U samom procesu kupnje nekretnine susrećemo se s pojmovima katastar i katastarska čestica koji su nezaobilazni dio svake nekretnine.
Sustav registriranja nekretnina u Hrvatskoj temelji se na katastru i zemljišnim knjigama. Katastar je javni službeni zapis nekretnina i nadležan je za njihov opis. Taj službeni zapis nekretnine evidentira podatke o katastarskim česticama, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na, i ispod zemljine površine, te također o posebnim pravnim režimima na Zemljinoj površini Republike Hrvatske.
Uredi Državne geodetske uprave i Gradski ured za katastar i geodetske poslove vode katastarsku evidenciju. No, nekoliko je usluga koje katastarski uredi također pružaju: izdavanje kopije katastarskog plana, izdavanje prijepisa ili izvadaka posjedovnih listova, izdavanje podataka iz baze zemljišnih podataka, izdavanje potvrda i uvjerenja koja se temelje na evidentiranim katastarskim podacima te pregledavanje i potvrđivanje geodetskih elaborata.
Ljudi ponekad brkaju pojam katastar s gruntovnicom. S obzirom na složenost same materije složili smo poseban članak u kojem opisujemo razliku između katastra i gruntovnice. Saznajte više o temi!
Dolazi li do promjena u vašim podacima koji su navedeni u katastru, bilo da se radi o postojećoj nekretnini, ili tek budućoj potrebno je ažurirati podatke, odnosno napraviti promjenu u katastarskom operatu koji čine: katastarski plan, popis katastarskih čestica, posjedovni listovi, pomoćni spisi, te zbirka parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata.
Promjene koje mogu nastati, a podliježu ažuriranju su:
- promjena imena i prezimena
- promjena adrese stanovanja
- promjena podataka pravne osobe
- promjena podataka o katastarskim česticama
- promjena o korisnicima upisanima u posjedovne listove
- evidencije građevinskih katastarskih čestica
- evidencija stvarnog položaja i oblika postojeće katastarske čestice
- evidencija zgrade
- evidencija načina uporabe katastarske čestice, i njena prenamjena
- evidencija zgrade u katastru i zemljišnoj knjizi prema rješenju o izvedenom stanju
Za svaku od navedenih promjena potrebna je različita dokumentacija, ovisno o kojoj se promjeni radi. Tako ćete, na primjer, kod promjene imena, prezimena ili adrese u nadležnom Područnom uredu za katastar morati zatražiti ispravak podataka prilaganjem važeće osobne isprave, ili osobne iskaznice ili neke druge isprave matičnog ureda, kao što je, primjerice, rodni list.
Za pravnu osobu bit će potreban izvadak iz sudskog registra nadležnog trgovačkog suda, koji je potrebno priložiti kao dokumentaciju prilikom traženja ispravka dotadašnjih podataka o postojećoj pravnoj osobi.
Katastarske općine i katastarske čestice
Katastarske prostorne jedinice dijele se na katastarske općine i katastarske čestice. Katastarske općine prostorne su jedinice za koje se vodi i održava katastarski operat. Određene su svojim matičnim brojem, imenom, područjem i granicama.
Drugi važan dio su katastarske čestice. One su dio područja katastarske općine određene brojem i granicama, osnovne prostorne jedinice katastra nekretnina. Svaka katastarska čestica sastoji se od matičnog broja katastarske općine i broja katastarske čestice.
Definiciju granica same katastarske čestice mogu odrediti pravni odnosi na zemljinoj površini uređeni posebnim propisima ili sama međa.
Također, ponekad granica katastarske čestice može biti i granica građevne čestice unutar granica građevnog područja i na građevinskom zemljištu izvan granica toga područja, a u slučaju da ste na morskoj obali tada postoji i crta za određivanje granice pomorskoga dobra.
S obzirom na to da je katastarska čestica baza nekretnine ona je također podložna promjenama koje je potrebno prijaviti u samom katastru ako do njih dođe. Međutim katastarski podaci, odnosno podaci o katastarskim česticama mogu se mijenjati isključivo temeljem geodetskog elaborata i upravnog rješenja koje donosi katastarski ured u svrhu mijenjanja podataka.
Kada je potrebno izraditi elaborat
Ako je vaša čestica nastala aktom ili dokumentacijom prostornog uređenja te je dopuštena parcelacija građevinskog zemljišta u svrhu formiranja građevinske čestice obavezni ste izraditi elaborat za evidentiranje te građevinske čestice od strane ovlaštenog geodetskog izvršitelja. Za provođenje elaborata predaje se poseban zahtjev katastarskom uredu.
Geodetski elaborat bit će vam potreban i u slučaju da čestica u katastru stoji evidentirana, no neispravno, odnosno nije u skladu sa stanjem na terenu. Tada također geodetski izvršitelj izrađuje elaborat koji se potom evidentira u katastru, nakon što ga potvrdi katastarski ured.
Ako je došlo do naknadnih odstupanja u vašoj katastarskoj čestici, no ona su se dogodila uslijed neprijavljenog pravnog prometa bit će ishođen elaborat kako bi se uskladila s katastrom, no ako pravnog prometa nije bilo tada se na uvid pozivaju i vlasnici susjednih katastarskih čestica kako bi izrazili svoju suglasnost sa stanjem međa na terenu. Prije same predaje elaborata katastru, geodetski izvršitelj dužan je pokazati ga na uvid osobi koja je naručila izradu istog.
Katastarska čestica može i mijenjati svoju namjenu, te promjene namjene katastarskih česticu nisu rijetkost, posebice u slučaju poljoprivrede, ali i tada je potrebno osigurati geodetskog izvoditelja, ili je potrebno obratiti se katastarskom uredu, a njegovi će službenici izaći na teren, napraviti terenski uviđaj te izraditi odgovarajući geodetski elaborat. Ispravan upis u katastar osnova je sklapanja kupoprodajnih ugovora.
