Kroz povijest zemljišnoknjižno pravo doživjelo je vrlo velike promjene. Najveća promjena zadnjih desetljeća bilo je ukidanje društvenog vlasništva, privatizacija i denacionalizacija, te konačno donošenje zakona koji reguliraju nova prava i promjene.
Vrlo je važno znati kako funkcioniraju stvari u papirologiji sustava nekretnina. Bilo da ste novi kupac potencijalne nekretnine, prodavatelji vlastite, ili jednostavno želite imati čiste papire, važno je znati kako doći do toga. Ljudi često brkaju pojmove kao što su katastar, gruntovnica, vlasnički list, ili izvadak iz zemljišne knjige. S obzirom na složenost same materije, ukratko donosimo razliku između spomenutih pojmova.
Značenje pojmova
Katastar je državna evidencija koja sadrži podatke o česticama, zgradama koje trajno leže na površini i ispod nje, i o pravnim režimima u odnosu na zemljište/česticu o kojoj se radi. Vaše podatke o katastarskoj čestici, ili katastarskom planu možete pronaći u područnim uredima za katastar Državne Geodetske uprave, Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba, ili putem web stranice www.katastar.hr/dgu/.
Zemljišne knjige su javne knjige koje sadrže pravno stanje nekretnine važno za pravni promet (vlasništvo, etažiranost nekretnine, hipoteke, kredite, založna prava…). Knjige se sastoje od glavne knjige, i zbirke isprava, te se vode u zemljoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima. Drugi naziv za sustav zemljišnih knjiga jest gruntovnica.
Gruntovnice su mjesta na kojima dolazimo do vlasničkog lista, odnosno mjesta gdje predajemo zahtjev za izdavanje istog. Svi podaci nalaze se na web stranici oss.uredjenazemlja.hr, gdje sami možete pregledati vlasnički list koji vas zanima.
Pisani podaci o katastarskim česticama osnova su za vođenje zemljišnih knjiga. S obzirom na modernizaciju sustava kroz godine je napravljen sustav koji čini jedinstveni registar katastra i zemljišnih knjiga u koje su ti sustavi povezani, pa se tako na jednom mjestu može vidjeti vlasnička struktura nekretnine i njezin smještaj u prostoru.
Usklađivanje dokumentacije
Vrlo često u praksi ćemo naići na neusklađenost katastra i gruntovnice. Razlog je u prošlosti u kojoj se nakon kupnje parcela/nekretnine nije bio običaj provoditi upis u gruntovnici. Kako biste se upisali na cijeloj parceli koju posjedujete i uskladili te podatke potrebno je pribaviti dokaze o vlasništvu,odnosno, pribaviti kupoprodajni ugovor, darovni ugovor ili rješenje o nasljeđivanju.
S obzirom na proteklo vrijeme može se dogoditi da taj proces bude dugotrajan i mukotrpan. U tom slučaju, ako ste u mogućnosti bilo bi idealno pronaći prodavatelje, te obnoviti kupoprodajni ugovor.
Osim navedene vrste problema, javlja se i neusklađenost površine samih čestica, pa ćete tako u katastru pronaći posjedovni list iz kojeg je vidljivo da koristite 500 kvadratnih metara što je stvarno stanje, dok će vlasnički list pokazivati svega 300 kvadratnih metara zemljišta u vašem vlasništvu. Tada je potrebno uknjižiti ostalih 200 kvadrata.
Nakon pribavljanja dokumentacije potrebno je angažirati geodetskog stručnjaka koji će napraviti novi elaborat, a koji će biti potvrđen od strane katastra. Kako bi se uskladilo katastarsko i gruntovno stanje trebate napraviti zahtjev za promjenom podataka u katastru.
Kada se gruntovnice, i katastar usklade, a vlasništvo je provedeno vaši su papiri sasvim usklađeni, te provedeni po zakonu.
