavi zemljoknjižnom sudu rješenje kojim se određuje zemljoknjižni upis.
Zemljoknjižni upis može biti:
1) uknjižba: upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju bez posebnog naknadnog opravdanja;
2) zabilježba: upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama, te se njome mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom;
3) predbilježba: upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju samo pod uvjetom naknadnoga opravdanja i u opsegu u kojemu naknadno budu opravdana.
Dakle, uloga plombe je da čuva red prvenstva dok nadležno tijelo ili sud ne donese rješenje ili ne odbije prijedlog za upis. Prijedlog za upis plombe, odnosno upis tereta na teretovnicu vlasničkog lista pokreće stranka u postupku. Stranka u postupku može biti fizička ili pravna osoba, banka, član obitelji, tvrtka, i slično. Tko je stranka u postupku koja podnosi prijedlog za upis ovisi isključivo o tome o kakvom je upisu riječ.
Kupnja nekretnine s plombom može biti rizična
Plomba ne mijenja vlasništvo nekretnine, niti blokira upis vlasništva, već isključivo teret nekretnine. Međutim, kupnja nekretnine sa stavljenom plombom može biti rizična jer prethodno stavljena plomba ima prednost pred kasnije podnesenim prijedlogom za upis ako se prilikom kupnje ona pravno ne riješi, ili obriše. Po službenoj dužnosti plomba se briše kada se provede upis, ili kada se unese zabilježba odbijanja prijedloga za upis. S obzirom na to da plombu stavlja nadležno tijelo na vlasnički list, te se radi o pravnom postupku predvođenom nadležnim tijelima ona je pravovaljana.
Saznajte sve potrebne informacije o postupku kupnje nekretnine u Hrvatskoj.
Što znači aktivna plomba u zemljišnim knjigama
Iako često čujemo pojam aktivna plomba on je istovjetan pojmu plombe, jer ne postoji više vrsta plombi, već se taj izraz koristi s obzirom na to da se radi o plombi koja se već nalazi na ZK ulošku. U ZK ulošku kod upisa plombe vidljiv je dan i vrijeme primitka prijedloga, te broj dnevnika ZK podnesaka pod kojim je prijedlog za upis zaprimljen.
Upisane plombe na pojedinim ZK ulošcima mogu se vidjeti na internet stranicama Ministarstva pravosuđa i uprave, međutim, sam sadržaj plombi, i informaciju o tome tko je dao prijedlog za upis nije moguće tako vidjeti. Želite li saznati o kakvoj se plombi radi, te tko stoji iza prijedloga za upis morat ćete u nadležnom tijelu zemljoknjižnog suda zatražiti ispis plombi kao izvadak.
Kada je stavljena plomba na ZK uložak nadležno tijelo ne šalje posebnu obavijest, već će se na uložak samo upisati prijedlog za upis, ovrhu ili predbilježbu. Štetu nastalu prilikom neopravdanog unošenja plombe, i oštećivanja povjerenja u potpunost i istinitost zemljišnih knjiga objektivno snosi Republika Hrvatska.
