Jedna od činjenica koju svakako treba naglasiti je ta da je provođenje procesa etažiranja, odnosno upis vlasništva u zemljišne knjige, zakonska obveza svakog suvlasnika.
Takva obveza proizlazi iz Zakona o vlasništvu donešenog još 1996. godine i od tada višekratno dopunjenog. Međutim, kako se to kod nas često događa, tu zakonsku obvezu malo suvlasnika ozbiljno shvaća. Ta neozbiljnost se najbolje može predstaviti kroz činjenicu da proces etažiranja provodi najčešće jedna osoba u zgradi (predstavnik stanara ili često najzainteresiranija stranka), a ostali čekaju ishod cjelokupnog posla.
To pasivno čekanje i nezainteresiranost teško je shvatljiva jer je etažiranje postupak kojim zasigurno povečavate vrijednost svoje imovine. U današnja vremena prodati nekretninu u tzv. vanknjižnom vlasništvu (postoji ugovor ali nekretnina nije uknjižena) čini se nemoguča misija. Pogotovo zato što je etažiranje postalo jedina metoda upisa stana ili druge posebne cjeline (tzv. knjiga položenih ugovora se više ne provodi).
U slučajevima neodlučnog stava suvlasnika vještak preporuča sastavljanje promemorije o provođenju postupka etažiranja, koju će odvjetnik sastaviti, i koja će biti obveza svih učesnika. Na taj način se spriječava kasnije izbjegavanje potpisivanja međuvlasničkog ugovora ili mukotrpno i dugotrajno sudsko traženje suvlasničke ovjere.
Sa danom stupanja na snagu najnovijeg Zakona o prostornom uređenju i gradnji, koji je počeo važiti 01. listopada 2007. godine, u području etažiranja nekretnina došlo je do stanovitih promjena. Glavna promjena je ta, da se u katastarski operat ne može upisati završeni objekt ako za isti nije izdana uporabna dozvola ili rješenje o upotrebi.
Ovdje se pod upisom u katastraski operat podrazumjeva prvi stupanj evidentiranja završene nekretnine (tzv. posjedništvo) dok se za upis u zemljišne knjige podrazumjeva drugi stupanj evidentiranja (tzv. vlasništvo). S obzirom da upis u katastar prethodi upisu u zemljišne knjige to se može reći da predmetni zakon tretira oba dva stupnja upisa podjednako.
Takav način upisa predviđen je za sve one objekte koji su zatražili građevnu dozvolu ili lokacijsku dozvolu ili rješenje o gradnji prije gore navedenog datuma. Intencija zakonodavca je bila da se inzistira na legalnosti upisa u zemljišne knjige odnosno da se upisuju samo oni objekti koji su legalni (imaju dozvolu gradnje).
Prema navedenom Zakonu o prostornom uređenju i gradnji dozvoljen je upis objektima koji su građeni bez građevne dozvole prije 15. 02. 1968. godine, međutim taj datum se mora dokazati putem posebnog zahtjeva usmjerenog na nadležni katastarski ured.
Prema našim zakonima uobičajen je izraz posebni dijelovi tako da se pravilno Elaborat o etažiranju u stvari zove Plan etažiranja. Cilj tog Plana je razdijeliti zajedničko vlasništvo na građevinski suvisle cijeline koje ujedno moraju biti i Posebne cjeline prema Zakonu o vlasništvu. Etažiranjem nekretnine sudski vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji još i od pravnog procesa) kojima se postiže pravna potvrda vlasništva. Na taj način građevinski vještak postiže da etažirana nekretnina postaje stvarno vlasništvo upisom u zemljišne knjige (gruntovne knjige). Sudski vještak tim postupkom obuhvaća sve posebne cjeline koje se, prema Zakonu o vlasništvu, mogu upisati u zemljišne knjige (uknjižiti), a to su:
- stanovi
- poslovni prostori,
- garaže,
- parkirna mjesta,
- kao i pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo).
Proces etažiranja započinje pribavljanjem slijedeće prethodne dokumentacije:
- nacrti objekta iz ovjerenog projekta ili gradskog arhiva (idu uz građevinsku dozvolu),
- građevinska dozvola ili potvrda o vremenu gradnje,
- izvod iz katastra,
- izvod iz posjedovnog lista,
- izvod iz zemljišnih knjiga,
Nakon pribavljanja prethodne dokumentacije slijedi premjeravanje objekta i izrada Elaborata o etažiranju koji ima sve zakonski predviđene elemente. Tehnički opremljen elaborat se predaje u nadležni područni ured ili grad. Područni ured ili grad potvrđuje Elaborat i daje tzv. Potvrdu o posebnim cjelinama. Takva Potvrda i Elaborat sa zelenim žigom su sastavni dio dokumentacije za predaju u gruntovnicu. Nakon izvršenih navedenih poslova započinje pravni proces etažiranja.
U sklopu pravnog dijela potrebno je sastaviti Ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice na temelju činjenica iz Elaborata o etažiranju i predaja kompletne dokumentacije (potvrđeni Elaborati, potvrda od područnog ureda ili grada i Ugovor) u gruntovnicu.
Navedeno je najbolje izvršiti putem ovlaštenog odvjetnika. Aktivnosti odvjetnika su neminovne i, da bi se posao oko izrade Elaborata o etažiranju uspješno priveo kraju, moraju se uračunati posebno.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
