Tržišna vrijednost zemljišta jedan je od najsloženijih poslova u vještačkoj praksi. Vlasnici zemljišta su često u nedoumici koliko njihovo zemljište vrijedi. Pri tome se služe najčešće tzv. usporednim metodama tj. analizom susjednih transakcija po kojima znaju da je blizu njih prodano zemljište po nekoj cijeni. Pri tome ne ulaze u daljnje analize, koje urbanistički i građevinski tretiraju njihovo zemljište, nego se čvrsto drže takve cijene. Isto tako se u usporednoj metodi griješi jer se vrši usporedba sa zatraženom cijenom a ne onom prodajnom. Prema analizama Burze nekretnina a i prema ostalim rezultatima na terenu prodajna cijena je najčešće 15-30% manja od zatražene.
U praksi postoji i čest slučaj da se prodaje zemljište s postojećom kućom. Kod takvih poslovnih transakcija poduzetnici nude novac ili zamjenske stanove. Vlasnik zemljišta je u nedoumici da li je adekvatno isplaćen i da li je dobio pravičnu naknadu. Kod takvih slučajeva je pomoć nezavisnog sudskog vještaka neophodna.
Vlasnici zemljišta često preko telefona žele saznati vrijednost zemljišta. Takvima se savjetuje da pristupe ishođenju lokacijske dozvole ili prostornih uvjeta za gradnju. Takav trošak je minoran u odnosu na cjelokupnu vrijednost, a daje daleko bolju sliku na tržišnu vrijednost zemljišta. Takav postupak je poželjan bez obzira na vlasnikovu želju o potrebi takve gradnje. Kroz takvu dozvolu on će budućem kupcu dokumentirati koliko može graditi i koliko može očekivati od cjelokupne investicije. Na taj način je vlasnik zemljišta licencirao svoje zemljište, a zakonodavac mu je izdao crno na bijelo sve one elemente koji su budućem graditelju/kupcu bitni. Kroz takav pristup je budući graditelj/kupac dobio sigurnost da je njegova buduća investicija legalna.
U gradu Zagrebu je bio na snazi Zaključak o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta objavljen u Službenom glasniku još tijekom 1998. godine. Od tog vremena je prošlo gotovo desetak godina i jasno je da on više nije mogao pratiti moderne trendove tržišne vrijednosti zemljišta. Vrijednost tog Zaključka bila je u tome da se tržišna procjena zemljišta temeljila na brutto izgrađenosti budućeg objekta. Takav pristup će se kasnije pokazati kao temelj ispravnom načinu tržišne procjene. Isto tako je činjenica da od tog vremena nije ništa novo objavljivano na tu temu.
Tržišnom procjenom zemljišta se isto tako bavi Porezna uprava po službenoj dužnosti. Jasno je da Porezna uprava nije mogla čekati da zakonodavac nešto propiše nego se obratila tržištu i sama stvorila svoje tabele po kojima vrši procjene. Te tabele Porezna uprava smatra službenom tajnom i do njih nije lako ili je gotovo nemoguće doći. Kada se vještački pristupa procjeni zemljišta osnovno je odrediti njegovu namjenu i za koje potrebe bi buduće građevinsko zemljište trebalo služiti. Ovom prilikom treba istaknuti još jednu činjenicu koja se u praksi često događa.
Često puta katastarska kultura zemljišta (poljoprivredni status oranica) ne prati stvarnu situaciju na terenu. Vlasnik zemljišta ili možda budući kupac se tada nalazi u nedoumici da li se na takvom zemljištu može graditi ili ne. Stav gradske uprave u Zagrebu (a tako je i u drugim gradovima Hrvatske) je da sva zemljišta u obuhvatu gradskog urbanističkog plana su automatski građevinska samo što je potrebno platiti tzv. prenamjenu. Takva prenamjena se plaća u postupku ishođenja potrebnih dokumenata za gradnju.
Gore smo spomenuli da je potrebno znati kojoj namjeni to zemljište teži. Pod namjenom se ovdje ne smatra namjena u smislu urbanističkog planiranja nego poduzetnička namjena. Pod poduzetničkom namjenom se gleda da buduće zemljište služi budućoj poduzetničkoj gradnji tj. onoj gradnji koja će donositi profit. Pri tome treba zapamtiti da ovakav pristup vještačkoj procjeni zemljišta ima u sebi ekonomski karakter. Pod njim se podrazumijeva tzv. ROI tj. povrat investicije. Na taj način se zemljište tretira kao ekonomska kategorija koje, uz pomoć građevinsko-urbanističkih pravila, daje vrijednost budućem vlasniku. Takav pristup će i biti tretiran jer tu se nebi obuhvatili budući vlasnici koji bi gradili za svoje potrebe. Pri tome bio se pod svojim potrebama podrazumijevalo građenje vlastitih obiteljskih kuća pri čemu se ne gleda na zemljište kao investiciju nego se isto kupuje i nije potrebno da bude maksimalno iskoristivo.
Najnoviji događaji u gradu Zagrebu gdje se u najnovijoj aferi raspravljalo o načinu na koji je građevinski vještak izvršio procjenu zemljišta pokazali su da se toj problematici još uvijek ne pristupa na pravilan način.
Da bi se adekvatno pristupilo tržišnoj procjeni vrijednosti zemljišta potrebno je odrediti prostorne elemente budućeg zemljišta. Prostorni elementi nam prvo određuju kojoj namjeni pripada naše zemljište i koja urbana pravila vrijede na njemu. Tako npr. smo pronašli da naše zemljište pripada mješovitoj pretežito stambenoj namjeni oznake M1 i da na njemu vrijede urbana pravila 1.6.
Prema GUP-u Grada Zagreba (a tako je propisano i u drugim gradovima jer su ove oznake donesene republičkim Zakonom o prostornom planiranju) propisano je za navedenu urbanu namjenu da maksimalna tlocrtna izgrađenost može biti 50%, da najveća visina može biti podrum + 7 etaža, da najmanji nadzemni koeficijent mora iznositi 2,00, a da najveći nadzemni koeficijent mora iznositi 2,80. Takvi propisani urbanistički koeficijenti pomažu nam da točno simuliramo maksimalnu izgrađenost našeg budućeg objekta. Jasno je da se u arhitektonskoj praksi teško može postići takav zahtjev, ali ovo je opis za potrebe procjene vrijednosti zemljišta.
Da bi odredili maksimalnu izgrađenost istu moramo pretpostaviti u smislu brutto razvijene površine (BRP) i to na način da istu pretpostavimo u komercijalnom smislu tj. da se ona sastoji od BRP-a stanovi, BRP-a garaže, BRP-a poslovni prostori. To je u praksi najčešća podjela i ona može biti prema zahtjevu investitora prilagođena nekom drugom omjeru.
Na osnovu tako iskazanih BRP površina izračunava se tzv. netto komercijalna površina. Takva površina je bitna jer iz nje dobivamo egzaktnu vrijednost naše brutto dobiti jer, na kraju krajeva, našu zgradu prodaje prodajna površina.
Iz prodajne površine koja se svaka za sebe množi njenom prodajnom vrijednošću (npr. stanovi po EUR/m2 za tu prodajnu zonu) dobiva se prvo brutto prodajna cijena a zatim i netto prodajna cijena. Netto prodajna cijena podijeljena s komercijalnom površinom daje nam netto dobit investitora. Da bi se iz takvih pokazatelja moglo odrediti koliko je investitor spreman dati novca za zemljište potrebno je još izračunati i trošak gradnje i to ne po netto ili brutto površini nego ovaj puta po netto komercijalnoj površini. Takav pristup je tim zahtjevniji jer imamo, kako smo gore odredili, tri tipa komercijalnih prostora a to su garaže, poslovni prostori i stanovi koji svaki za sebe imaju svoju cijenu građenja. Nakon navedenih izračuna određujemo razliku ulazne i izlazne cijene koja je razlika netto dobiti investitora i njegovog troška cjelokupne investicije.
S obzirom da ovaj izračun prikazujemo s točke gledišta poduzetničkog pristupa procjeni zemljišta potrebno je odrediti i postotak dobiti investitora koji se dobiva iz netto dobiti cjelokupne investicije, a kreće se prema iskustvenim pokazateljima između 20-30% netto dobiti investicije.
Razlika ulazne, izlazne cijene i dobiti investitora određuje nam maksimalnu cijenu za zemljište koje bi poduzetnik trebao dati da zadovolji sve ekonomske računice i ostvari dobit. Jasno je da smo ovdje išli na maksimalnu cijenu jer svaka ona cijena koja je manja od navedene je direktna zarada investitora.
Ovakav primjer izračuna je samo objašnjenje da se procjeni zemljišta mora pristupiti s dužnom pažnjom. Već smo u prvom dijelu naveli da je to tzv. poduzetnički pristup procjeni jer isti uzima u obzir maksimalnu iskoristivost budućeg zemljišta na kojeg isti gleda kao na investiciju koja mora donijeti dobit.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
