Česti slučajevi u sporovima, koji su izvor nesuglasica i završavaju na sudovima, su vezani za izvršena građevinska ulaganja u nekretninu. Građevinska ulaganja u nekretninu kamen su spoticanja ne samo u građanskim parnicama nego i u sporovima između velikih tvrtki koji se mjere milijunskim iznosima. Isto tako se i prije suda znaju događati nesuglasice.
U slučaju bilo kakvog prekida suradnje (koji su vrlo česti iz raznoraznih razloga) traži se "zamrzavanje" situacije i analiza onoga što je do sada ostvareno. Prekidi se znaju događati i u zloj namjeri. Investitor ulazi u financijske probleme, prekida radove, "zamrzava" situaciju i žali se na (ne)kvalitetu ne bi li time odgodio financijske obveze prema izvođaču i dosadašnjim izvedenim radovima. Prema svemu navedenom možemo reći da su procjene ulaganja jedan od najtežih vještačkih zadataka. Ne samo zbog načina rada nego zbog manjka ulaznih podataka.
Još je teži slučaj kada se od sveukupnih ulaganja mora odvajati građevinski rad i materijal upravo zato što je jedna strana dala rad, a druga kupovala materijal ili za isti dizala kredite i sl. kombinacije. S obzirom na dužinu trajanja sudskih postupaka (ali i zbog drugih subjektivnih i objektivnih okolnosti) često puta se mora procjenjivati i starost ulaganja koja se mjeri po desetak pa i više godina. Takve procjene ulaganja se često kod stranaka miješaju s procjenom tržišne vrijednosti nekretnine.
Tu treba naglasiti da je tržišna procjena nekretnine ona utvrđena na sam dan očevida ili na dan izrade elaborata po principu zatečenog stanja. Tu se niti u kojem slučaju ne ulazi u analizi tko je, kada, koliko i pod kojim okolnostima uložio da bi se dovelo do procijenjenog stanja. Tu, isto tako treba znati, da i ulaganja imaju svoja ograničenja. Stranke smatraju da su povećanjem ulaganja automatski povećali i tržišnu cijenu, što nije uvijek tako.
Kod tržišne vrijednosti je osnova lokacijski potencijal kao i opći trend ponude i potražnje na tržištu nekretnina. Da li je kuća izgrađena od mramora ili nekog drugog građevinskog materijala ima svoje značenje, ali ne tako dominatno kao lokacijski potencijal. To se slikovito može objasniti, na način, da kamen od mramora sa postavom (znači građevinska vrijednost) košta 500,00 EUR/m2. Ta cijena je potpuno ista i na Trgu Bana Jelačića i u Dugom Selu. Međutim pod od kamena mramora nije isto tržišno vrijedan na Trgu Bana Jelačića i u Dugom Selu.
U tržišnom promatranju je lokacijski potencijal izuzetno važan. Da se opet vratimo na procjenu građevinskih ulaganja. Istu, prema građevinskim pravilima, možemo raditi na dva načina. Prvi način je onaj koji koristi metodologiju iz Uputstva o načinu utvrđivanja građevne vrijednosti objekata (Narodne Novine 52/84) i to prema slijedećoj formuli:
SVIGR = Jc x Kol x (1– n/N)
SVIGR – sadašnja vrijednost izvedenih građevinskih radova
Jc – jedinična cijena građenja
Kol. – količina pojedine stavke
n – starost predmetnog građevinskog sklopa
N – apsolutni vijek trajanja predmetnog građevinskog sklopa
Ovdje moramo razjasniti zašto se koristi sadašnja vrijednost izvedenih građevinskih radova bez obzira što je starost radova desetak i više godina. To je zato što se, na taj način, dobiva vrijednost ulaganja u sadašnjem vremenu uzevši u obzir amortizaciju radi korištenja pojedinog građevinskog sklopa i radi njegove starosti. Na taj način na postignutu cijenu nije potrebno dodavati ekonomske faktore (kao npr. kamate ili sl. zbog protoka vremena od izvedbe do danas) te je usporediva sa današnjim iznosima bez obzira kada su radovi vremenski izvršeni.
Ovdje se pojam amortizacije isto treba uzeti uvjetno. Ova vrsta amortizacije nije ona knjigovodstvena nego varira ovisno od građevinskog sklopa i njegovog roka trajanja koji može biti apsolutni i relativni. Isto tako treba uzeti u obzir i činjenicu investicijskog i tekućeg održavanja koja zna dodatno otežati procjenu.
Drugi način je da se radi po cijenama iz vremena kada su se ulaganja dogodila. Cijene iz "ondašnjeg" vremena nisu problem odgovarajućim stručnjacima koji više godina prate situaciju i stvaraju bazu podataka. Metodologija proračuna se provodi uporabom etalonskih cijena (za ono vrijeme) za određeno područje i prema njima se pretpostavlja da je predviđene radove izvodila neutralna građevinska tvrtka sa svojim građevinskim materijalom i strojevima. Kod takvog izračuna se dobivena cijena uvećava za određeni porez (porez na promet ili PDV ovisno o vremenu) i u konačnici se tretira određenim ekonomskim faktorima da bi se približili sadašnjem vremenu. Mana ovog načina obračuna je u tome što traži angažman još i dodatnog financijskog stručnjaka koji će procijeniti stupanj uvećanja takve dobivene cijene. Dali će ista biti uvećana za indeks troškova života, indeks povećanja cijena građevinskog materijala ili naprosto se vezati za odnos DEM/EUR i tako prikazati kompletan iznos.
Isto tako potrebno je uzeti u obzir i višekratna ulaganja, ona vidljiva i nevidljiva, kao i sve moguće kombinacije koje se mogu pojaviti u praksi. Ovdje vidimo da je izrada elaborata o procjeni ulaganja složen i mukotrpan posao koji traži veliko iskustvo i znanje i to multidisciplinarno iz više grana građevinarstva.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
