Često puta se u segmentu tržišne procjene mogu pojaviti posebni slučajevi koji svojim stanjem ili oblikom utječu na formiranje i analizu svih ulaznih i izlaznih podataka potrebitih za pravu procjenu nekretnine. Takvi posebni slučajevi mogu se navesti kao slijedeći:
- Utjecaj postojanja stare ili razrušene kuće na zemljištu na tržišnu procjenu nekretnine.
- Utjecaj ekonomskih faktora na tržišnu procjenu zemljišta.
Utjecaj postojanja stare ili razrušene kuće na zemljištu na tržišnu procjenu nekretnine
Procjena nekretnine kada na njemu postoji stara ili polurazrušena kuća daje pred vještaka poseban zadatak. Tu je vještačka ocjena postojeće situacije jako bitna. Da li nekretninu procjenjivati kao zemljište s lokacijskim potencijalom ili kao postojeću kuću sa zemljištem.
Kao prvo, vještak treba sagledati stupanj starosti ili stupanj razrušenosti/održavanja kuće. Tu mu može pomoći metodologija kojom sagledava da li buduća gradnja na tom zemljištu može i obuhvatiti postojeći objekt. To obuhvaćanje postojećeg objekta ide u smislu rekonstrukcije postojećeg objekta ili pak njegove dogradnje ili nadogradnje.
Najčešći (ali ne i uvijek) iskustveni rezultat takve analize ide za time da je isplativije postojeći objekt ukloniti i započeti s novom gradnjom. Kada ocijenimo gore navedene činjenice možemo pristupiti istraživanju lokacijskog potencijala. Već samim svojim imenom potencijal izražava prognozu budućih kretanja. Tu vještak treba uzeti u obzir da je:
- zahtjev za buduće rješenje o gradnji ili građevinsku dozvolu u principu brže dobiti od nadležnog Područnog ureda i postoji realnija šansa za njeno dobivanje zbog toga što se buduća gradnja nalazi u stambenoj zoni i zbog toga što se papiri moraju ishoditi za tzv. "zamjenski" objekt. U principu su takve postojeće gradnje manje od buduće tako da je lakše zadovoljiti prostorno – urbanističke kriterije.
- volumen budućeg objekta se odbija od volumena postojećeg objekta u smislu izračuna komunalnog doprinosa
- zahtjev za priključke na postojeće komunalne sustave je brži i jeftiniji tako da se plaća samo razlika snage (kW struje, m3 vode i sl.)
Takvi postojeći podaci su vještaku temelj za izračun vrijednosti postojeće nekretnine. Na taj način se takav izračun svodi na izračun potencijala, a ne na izračun vrijednosti sadašnje situacije. Tu je prilika da se podsjetimo osnovnog postulata procjena nekretnina, a to je:
"Procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu pravu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu".
Utjecaj ekonomskih faktora na tržišnu procjenu zemljišta
Utjecaj ekonomskih faktora na tržišnu procjenu nekretnine podrazumijeva eksploataciju zemljišta u komercijalne svrhe prije i za vrijeme izrade procjene vrijednosti. Jedan od takvih primjera iz prakse je procjena zemljišta na mjestu koje se koristi kao kamping naselje.
Tu se tržišna procjena mora svesti na analizu sadašnjih i budućih kretanja putem ekonomskog izračuna.
Ako zemljište zamislimo kao poslovnu tvrtku koja ostvaruje dobit onda se i procjeni zemljišta mora pristupiti na takav način tj. kao procjena tvrtke. Procjena tvrtke se vrši na način da je najbolje izračunati njenu petogodišnju projekciju u smislu ostvarivanja dobiti. Ukoliko izračunamo takvu projekciju onda moramo znati u kojem postotku naše zemljište igra ulogu u cjelokupnoj ponudi tvrtke uzevši u obzir troškove rada i ostalih resursa. U takvoj ponudi zemljište se tretira kao osnovno sredstvo što znači da je isto sredstvo za ostvarenje dobiti koje nema amortizacije i troškove održavanja.
Sada vidimo da procjeni takvog zemljišta moramo pristupiti na tržišni način uz poštivanje svih uzanci ekonomske kategorije jer samo na taj način takva procjena može biti u skladu sa stvarnom situacijom.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
