U Republici Hrvatskoj je dana 15. srpnja 2011. godine stupio na snagu zakon koji je po mnogo čemu jedinstven i neuobičajen i koji je nešto što se treba obvezno iskoristiti. Predmetni zakon je izašao pod službenim nazivom "Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama" i pod tim nazivom se može naći u literaturi koja obrađuje našu regulativu. Taj isti Zakon često u novinskim člancima zovu još i "Zakon o legalizaciji".
Treba se sjetiti da je prva opća legalizacija, na nivou čitave bivše države, provedena još 1968. godine, tj. prije četrdesetak godina. Bitno je uočiti da je pitanje kada će se takva prilika opet ponoviti i za vrijeme koje Vlade, tako da ovu priliku treba svakako iskoristiti. Takvi pravni potezi i postupci nisu česti i u sebi impliciraju dosta političkih i ekonomskih faktora, tako da se svaka država na takav potez teško odlučuje.
Općom legalizacijom se omogućilo da se za bilo koje potrebe, kao što su: priključci komunalija, etažiranje, utvrđenje starosti i dr. okolnosti, uz predočenje izvoda iz katastra da se kuća tu nalazila i prije 1968. godine, dokaže legalnost svakog objekta. Ta legalnost se može utvrđivati kako za kuće tako i za garaže, šupe i druge pomoćne gospodarske objekte.
Legalnost kuće pozitivna je stvar i omogućava upise u gruntovne knjige, pravni promet nekretnina, darivanja, kupoprodaju i sl. Budući da se uslijed dugogodišnjeg nedostatka sustavnog praćenja i evidentiranja nezakonito izgrađenih zgrada ne raspolaže s točnim podacima, procjenjuje se da njihov ukupan broj danas u RH blizu 150.000 objekata. Navedeno je rezultiralo neažurnošću katastra i zemljišnih knjiga, koje niti danas nisu do kraja prikaz stvarnog stanja. Poznato je da postoje mišljenja struke, kako arhitektonske i građevinske, koja idu u smislu utjecaja ovog Zakona na kompletno prostorno i urbanističko stanje kako sadašnjih tako i budućih generacija i pokoljenja. Mišljenje struke ide u smjeru negativnosti, koju ovaj Zakon donosi, a odnosi se na devastaciju prostora i njegovog planiranja kao nacionalnog važnog resursa.
Treba znati da je teško običnom čovjeku raspravljati o pozitivnim ili negativnim aspektima nekog Zakona kada znamo da je, samo u posljednjem sazivu Sabora, izglasano preko osam stotina zakona. Koji je od njih negativan, a koji od njih pozitivan, teško je reći i nije na običnom građaninu da presuđuje.
Drugim riječima treba uzeti ovu ponudu i iskoristi na najbolji mogući način. Svaka generacija graditelja, kupaca i investitora imala je u svom "graditeljskom mandatu" poneku dobru i više loših okolnosti. Treba se samo sjetiti perioda otkupa društvenih stanova. Kada se za nekoliko tisuća ondašnjih njemačkih maraka mogao otkupiti lijepi trosobni stan. I onda su se našle pogođene generacije koje nisu imale tu "sreću" da dobiju stan od svoje "organizacije udruženog rada" u kojoj su radili. Prihvatili su se kredita i mukotrpno otplaćujući i gradeći stvarali svoj dom.
Jasno da takvi primjeri su i negativni i pozitivni samo ovisno s koje se strane gleda. Ova uvodna razmatranja samo su polazište za razmišljanje. Ukoliko se prosječan investitor odluči za takav korak, potrebno je nadležnom uredu za prostorno uređenje i graditeljstvo (u područnom uredu, gradu ili županiji) prvo dokazati kakvo mu je izvedeno stanje na terenu za objekte za koje želi legalnost. Takav korak započinje na način da se prvo utvrdi dali investitorov objekt uopće pripada u nezakonito izgrađene zgrade koje se, kao takve, uopće mogu legalizirati. Pripadnost nezakonito izgrađenim zgradama ustanovljava se na temelju digitalne ortofoto karte (DOF5) koja se nalazi u svim područnim uredima za katastar.
Uglavnom potrebno je da se objekt nalazi na takvoj karti i da je evidentiran do 21. 06. 2011. godine u smislu izgrađenosti u dimenzijama za koje se misli tražiti legalnost. Drugim riječima svi radovi na kući (dogradnje, nadogradnje i sl. građevinski zahvati) mogu se legalizirati ako se dokaže da ste te radove izveli prije tog datuma. Isto tako potrebno je znati dali se objekt nalazi u sklopu prostornog plana u zoni predviđenoj za gradnju. Postupak legalizacije, u skladu s prostornim planom, daleko je lakši mada i postupak protivno prostornom planu postoji samo je on nešto drugačiji. Postupak protivno prostornom planu ima više varijacija i za svaki poseban slučaj treba se savjetovati u nadležnom područnom uredu.
Ovdje će se pretpostaviti da je Vaš objekt evidentiran na spomenutoj ortofoto karti i da je u sklopu prostornog plana s građevinskom namjenom (stambena ili stambeno – poslovna namjena), te se temeljem navedenog mora dokazati izvedeno stanje.
To izvedeno stanje se potvrđuje tzv. Rješenjem o izvedenom stanju koje se dobiva na temelju zahtjeva gore navedenim jedinicama uprave.
Znači da zahtjevu za izdavanje Rješenja o izvedenom stanju treba priložiti slijedeće dokumente:
- geodetski elaborat,
- arhitektonska snimka,
- dokaz o ispunjenom bitnom zahtjevu mehaničke otpornosti i stabilnosti,
- uvjerenje policijske uprave/postaje o mjestu prijavljenog prebivališta do 21. lipnja 2011. godine,
- dokaze o plaćanju komunalnog i vodnog doprinosa,
- dokaz u svrhu obračuna naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
Prema gore navedenom za svaki od dokumenata biti će rečeno par riječi, uputa i smjernica prema slijedećem:
Geodetski elaborat
Ovaj geodetski elaborat za evidentiranje podataka o zgradama mora biti ovjeren od nadležnog katastarskog ureda i kojeg je, prema pravilima koja uređuju topografsku izmjeru i katastar, izradila osoba ovlaštena za obavljanje poslova državne izmjere i katastra nekretnina prema posebnom zakonu. Te ovlaštene osobe (pravne ili fizičke) se nalaze uglavnom među ovlaštenim inženjerima geodezije koji se svi, za čitavu RH, mogu naći na www.hkoig.hr (Hrvatska komora ovlaštenih inženjera geodezije).
Arhitektonska snimka
Ovaj arhitektonski elaborat se prilaže u tri primjerka arhitektonske snimke i koja mora biti izrađena od ovlaštenog arhitekta. Te ovlaštene osobe (pravne ili fizičke) se nalaze uglavnom među ovlaštenim inženjerima arhitekture koji se svi, za čitavu RH, mogu naći www.arhitekti-hka.hr (Hrvatska komora arhitekata).
Dokaz o ispunjenom bitnom zahtjevu mehaničke otpornosti i stabilnosti
Ovaj dokaz o ispunjenom bitnom zahtjevu mehaničke otpornosti i stabilnosti mora biti izrađen po ovlaštenom inženjeru građevinarstva i odnosi se na ono, što se najčešće zove, statika zgrade. Te ovlaštene osobe (pravne ili fizičke) se nalaze uglavnom među ovlaštenim inženjerima građevinarstva koji se svi, za čitavu RH, mogu naći na www.hkig.hr (Hrvatska komora inženjera građevinarstva).
Uvjerenje policijske uprave/postaje o mjestu prijavljenog prebivališta do 21. lipnja 2011. godine
Takvo uvjerenje policijske uprave/postaje o mjestu prijavljenog prebivališta mora biti takvo da dokazuje prebivalište na toj lokaciji prije 21. lipnja 2011.
Dokaze o plaćanju komunalnog i vodnog doprinosa. 
Dokazi o plaćanju komunalnog i vodnog doprinosa, u skladu s posebnim propisom, se odnose na ono što se zove često "trošak građevinske dozvole". Prilikom donošenja arhitektonskih snimki vrši se obračun gornjih naknada. Obračun se vrši na temelju volumena objekta (izraženog u m3) s time da se uzimaju u obzir koeficijenti koji tretiraju svaki prostor na svoj način.
Popis koeficijenata može se naći u Pravilniku o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine br. 90/10) i Pravilniku o dopuni Pravilnika o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine br. 111/10). Komunalni doprinos je prihod jedinice lokalne samouprave i ovisi o zoni u kojoj se nalazi objekt. Vodni doprinos je prihod države i razlikuje se prema tri mjesta gdje se nalazi objekt, a to su: Grad Zagreb, mjesta posebne državne skrbi i ostala mjesta u RH. Dobra okolnost, kod plaćanja ovih doprinosa, je da se može plaćati i obročno, na više rata.
Dokaz u svrhu obračuna naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru
Dokazi u svrhu obračuna naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru su slijedeći: izvod iz zemljišne knjige ili drugi odgovarajući dokaz da ima pravo graditi – sudsko rješenje, ugovor, suglasnost suvlasnika, dokaze o vremenu građenja. Navedeno se odnosi na tzv. naknadu kojom ste "uživali" nekretninu u vremenu izgradnje do vremena legalizacije. Takve naknade su prihod jedinica lokalne samouprave i svaka od njih je posebno izglasala visine ovakvih naknada. One nisu velike i ovise o većem broju faktora. Dobra okolnost, kod plaćanja ove naknade, je da se može plaćati i obročno, na više rata.
Gornje aktivnost se mogu promatrati u idealnom odnosu. Jasno je da se svaki pojedini slučaj mora promatrati zasebno i ima svoje specifičnosti. Bitno je napomenuti da se ovaj zakon odnosi i na pomoćne građevine (šupe, garaže, spremišta) koja su često u stanje nelegalnosti. Isto tako se ovaj zakon odnosi na razne dogradnje koje možda se investitorima ne čini kao zgrada.
Međutim treba znati da se svaka gradnja izvan dozvoljenih i legalnih dimenzija (u širinu i u visinu) se smatra nelegalnom i trebala bi se legalizirati. Ovaj vještak je često u situaciji kada mu investitori objašnjavaju da su "samo malo" izašli iz graditeljskih okvira. Zakon nažalost ne poznaju sintagmu "samo malo" i sve takve izlete smatra nelegalnim. Treba još spomenuti i to da je dobra okolnost što se dobiveno rješenje o legalnosti upućuje nadležnoj građevinskoj inspekciji tako da je i ona upoznata sa činjenicom da je predmetni objekt legalan.
Jasno je da je takva obavijest ujedno i znak za "miran san" takvih graditelja. Na kraju treba spomenuti da je krajnji rok za podnošenje zahtjeva 31. prosinca 2012. godine i po proteku toga roka zahtjev se ne može više podnijeti. Bitno je naglasiti da predmetni zahtjev ne mora biti potpun u smislu da isti mora sadržavati sve potrebne dokumente. Treba samo do tog datuma "otvoriti upravni postupak". Otvaranje upravnog postupka je urudžbiranje takvog zahtjeva te se tim činom zamrzava datum i pokazuje se interes za navedeno.
Nadležne službe će svaki zahtjev obrađivati posebno i neće se moći sve obraditi u gornjem roku, ali je bitno da je zahtjev na vrijeme zaprimljen.
