Poticana stanogradnja: multiplikator razvitka

Imaju li kvalitetni projekti budućnost?

POS – poticana stanogradnja je projekt Vlade koji spada u kategorije od posebnog državnog interesa (op.p. privatni kapital nema namjeru ulaziti u sferu u kojoj nema profita, već je interes općeg dobra primaran cilj – zdravstvo, kreditiranje obrazovanja, vrtići, osnivanje novih poduzeća, sređivanje gruntovnice i katastra, ekološko rješavanjeotpada, infrastruktura, parkovi, urbanizam – okoliš po mjeri čovjeka), a s jasnim ciljevima i definiranom strategijom.

Slijedom Zakona o POS-u donesenom u 12 mjesecu 2001 godine krenula je realizacija navedenog projekta (N. N. 109 / 2001 čl.1) – "ovim se Zakonom uređuje sustav organizirana stanogradnja poticana javnim sredstvima radi zadovoljavanja stambenih potreba i poboljšanja kvalitete stanovanja što šireg kruga građana, kao i unapređenja graditeljstva."

Osnovne aktere u POS programu možemo podijeliti u 3 skupine i to:

1. Javni sektor: Ministarstvo javnih radova, obnove i graditeljstva (danas Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva), APN (Vladina agencija za promet nekretninama, investitor i prodavatelj), JLS (gradovi i općine zadužene za dodjelu zemljišta,opremanje komunalnom infrastrukturom i raspisivanje natječaja za kupnju
   stana).
2. Privatni sektor: Projektanti, izvođači radova (podizvođači), nadzor i banka (trenutno HVB Splitska banka)
3. Kupci: Građani RH temeljem Liste JLSa ili pak Javnim natječajem APN-a

U POS programu javni sektor kreditira kupca sa cca 40 , banka sa cca 45 % uz kupčevo minimalno i obavezno učešće od 15.

Osnovno načelo POS-a je da nitko nikomene ostaje dužan tj. financijski krug je zatvoren i svi sudionici od projektanata do kupaca imaju riješen model financiranja. Po prvi puta Država ne ostaje dužna i po prvi puta "plave kuverte" ne ubrzavaju procese naplate potraživanja.

Prvotna ideja rješavanja stambenog problema mladih ljudi je za razliku od svih dotadašnjih projekata (sjetimo se tzv. Njavrinih kredita) doista i zaživjela.Do danas je predano 1760 stanova (prodano cca 94%), u procesu predaje je 228 stanova, 2372 stana će biti predana do lipnja 2006 godine, a u planu je bila i izgradnja još cca 4000 stanova. Prosječna cijena m2 iznosi cca. 780€, a kredit za kupnju stana iz POS-a je nadasve povoljan i uz kamatu od samo 4%, bez jamaca, rokom otplate do 30 godina, te ga je iznimno lako dobiti (praktički 2 papira i PK1).

U POS-u je sudjelovalo više od 80 gradova i općina, a najveći uspjeh je napravljen u gradovima sa više od 20 000 stanovnika. Zašto?

Platežna moć, želja za novim i kvalitetnim stanom po sistemu ključ u ruke uz garanciju kvalitete, te želja mladih ljudi za osamostaljivanjem ili pak prestanak podstanarskog staža.

Primjer 1:
Zadar – preko 500 prijavljenih građana na natječaj za 91 stan na Bilom brigu, m2=730, Split – preko 1200 prijavljenih građana na natječaj za 384 stana na Brodarici m ² =910€, Zagreb – preko 15 000 prijavljenih građana na natječaj za 1500 stanova u Španskom i Vrbanima, m ² =cca.850€, Šibenik – preko 120 prijavljenih građana na natječaj za 44 stana na Materizama m ² =860€, Rijeka – preko 600 prijavljenih građana na natječaj za 114 stanova na Srdočima m ² =cca.850€…

Primjer 2:
Zagreb / Vrbani, dvosoban stan od 55m ², m ² – 830€, mjesečna rata 30 g. = cca. 180€ Takav isti, ali 20 godina stariji stan ako želite kupiti izdvojit ćete cca. 1300€ po m ², a kao podstanar plaćate mjesečno min. 250€, te iste novce zapravo svaki mjesec bacate u vjetar i imate gazdu. Kupnjom POS-ovog stana vlasnik ste nekretnine od prvog dana i imate svoj mir. Vlastita sloboda i mir su možda i najveći razlozi kupnje POS-ovog stana.

POS uostalom nije samo najpovoljniji model rješavanja stambenog pitanja, zahvaljujući njemu BDP je povećan za preko 2%, a posao je našlo cca 6000 građevinskih radnika i poprilično prodavatelja namještaja, parketa, pločica i sl. Uostalom zar je potrebno naglašavati značaj razvitka sektora građevinarstva kao multiplikatora općenitog razvitka, baš kao što su to turizam, brodogradnja…

Da su i unutar POS-a postojali problemi i greške nije sporno. Kad imate projekt koji uključuje preko stotinjak gradova i općina, stotine građevinskih tvrtki, projektanata, nadzornika i hrpu birokratskih, sudskih, političkih i inih zavrzlama greške u koracima su moguće. Svaki projekt raste poput malog djeteta i nijedan nije od početka savršen, tome se teži, no bitno je naglasiti da nikad prije POS-a nije postojao transparentniji model kupnje stana u kojem participira država, prioriteti su napokon bili mladi ljudi, podstanari i svi koji po prvi puta kupuju stan, a svi izvođači, projektanti i nadzorni inženjeri izabrani su putem javnih natječaja.

Ipak konstantno se nameće teza nepotrebnosti POS-a, te se često postavlja pitanje ima li POS budućnost. Odgovor na to pitanje dali su dosadašnjih cca 20 000 zainteresiranih građana.

Što se može napraviti bolje ?

1. Odabirati lokacije samo temeljem anketa APN – a kao investitora / navedene ankete se moraju provoditi sa kvalitetnom promidžbom kako bi građani imali sve potrebne informacije za donošenje odluke
2. Odabirati projekte koji su prvenstveno funkcionalni, onda dizajnerski atraktivni
3. Odabirati izvođače i nadzor sa jakim i dokazanim bonitetima
4. Pojačati i konkretizirati investitorski nadzor

+ POS-a

• projekt koji se dokazao
• najpovoljnije rješavanje stambenog pitanja (povoljna cijena i još povoljniji kredit)
• donošenje GUP-a i DPU-a u većini gradova
• alternativa bujajućoj cijeni m ²
• transparentnost / prodaja temeljem Javnih natječaja, pronalazak projektanata, nadzora i izvođača temeljem Javnih natječaja
• garancija kvalitete, te poštivanje jamstvenog roka
• davanje šanse mladim projektantima, novim izvođačima
• povećanje zaposlenosti i BDP-a
• uračunatim PDV-om u Bruto cijeni građenja država već prvu godinu vraća određena sredstva u budžet

– POS-a

• loše provedene ankete o zainteresiranosti od strane pojedinih gradova i općina
• zakonska ograničenost kontrole lokalnih samouprava pri izradi Lista
• za kupnju stana iz POS programa
• nepoštivanje Ugovorenih odredbi pojedinih gradova i općina, te kašnjenje u izgradnji infrastrukture
• neusklađenost projektantskog dizajna i izvođenja radova, te odobrenog troškovnika (npr. Galićevu projektantsku nagradu dobivaju zgrade POS-a u Đakovu i Krapinskim toplicama, istovremeno već 1 godinu te zgrade imaju hrpu problema, te je u nekim stanovima nemoguće živjeti)
• izrazito loš nadzor većine zgrada (Karlovac, Vinkovci, Đakovo…)
• nepostojanje centraliziranog modela nabave, te samim time pojeftinjenje izgradnje uz istovremeno podizanje nivoa kvalitete (npr. unificirana nabava parketa I klase, keramike I klase, PVC ili drvene fasadne stolarije, protočnih bojlera i sl. – po mogućnosti hrvatskih proizvođača)

U tablicu stavio sam sve pozitivne i negativne strane POS-a kako s aspekta kupca, tako i s aspekta društva (općeg dobra) u cjelini.

Da rezimiram, budućnost POS-a (kao i svih ostalih Vladinih ili privatnih) projekata mogu i moraju donijeti samo građani odnosno kupci i to na temelju jasnih i realnih anketa, te u konačnici broja prodanih stanova, a on je u svim većim gradovima stopostotan.

U sljedećem broju, ako mi dozvolite, pisat ću o mogućnostima POS-a u budućnosti, te nužnosti spajanja naših dizajnera, proizvođača namještaja i prodavatelja, ali po modelu direktne kataloške prodaje koja sutra može postati i dio EU tržišta, tržišta koje traži kvalitetnu sirovinu, vrhunski dizajn i promociju, te novu viziju doma, a sve to po povoljnijim cijenama.
Možda bi trebalo obratiti i posebnu pozornost na održavanje i osiguranje zgrada POS-a, naravno, u nekom od sljedećih brojeva.

Izvor: STAMBENI VJESNIK