Kvaliteta nekretnina (stanova, kuća, poslovnih prostora kao i ostalih objekata) propisana je Zakonom o prostornom uređenju i gradnji. Zakon je propisao dokazivanje kvalitete na način da se tijekom radova ugrađuju materijali koji su za tu uporabu predviđeni kao i oni koje je projektant projektom predvidio.
Isto tako postoji i obveza nadzornog inženjera da prati ugradnju tih materijala da ista bude u skladu sa tehničkim zahtjevima i propisima.
Skup svih certifikata i završno izvješće nadzornog inženjera u kojem će se isti osvrnuti na kvalitetu uporabe, sastavni su dijelovi dozvole za uporabu. Kada smo već kod dozvole za uporabu mnogi ne znaju da ista nije samo verifikacija građevne dozvole u smislu gabarita objekta (što je prva pomisao svih učesnika u gradnji) nego osvrt svih stručnih osoba koji daju svoju ocjenu kompletne zdravstveno – stambene namjene budućeg objekta.
Treba znati da objekt mora biti siguran i zdravstveno ispravan što je prvi njegov zadatak. Kao što smo gore već naveli konačan dokaz i jedini ispravan prikaz kvalitete objekta je njena uporabna dozvola.
Cilj ovog članka je osvrt na kvalitetu svih onih drugih objekta za koje nije moguće ili nije potrebno ishođenje uporabne dozvole. Ta nemogućnost ili ukidanje potrebe ne treba doslovno shvatiti. Kvaliteta nekretnina se može podijeliti na:
- kvaliteta novih nekretnina
- kvaliteta starih nekretnina
Kvaliteta novih nekretnina
Kvaliteta novih nekretnina je nešto što bi se samo po sebi trebalo podrazumijevati. Međutim u praksi vještaka je vrlo čest slučaj upravo utvrđivanje kvalitete novih nekretnina. Takav zahtjev upućen vještaku nastao je, što zbog objektivnih razloga, što zbog onih subjektivnih. Pod objektivnim razlozima utvrđivanja kvalitete nekretnina može se uzeti opći trend smanjenja kvalitete izvedbe novogradnji od strane licenciranih i nelicenciranih izvoditelja. Razlozi nekvalitete su često slijedeći: brzina i rokovi izvedbe, nedostatak građevinskog znanja, uporaba neadekvatnih materijala (naročito onih novih), namjerna štednja na materijalu itd.
Pod subjektivnim razlozima utvrđivanja kvalitete novih nekretnina podrazumijevamo opći strah budućih vlasnika izazvan prošlim događajima, a informiranih od prijatelja i poznanika, medijskim praćenjem negativnih događaja i slično. Često se stiče dojam da je svaka nova nekretnina puna skrivenih mana koje može samo vještak otkriti.
Kvaliteta starih nekretnina
Kvaliteta starih nekretnina nije sama po sebi uvijek upitna. U praksi se često događa da su upravo nekretnine građene osamdesetih godina prošlog stoljeća, u nekim elementima, kvalitetnije nego nove. Ako se uzme širi pogled na kvalitetu, pa isti proširimo na opću kvalitetu stanovanja, sa aspektom na urbanistička rješenja, onda vidimo da se u tom elementu stare nekretnine mogu ravnopravno usporediti sa novim. Dovoljno je pogledati urbanistička rješenja naselja kao što su Knežija, Jarun, Novi Zagreb, kako bismo se uvjerili da imamo red zgrada, pa red nogostupa, parkova, i širokih ulica. Takav raspored je blizak normalom urbanom i pravilnom načinu stanovanja.
Utvrđivanje kvalitete starih nekretnina zahtjevan je posao koji treba prepustiti stručnjaku, građevinskom vještaku. Taj posao je još zahtjevniji što je nekretnina starija ili složenija. Starost nekretnina je, isto tako, zahtjevan problem bez obzira na stupanj investicijskog i redovnog održavanja. Vještak je u svojoj praksi imao više takvih primjera prilikom adaptacije starih stanova u zgradama gradskih urbanih jezgri. Već je prvi upit klijenta bio "koji su zidovi nosivi i koji se od njih mogu srušiti".
Kod takvog zahtjeva ne pomažu originalni nacrti (s uvidom u "debele" i "tanke" zidove) jer se, nakon dugog vremenskog perioda (60 do 80 godina), uslijed slegavanja objekta proizašlog od normalnih tektonskih poremećaja i statičkih opterećenja, predvidljivost statičkog prvobitnog rješenja mijenja. Jednostavnije rečeno nosivi zidovi gube nosivost, a oni nenosivi preuzimaju opterećenja za koja nisu projektirani. Složenost utvrđivanja kvalitete stare nekretnine podrazumijeva broj građevinskih sklopova od kojih se ista sastoji. Ako se broj građevinskih sklopova proširi i na nosive konstruktivne elemente onda je posao tim teži.
Fizičke osobe koje nemaju dovoljna znanja, a sumnjaju u kvalitetu nekretnine koju namjeravaju preuzeti, kupiti ili samo predujmiti, mogu od vještaka zatražiti tehnički uvid kojim vještak kroz zapisnik utvrđuje nedostatke na nekretnini. Taj postupak ima i pravnu težinu jer takav zapisnik utvrđuje nedostatke koji su neovisni o postupku ishođenja uporabne dozvole. To znači da kupac može, putem takvog zapisnika, zatražiti od investitora otklonu nedostataka direktno ili putem suda, neovisno o procesu ishođenja uporabne dozvole kao i općem saznanju da li će investitor uopće i ući u postupak takvog ishođenja.
Ovaj navedeni primjer često se događa u praksi kupoprodaje nekretnina.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
