Vještačkim savjetovanjima se postiže temeljno savjetovanje pojedinih učesnika u gradnji. Pod temeljnim savjetovanjem misli se na odnos klijent – savjetnik u face to face odnosu. Takav odnos garantira klijentu sigurnost da vještak, kojem se obraća, je fizička osoba s imenom i prezimenom koja ujedno sudski odgovara za svoj posao. Takva kombinacija odgovornost i znanja se ne može pronaći kod graditeljskih tvrtki iza kojih se, često puta, kriju nesređeni odnosi o kojima je već ranije rečeno.
Što su vještačka savjetovanja?
Pod vještačkim savjetovanjima podrazumijevaju se savjetovanja klijenta (osobno ili putem izrade specijaliziranog Elaborata) prije, tijekom i poslije bilo kakvih graditeljskih radova, kupovine nekretnina i sl. Vještačka savjetovanja se mogu provesti u vezi s:
- urbanističko-građevinskim potencijalom nekretnine,
- izborom optimalne varijante gradnje,
- izborom građevinskog materijala i opreme,
- izradom projektnog zadatka za gradnju,
- zahvatima na konstrukciji objekta,
- kupovanjem nekretnine,
- isplativošću kupovanja nekretnine,
- prodajom nekretnine.
Vještačko savjetovanje u vezi urbanističko-građevinskog potencijala nekretnine
Savjetovanjem u vezi urbanističko-građevinskog potencijala nekretnine (građevinskog zemljišta ili započete gradnje) graditeljski vještak analizira građevinska i urbanistička pravila i uvjete (koji su za svako područje buduće gradnje specifični) kako bi se klijentu sugeriralo što u budućnosti može očekivati s obzirom na planiranu gradnju.
Vještačko savjetovanje u vezi izbora optimalne varijante gradnje
Savjetovanje u vezi izbora optimalne varijante gradnje građevinski vještak analizira građevinska pravila (koja su za svaki objekt specifični) kako bi se klijentu sugerirala varijanta gradnje pogodna za njegove potrebe tj. vještačka procjena dali je bolja montažna gradnja, novogradnja ili rekonstrukcija – adaptacija – nadogradnja postojeće nekretnine.
Vještačko savjetovanje u vezi izbora građevinskog materijala i opreme
Savjetovanjem, u vezi izbora građevinskog materijala i opreme koji će se koristiti prilikom gradnje i korištenja nekretnine, analizira se uporabljeni građevinski materijal i oprema na temelju pravila propisanih Zakonom o gradnji, a to su: mehanička otpornost i stabilnost, zaštita od požara, higijena zdravlje i zaštita okoliša, sigurnost u korištenju, zaštita od buke, ušteda energije i toplinska zaštita. Isto tako uzimaju se u obzir i cijena, ekonomičnost uporabe, brzina gradnje i sl.
Vještačko savjetovanje u vezi izrade projektnog zadatka za gradnju
Gore navedena savjetovanja (savjetovanje u vezi optimalne varijante gradnje i u vezi izbora građevinskog materijala i opreme) su temelj za uslugu izrade PROJEKTNOG ZADATKA ZA GRADNJU. Projektni zadatak za gradnju je elaborat koji povezuje sve relevantne činjenice koje su bitne za gradnju te uz aktivna pitanja klijentu priprema izradu zadatka na osnovu kojeg će arhitekt projektirati objekt kakav klijent želi.
Vještačko savjetovanje u vezi zahvata na konstrukciji objekta
Savjetovanje graditeljskog vještaka u vezi zahvata na konstrukciji objekta naročito je potrebno u urbanim dijelovima gradova. Vrlo često klijentima je potreban savjet u vezi rušenja ili premještanja pojedinih konstruktivnih i nekonstruktivnih zidova, greda, stupova i ostalih graditeljskih elemenata.
Vještačko savjetovanje u vezi zahvata za koje nije potrebna građevna dozvola
Savjetovanje graditeljskog vještaka u vezi zahvata za koje nije potrebna građevna dozvola odnosi se na skup građevinskih radova i zahvata za koje, prema Zakonu o gradnji, nije potrebna građevna dozvola.
Vještačko savjetovanje u vezi kupovanja nekretnine
Savjetovanje vještaka u vezi kupovanja nekretnine (stanova, kuća, poslovnih prostora i sl.) je nužno jer kupac često ne može sagledati sve aspekte koji utječu na kupovnu transakciju. Osim pravne dokumentacije koja mora pratiti nekretninu (točnost iste je najbolje povjeriti odvjetniku), postoji i tehnička dokumentacija (projekti, građevna dozvola) koju vještak može provjeriti.
Isto tako je dobro analizirati opće stanje nekretnine s obzirom na kvalitetu materijala i izvedbe. To je važno pogotovo kod rabljenih nekretnina. Ta provjera je bitna zbog ocjene vrijednosti potrebnih zahvata na nekretnini radi dovođenja u funkcionalno stanje (graditeljski troškovnici). Savjetovanje u vezi prodaje nekretnine služi pripremi nekretnine za uspješnu prodaju.
Vještačko savjetovanje u vezi isplativosti kupovanja nekretnine
Ovdje se pod nekretninom može podrazumijevati građevinsko zemljište, postojeći objekt i sl. Savjetovanjem u vezi isplativosti kupovine nekretnine građevinski vještak vrši analizu nekretnine na način da se iz vrijednosti moguće izgrađene ili dovršene komercijalne površine nekretnine odredi isplativost ulaganja u odnosu na daljnju prodaju. Na taj način klijent može sagledati isplativost postignute kupovne cijene za nekretninu.
Vještačko savjetovanje u vezi prodaje nekretnine
Savjetovanje sudskog vještaka u vezi prodaje nekretnine je isto tako bitno radi pripreme nekretnine za uspješnu prodaju. Pod navedenim se podrazumijeva aktivno savjetovanje prodavatelja (nakon pregleda nekretnine) kako pripremiti nekretninu za uspješnu prodaju. U sklopu navedene usluge može se izraditi PROSPEKT VAŠE NEKRETNINE (portfolio nekretnine). Navedeni dokument sadrži tehnički opis nekretnine s naglaskom na tržišne kriterije koji su bitni kod prodaje (koje kupca najviše interesiraju), fotodokumentaciju, nacrt makro lokacije nekretnine, nacrt mikrolokacije nekretnine, tlocrt nekretnine, zemljišno knjižni izvadak i izvod iz katastra.
Takav dokument je koristan kao sažetak svih kriterija koje nekretnina sadrži i na taj način je velika pomoć prodavatelju prilikom prodaje. Usluga izrade PROSPEKTA VAŠE NEKRETNINE se može proširiti na procjene nekretnina radi utvrđivanja realne tržišne vrijednosti i na izmjeru nekretnine ostala vještačenja. Izmjera nekretnine često puta je potrebna radi neslaganja zemljišno-knjižnog izvatka i stvarnosti. Izmjera, nacrt i obračun stvarnih površina izvršen po sudskom vještaku je licencirani dokaz kupcu.
Primjer iz prakse
U sklopu navedene rubrike biti će iznesen primjer koji je karakterističan upravo za poddjelatnost vještačkog posla, a to su vještačka savjetovanja. Klijent je zahtijevao da mu se izračuna opravdanost ponude građevinskog izvoditelja. Naime građevinski izvoditelj je klijentu ponudio, kao kompenzaciju za zemljište na Črnomercu veličine 1.092,00 m[^2 ^], slijedeću protuvrijednost u budućoj zgradi: 3 stana ukupne veličine 180,00 m[^2 ^], 2 garaže ukupne veličine 20,61 m[^2 ^] i 1 parkirno mjesto ukupne veličine 6,25 m[^2 ^]. Klijent koji nema stručna vještačka znanja tražio je pomoć u obliku potvrde da li je predmetna ponuda poslovno ispravna i tržišno poštena.
1. Procjena urbanističkog potencijala lokacije
Na početku trebalo je izračunati procjenu urbanističkog potencijala lokacije. Ona se provela na slijedeći način:
Veličina zemljišta: 1.092,00 m[^2 ^]
Namjena: mješovita – pretežito stambena M1
Urbana pravila: oznaka 2.3.
NKP (*): 63,27 m[^2 ^] (garaže), 27,43 m[^2 ^] (parkirališna mjesta), 997,63 m[^2 ^] stanovi
Ki: 2,00 (nadzemni koeficijent)
Najveći BRP: 1.555,00 m[^2 ^] (1.230,00 nadzemni dio i 325,00 podzemni dio)
(*) NKP – netto komercijalna površina
Prema gore navedenim pokazateljima dobila se netto komercijalna površina tj. ona površina koja je namijenjena prodaji.
2. Struktura cijene gradnje netto komercijalne površine
Da bi se odredili daljnji pokazatelji potrebno je izračunati cijenu gradnje netto komercijalne površine. Ista se odredila na slijedeći način:
Gradnja: 630,00 EUR/m[^2 ^]
Doprinosi: 5,00 EUR/m[^2 ^]
Projektiranje: 30,00 EUR/m[^2 ^]
Nadzor: 15,00 EUR/m[^2 ^]
Priključci: 60,00 EUR/m[^2 ^]
Vanjsko uređenje: 15,00 EUR/m[^2 ^]
Ostali troškovi (*): 25,00 EUR/m[^2 ^]
Financiranje: 20,00 EUR/m[^2 ^]
Ukupno: 800,00 EUR/m[^2 ^]
(*) Etažiranje, marketing i sl.
Na temelju ovakvih odnosa dobila se cijena gradnje netto komercijalne površine od 800,00 EUR/m2.
3. Ukupna prodajna cijena prostora na temelju navedenih odnosa proveo se proračun ukupne prodajne cijene prostora.
NKP: 63,27 m[^2 ^] (garaže) 27,43 m[^2 ^] (parkirališna mjesta) 997,63 m[^2 ^]stanovi = 1.088,33 m[^2 ^]
Prodajna cijena: 2.000,00 EUR/m[^2 ^] (stanovi), 1.500 EUR/m[^2 ^] (garaže), 1.000,00 EUR/m[^2 ^] (park. mjesta)
Brutto prodaj. cijena:997,63 × 2.000,00 + 63,27 × 1.500,00 + 27,43 × 1.000,00 = 1.995.260,00 + 94.905,00 + 27.430,00 = 2.117.595 EUR (brutto s PDV-om)
Netto prodaj. cijena: 2.117.595 EUR x 0,80 (netto prodaj. cijena je cca 20% manja od brutto prodajne cijene) = 1.694.076,00 EUR
Ukupna prodajna cijena netto komercijalnog prostora iznosi 1.694.076,00 EUR.
4. Izračun
Na temelju gore navedenih odnosa proveo se konačni izračun.
Netto dobit invest.: 1.694.076,00 EUR : 1.088,33 m[^2 ^]= 1.557,00 EUR/m2
Trošak gradnje po NKP (): 800,00 EUR/NKP ()
Razlika ulazne i izlazne cijene: 1.557,00 EUR – 800,00 EUR = 757,00 EUR
Dobit investitora: 5% porez na dobit + 10% bankovna kamata i troškovi + 10% netto dobit = 25% od 1.557,00 EUR = 389,00 EUR
Potencijal po NKP (*): 757,00 EUR – 389,00 EUR = 368,00 EUR/NKP
Potencijal ukupno: 368,00 EUR/NKP x 1.088,33 m[^2 ^] = 400.505,00 EUR
Zemljište ukupno: 400.505,00 EUR ili 367,00 EUR/m[^2 ^]
(*) NKP – netto komercijalna površina
Izračunala se vrijednost koju bi graditelj trebao dati za zemljište, a da uz plaćanje svih troškova, ostvari dobit investicije.
5. Iskustvena kontrola
Za uspješnu investiciju smatra se da udio cijene zemljišta u ukupnoj vrijednosti projekta
iznosi od 15%-20%.
Vrij. zemljišta: 400.505,00 EUR
Vrij. projekta: 2.117.595 EUR
Izračun: 400.505,00 EUR : 2.117.595 EUR = 18,91%
6. Ponuda klijent
3 x stanovi: 180,00 m[^2 ^] x 2.000,00 EUR = 360.000,00 EUR
2 x garaže: 20,61 m[^2 ^] x 1.500,00 EUR = 30.915,00 EUR
1 x parkirno mjesto: 6,25 m[^2 ^] x 1.000,00 EUR = 6.250,00 EUR
Ukupno: 397.165,00 EUR
7. Zaključak vještaka
Ponudbena cijena od 397.165,00 EUR (točka 6.) je gotovo jednaka vrijednosti građevinskog zemljišta 400.505,00 EUR (točka 4.).
8. Preporuka vještaka
Izvršena je provjera ponuđenog poslovnog odnosa na dva načina. Na temelju navedenog zaključeno je da je ponuđeni poslovni odnos poslovno ispravan i tržišno pošten. Savjet je vještaka da u pogodbi treba tražiti manje stanove cca 35-40 m2. Isto tako potrebno je obratiti se odvjetniku za pravna pitanja ugovora.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
