Ako ste odlučili novac uložiti u kupnju nekretnine, bilo za stambene potrebe, u svrhu najma, ili nekih drugih razloga važno je toj odluci pristupiti ozbiljno.
Kupnja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao, pa je mudro zatražiti pomoć stručnjaka, u vidu odvjetnika, agencije za posredovanje u prometu nekretnina, ili nekog poznanika koji je stručna osoba u srodnim aspektima.
Potraga za nekretninom
Prvi korak u pronalasku nekretnine jest svakako potraga za željenom nekretninom. Osim web pretraživača, i novinskih oglasnika koje možete koristiti samostalno, također jedna od opcija jest zatražiti pomoć agencija za posredovanje.
Svoju uslugu potražnje vaše idealne nekretnine većina agencija za klijenta traži uz nadoknadu od 1-2% od vrijednosti nekretnine. Ali nitko vama ne brani da ušećete u jednu od tih agencija, provjerite njihovu ponudu, te ostavite svoje podatke, koje većina agencija unosi u svoju bazu podataka, pa pri pojavi eventualne nekretnine koju ste tražili s vama stupe u kontakt.
To je besplatna opcija u vašim koracima potražnje. Većina agencija svoju proviziju naplaćuje od klijenata s kojima imaju potpisan posrednički ugovor.
Nemojte se prilikom potrage ograničavati lokacijom. Uzmite više opcija u obzir kako ne biste ostali bez željene nekretnine ako se vaša ponuda ne svidi prodavatelju.
Potraga je jednostavnija ako proširite vidike. Važno je unaprijed biti siguran u vlastitu platežnu sposobnost. Razmislite o troškovima koji vas čekaju, i mogu li vaši prihodi ponijeti taj trošak, čak i u slučaju gubitka posla. Nemojte trčati pred rudo, i dovoditi se do maksimuma svojih financijskih granica.
Često se kroz kupnju nekretnine pojave neplanirani troškovi, pa računajte i na to kako bi vaš financijski okvir bio što stabilniji. Kada ste posložili svoju računicu sljedeći korak jest podizanje kredita ako naravno ne financirate kupnju gotovinom.
Kada se radi o stambenom kreditu, i njegovom podizanju potrebna je provjera kreditne sposobnosti. Utvrđivanjem kreditne sposobnosti i pronalaska željene nekretnine spremni ste za sljedeći korak.
Provjera vlasništva nekretnine
Za svaku nekretninu bila ona financirana gotovinom ili kreditom potrebno je provjeriti vlasništvo. Svakoj nekretnini u Republici Hrvatskoj upisanoj u zemljišne knjige vlasništvo možete provjeriti na internetskim stranicama zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave (ZIS).
Ako je nekretnina u izgradnji, na uvid od strane investitora morate dobiti izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu, ili drugi odgovarajući akt za građenje.
Osim građevinske dozvole važna je i uporabna dozvola, a poželjno je zatražiti i uvid u glavni projekt. Dakle, obavezno provjerite vlasnički list nekretnine za koju ste se odlučili. U njemu se mogu pročitati sve karakteristike nekretnine. Od opisa, do površine, identiteta vlasnika, trenutne hipoteke ako postoje i slično.
Vlasnički list s web stranica jest besplatan i pruža uvid u vlasništvo, ali nije službeni dokument. Za podizanje kredita ili potpisivanje kupoprodajnog ugovora morate podići original vlasničkog lista u gruntovnici. Trošak podizanja po jednom vlasničkom listu iznosi 20 kn biljega, koji prethodno kupujete, i donosite na šalter prilikom preuzimanja.
Ako nekretnina ima više od jednog vlasnika, svaki od njih mora biti suglasan s prodajom, i prisutan prilikom potpisivanja ugovora, u protivnom mora imati ovjerenu punomoć ostalih vlasnika.
Kada ste odabrali svoju buduću nekretninu, provjerili papirologiju i vlasništvo poželjno bi bilo dovesti stručnu osobu. Dakle poznanika, prijatelja, člana obitelji, ili angažirati osobu koja je dovoljno stručna da provjeri tehničke karakteristike prostora koji kupujete. Nitko ne voli kupiti mačka u vreći. Dolazak stručne osobe na teren bit će od velike koristi.
Što sve treba provjeriti prije kupnje
Problemi mogu nastati i kod nekretnina koje naizgled odlično izgledaju. Instalacije i njihova starost, vertikale, glavni ventili, dimnjaci, krovišta, pločice, parketi, sanitarije, bojleri…sve su to detalji na koje je važno obratiti pozornost. Jednom kad kupite nema više natrag. Raspitajte se za parkirna mjesta, parkirne zone, prilazne puteve, ili eventualne garaže.
Novija naselja dužna su od strane investitora imati parkirno mjesto, međutim kod starijih naselja to je jednostavno nemoguće zbog nedostatka prostora. Pripazite na prilazne puteve, posebice ako se radi o zemljištu ili obiteljskoj kući. Ako je put javan, nećete to moći promijeniti.
Status puta ili prilazne ceste vidljiv je u zemljišnim knjigama. Bez prilaznog puta ni jedna nekretnina ne može dobiti građevinsku dozvolu.
Prije potpisivanja bilo kakvog dokumenta u vezi kupnje nekretnine također je važno provjeriti režije, odnosno račune po nekretnini koju kupujete. Čak i za stanove u kojima nitko dosad nije živio. Primjerice, ako se stan grije na toplanu bez obzira na stanare računi će stizati.
Prije potpisivanja ugovora zapišite zatečeno stanje struje, vodomjera, plinomjera… Raspitajte se o iznosu režija za nekretninu kako vas prvi računi ne bi iznenadili. Ako je moguće fotokopirajte uplatnice od proteklih mjeseci kako biste izbjegli eventualne propuste bivših vlasnika, ili tvrtke koja ispostavlja račune.
Radi li se o stanu provjerite zajedničke dijelove zgrade. Šupe, portafoni, eventualni podrumski ili tavanski prostori. Imati uvid o visini pričuve i identitetu upravitelja zgrade može vas poštedjeti eventualnih troškova pojave li se problemi.
Ako je vaša nekretnina zemljište ili kuća, provjerite teren, gdje se nalaze međe vaše parcele, vode li se sudski sporovi s nekim od susjeda zbog zemljišta i slično. Takve informacije učinit će vam život jednostavnijim u slučaju eventualnih sporova. Nakon svih provjerenih informacija, podataka i dogovora s vlasnicima nekretnine kreće se u proces realizacije kupnje.
Realizacija kupnje
Kupnja nekretnine putem kredita banke zahtjeva sklapanje predugovora. Sklapanje predugovora, po želji kupca ili prodavatelja moguće je i u slučaju plaćanja gotovinom.
Predugovorom se definira nekretnina koju kupujete. Definirana je vlasničkim listom, odnosno navođenjem zemljoknjižnih podataka o nekretnini. Navedeni podaci su katastarska općina, broj čestice, broj zemljoknjižnog uloška i opis nekretnine.
Također, predugovorom se definira i cijena nekretnine, visina kapare za nekretninu i datum sklapanja konačnog kupoprodajnog ugovora. Kapara ovisi o dogovoru između kupca i prodavatelja, ali obično iznosi od 5-10% od vrijednosti nekretnine.
Kapara garantira potpisivanje konačnog ugovora, što znači: ako kupac odustane od kupnje kapara ostaje prodavatelju, a odustane li prodavatelj, on je dužan kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare.
Potpisani predugovor datumom je odredio potpisivanje konačnog ugovora o kupoprodaji. Osim podataka navedenih u predugovoru, ugovor također sadrži i datum predaje nekretnine, odnosno rok iseljenja dotadašnjih vlasnika.
Ako je nekretnina kupljena kreditom banke ugovor se prethodno solemnizira kod javnog bilježnika, a banka upisuje hipoteku. Energetski certifikat ako postoji mora biti priložen, ako ne u originalnom obliku, onda barem kopija certifikata.
Kako se stječe vlasništvo nad nekretninom
Potpisan kupoprodajni ugovor, tj. uplaćen novac nisu znak vlasništva nekretnine. Vlasništvo se ne stječe automatskim putem. Kako biste postali vlasnik nekretnine koju ste kupili i platili potrebno je upisati se u zemljišne knjige.
Prijedlog za upis prava vlasništva podnosi se zemljoknjižnom odjelu nadležnog općinskog suda prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Moguće je i podnijeti zahtjev elektronskim putem, neovisno o mjestu gdje se nalazi nekretnina putem svih javnih bilježnika u Republici Hrvatskoj, te putem odvjetnika koji su zatražili tu mogućnost.
Za upis i dokaz novopečenog vlasništva potrebno je priložiti ugovor o kupoprodaji i tabularnu izjavu. Tabularna izjava može biti sastavni dio ugovora, posebna isprava ili može biti sadržana u prijedlogu za upis.
Tabularna izjava jest izjava prodavatelja kojom prodavatelj kupcu nakon primitka cijelog kupoprodajnog iznosa dozvoljava upis vlasništva na nekretninu bez ikakvoga budućeg protivljenja i ograničenja.
Nakon upisanog vlasništva također je potrebno prebaciti režije na novog vlasnika nekretnine. Potrebno je ispuniti pojedine zahtjeve u pojedinim ustanovama kao što su HEP, Vodoopskrba, Gradska plinara i sl. kako bi budući računi glasili na novog vlasnika nekretnine.
Porez na promet nekretnina
Zadnja stavka, ali jednako važna jest porez na promet nekretnina. Prijavu poreza na promet nekretninama vrše javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. U slučaju da isprava kojom ste kupili nekretninu nije ovjerena kod javnog bilježnika, i dalje ste dužni prijaviti i platiti porez nadležnoj ispostavi porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, u roku od 30 dana, od sastavljanja isprave.
Obveznik poreza na promet nekretninama dužan je u roku od 15 dana platiti poreznu obvezu. Kakvu god nekretninu odabrali, koliko velik bio vaš budžet, nemojte štedjeti na predradnjama i realizacijom u kupnji nekretnine. Najčešće se dogodi da upravo ta štednja ispadne skup trošak.
Za većinu ljudi kupnja nekretnine jest velika investicija, na koju se mnogi odluče jednom u životu, pa je dobro osigurati se stručnjacima i što sigurnije realizirati ovakvu vrstu kupnje.
