Procjene nekretnina na ovom našem teritoriju uvijek su bile zanimljiva i intrigantna tema. Među prvim, relativno uređenim kriterijima za procjene, možemo smatrati Priručnik ing. Wernera koji se upotrebljavao još 30-tih godina prošlog stoljeća.
Od tog perioda pa sve do danas, na ovim prostorima, procjene nisu bile posebno regulirane nikakvom pravnom regulativom. Slična situacija je bila i u ostalim zemljama slijednicama bivše Jugoslavije. Takva se situacija ogleda i u činjenici da je praktički do nedavno bilo aktualno društveno vlasništvo i dirigiranje tržištu, od strane državno upravljanih mjera, pa nije bilo potrebe da se rade posebni zakoni kojima bi se reguliralo tržišne procjene.
Intenziviranje potrebe za tržišnim procjenama javlja se 70-tih i 80-tih godina prošlog stoljeća kada stupa na snagu Zakon o eksproprijaciji zemljišta kada se, zbog intenzivne gradnje, često javlja potreba za otkupom nekretnina privatnih vlasnika i njihovog obeštećenja od strane države. Za takve potrebe operativni organi pojedinih lokalnih zajednica i gradova (npr. bivši Zavod za izgradnju grada Zagreba) stvaraju interne propise i normative kojima se regulira univerzalnost i pravilnost procjena. Takvi interni propisi, sa inženjerskog stajališta, bili su stručno napravljeni tako da se metodologija koja je tamo primjenjivana mogla upotrebljavati sve do današnjih dana.
Isto treba naglasiti da su se i, u tako nereguliranom području, banke snalazile na način donošenja internih propisa kojima su pokušale popuniti prazninu na tržištu. Pod obavezom ulaska u EU i pritisnuti najnovijim aferama oko procjena nekretnina Vlada RH je donijela odluku da se krene u uređenije tretiranje tog područja. Ovdje treba naglasiti da se i do sada velika većina procjenitelja služila metodama koje su bile jednake kod svih i sa godinama su stvarale svojevrsni kodeks na način običajnog prava koji je i u dosadašnjem periodu za veliku većinu procjena davao ispravne rezultate.
Razlog tomu je veliko iskustvo koje su naši procjenitelji imali. Iskustvo se stjecalo u raznim vremenskim periodima od prelaska sa dogovorne na tržišnu ekonomiju, preko privatizacije pa sve do usklađivanja tečaja DEM/EUR koji je dodatno "uzdrmao" tržište nekretnina. Spomenuto iskustvo je ojačalo naše procjenitelje koji su se tako naučili snalaziti i u takvim vremenima. Zakonska uređenost tog područja ogleda se i u činjenici da su sve okolne zemlje već bile donijele slične propise tako da je bilo samo pitanje dana kada će se to dogoditi i kod nas.
Napokon, u lipnju mjesecu 2014. godine, Ministarstvo prostornog uređenja i graditeljstva donosi dva akta kojima se započinje sa reguliranjem i normiranjem procesa tržišnih procjena nekretnina. Treba napomenuti da su spomenuti akti na nivou Uredbe i Pravilnika, dok se tek očekuje donošenje konačnog Zakona o procjenama kojeg bi pratilo donošenje više provedbenih Pravilnika.
Novoočekujući Zakon neće pobijati prethodno donesene dokumente nego će samo još dodatno pojašnjavati i dopunjavati pojedina područja. Ovi dosada doneseni akti odredili su da se procjene mogu vršiti na tri priznate metode. Na neki način su se te metode i inače koristile, tako da se tu nije dogodila neka velika promjena. Zakonodavac je samo sistematizirao te metode u smislu određivanja na koje se vrste objekata i zemljišta pojedina metoda odnosi.
Najveća je novina određivanje ulaznih podataka sa tržišta. Do sada su procjenitelji koristili izvore sa interneta i drugih izvora koji su u sebi sadržavali isključivo tražene cijene. Iskusniji procjenitelji su znali da korištenje traženih cijena može rezultirati sa nerealnom tržišnom procjenom pa su upotrebljavali odgovarajuće koeficijente kojima bi „svodili" traženu cijenu na onu moguću „dobivenu".
Takav sistem rada sada je određen na način da se mogu koristiti isključivo kupoprodajne tzv. „realne" cijene. Istinitost takvih podataka potrebno je dokazivati iz odgovarajućih kupoprodajnih ugovora i zemljišnih knjiga. Dosadašnja praksa je pokazala da korištenje takvih cijena može imati isto određenu „dozu" nerealnosti. Takva nerealnost se ogleda u tome što je poznato da ima veliki postotak ugovornih iznosa koji su manji od onih realnih. Tu sada pomaže iskustvo procjenitelja koji takav odnos između realnih i nerealnih cijena može akceptirati i upotrijebiti na odgovarajući način.
Nadalje druga velika novina je i analiza nekretnina sa aspekta koji se do sada nisu posebno razmatrali kao npr. utjecaj buke na vrijednost nekretnine i utjecaj zagađenja na vrijednost nekretnine.
Isto tako donesena su pravila kojima se analiziraju posebni slučajevi procjene kao što su:
- Način procjene vrijednosti prava građenja
- Način procjene vrijednosti prava služnosti
- Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
- Način procjene vrijednosti služnosti vodova
- Način procjene prekoračenja međe građenjem
- Način procjene površina javne namjene
- Način procjene naknade za izvlaštene nekretnine
- Način procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima
Gore smo napomenuli da ovi doneseni akti još nisu u završnoj fazi. Oni su samo privremenog karaktera. Njihova privremenost se ogleda u tome da se uskoro očekuje donošenje Zakona o procjenama i uz njega pripadajućih provedbenih akata u obliku specijaliziranih Pravilnika. To samo dokazuje da je put do zakonskog uređivanja područja procjena nekretnina dugačak i trnovit. Već sada je praksa pokazala da primjena ovih zakonski određenih postupaka ima brojne probleme.
Međutim, kako bi Kinezi rekli, da "put od 1000 milja započinje prvim korakom".
mr. Zlatko Omerhodžić dipl. ing. građ.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina
Županijskog i Trgovačkog suda u Zagrebu i Varaždinu
Tina Ujevića 5, HR-10000 Zagreb
GSM 091/201-1283 Tel.: 01/38-37-497 Fax.: 01/36-49-980
E-mail: info@graditeljski-vjestak.com
Web: graditeljski-vjestak.com
