Ovdje se pod načinima ugovaranja radova u građevinarstvu podrazumijevaju svi oni formalni načini (uređeni Zakonom o obveznim odnosima) kao i oni tzv. neformalni ugovorni odnosi kojima se često pribjegava u praksi.

Prema navedenom imamo slijedeće oblike ugovaranja radova:

  • Ugovor po sistemu "ključ u ruke"
  • Ugovor po sistemu troškovnika
  • Ostali oblici ugovaranja

Ugovor po sistemu "ključ u ruke"

Ugovor po sistemu "ključ u ruke" dosta je često zastupljen u praksi. Često ga se koristi ne znajući do kraja njegovo značenje i čemu on služi. Takav ugovor je nastao iz FIDIC pravila ugovaranja (udruga konzultantskih inženjera) kojima se ugovaraju velika postrojenja i velike investicije. Princip ugovaranja je takav da se ugovara investicija kom 1, do konačnog stupnja izvedenosti, da investitor može "staviti ključ" (turn key – ključ u ruke) i pokrenuti ugovorenu investiciju. Takav princip ugovaranja traži veliko pravno – građevinsko iskustvo jer se tu ničim ne izdvajaju pojedine faze radova i smatra se da je velika odgovornost izvođača da do kraja prouči investiciju, koja mora biti dobro sagledana, jer nakon potpisa ugovora nisu više dozvoljeni pojedini dodatni radovi ili neke izmjene.

Kod naših ugovornih strana postoje profesionalni ugovori koji ne moraju uvijek obuhvatiti cjelokupnu investiciju, ali isto funkcioniraju po sistemu "ključ u ruke" i tu se znaju pojaviti problemi koji znaju završiti na sudovima. Osnovni problem je što investitor, nakon što je potpisao u govor, mijenja osnovne postavke projektirane investicije. Takav način izvorno mijenja ugovorne uzance tako da se izvođač nalazi u nezgodnoj situaciji da li, u ime posla, poslušati investitora i izvršiti zadani nalog, ili se držati ugovornih klauzula sa rizikom daljnjeg spora.

Svakako da to investitor ne bi smio raditi i zato se preporuča da, ako se već želi primijeniti ovakav ugovor, da se pribjegne ugovaranju do određene faze radova. To ovakav ugovorni sistem dozvoljava, samo se jasno i precizno mora definirati koja je to faza i nivo završetka radova. Ta faza mora biti funkcionalno tako završena da se poslije može na istu dovesti drugi izvođač (npr. grubi ROH BAU u visokogradnji). Takva faza mora biti ili projektom definirana ili ugovorom određena i jasno tekstualno opisana. Tek nakon plaćanja te izvršene faze (sa svom analizom kvalitete i ostalih elemenata) može se preći na ugovaranje iduće faze.

Česta greška u praksi je da se tekstualno u ugovoru naglasi ROHBAU faza međutim nije do kraja definirano što se pod istom podrazumijeva. ROHBAU je inačica koja je nastala iz njemačkog govornog područja i u hrvatskom zakonodavstvu nije ničim definirana niti specificirana. Za izvođača može ta faza biti npr. bez stolarije (znači zatvaranje objekta) dok za investitora može biti npr. ROHBAU faza sa stolarijom što je automatski izvor nesuglasica. Naši izvođači "vole" takav sistem ugovaranja jer se, prema njihovom tumačenju, ne treba voditi obračun radova, situacije, građevinska knjiga i sl. dokumenti. Ovakav način je upravo idealan za izvođače koji nisu vični vođenju dokumentacije.

Međutim vođenje takvih građevinskih i financijskih dokumenata je, isto tako, obveza upravo iz razloga kontrole i sagledavanja svih komponenti ugovora po sistemu "ključ u ruke". A obveza vođenja dokumentacije proizlazi iz drugih pozitivnih zakonskih propisa.

Ugovor po sistemu troškovnika

Ugovor po sistemu troškovnika se isto često koristi u praksi. Međutim bitno je da se kod ovog načina ugovaranja koristi troškovnik što u praksi nije uvijek slučaj. Manji investitori koji ugovaraju stambene objekte do 400 m2 dobivaju umjesto građevne dozvole Rješenje o gradnji koje se dobije uz primjenu idejnog projekta (i ostalih pratećih dokumenata).

Projektantska obveza nije uvjetovana izradom troškovnika tako da se isti niti ne izradi, ako se sa investitorom nije drugačije dogovoreno ili ugovoreno. Donekle pozitivna okolnost je da postoje savjesni izvođači koji, nakon što su proučili projekt dobiven od investitora, daju ponudu koja je u stvari troškovnik budućih radova. Takvo ponašanje je na strani etičkog poslovanja, međutim isto nije uvijek prisutno.

Isto tako opasnost ugovaranja bez projektantskog troškovnika je ta što je projektant ipak taj koji najbolje poznaje svoj projekt. Ne može niti jedan izvođač za par dana, koliko traje davanje ponude, tako dobro sagledati projekt i dati odgovarajuće smjernice. Greške u fazi davanja ponude imaju veliku vjerojatnost tako da istu, kada je uvidi, izvođač nastoji "u hodu" ispraviti na nekim drugim radovima.

Preporuka je da se, prilikom dogovaranja i ugovaranja projektantskih obveza, uvjetuje izrada troškovnika. Izrada istog nije veliki novčani izdatak, ali može puno pojasniti izvedbu radova i na taj način ukinuti moguća nerazumijevanja.

Način rada u odnosu izvođač – investitor kod troškovničkog načina rada je slijedeći:
Troškovnik ima obvezno opise radova i jedinične cijene koje su temelj osnovnog ugovora. Međutim količine nisu uvijek identične onima koje će se u praksi pojaviti. Na taj način se radi građevinska knjiga, koja mora biti potvrđena od strane nadzornog inženjera, i kada je ista potvrđena, onda se količine iz građevinske knjige množe sa jediničnim cijenama iz ugovornog troškovnika i čine konačnu vrijednost do tada izvedenih radova. Jasno je da su moguće i tzv. više radnje, manje radnje kao i vantroškovnički radovi. To su sve oblici koji se pojavljuju u praksi i odnose se na promjenu troškovničkih radova (količina i opisa). Sve takve promjene treba usuglasiti s odgovarajućom dokumentacijom i biti potpisane od strane nadzornog inženjera prije njihovog financijskog obračuna.

Takve promjene ne moraju imati negativnu konotaciju. Često se kod adaptacija i određenih vrsta građevinskih radova utvrdi da bi neki drugi radovi možda bolje zadovoljili određenu situaciju. Tada dolazi do promjene troškovničkih radova što ne mora značiti povećanje cijene jer se umjesto određene vrste radova sada vrše neki drugi radovi.

Ostali oblici ugovaranja

Kod ostalih oblika ugovaranja podrazumijevaju se svi ostali sistemi definiranja budućih radova između investitora i izvođača. Postoje oblici dogovora po sistemu direktne pogodbe ili po sistemu akorda kao i drugi načini dogovora i ugovora.

Takvi ostali oblici mogu se primijeniti kod manjih vrsta radova, ali u sebi kriju veliku opasnost nerazumijevanja i, u konačnici, opasnosti nedovršenih i nenaplaćenih radova.

Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.

SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENE NEKRETNINA
SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENE NEKRETNINA
Internet adresa

{{ errors . name[0] }}
{{ errors . email[0] }}
{{ errors . location[0] }}
{{ errors . phone[0] }}
{{ errors . message[0] }}
Zapamti me

Vaš upit je uspješno poslan! Kopija upita je poslana na Vašu e-mail adresu. Očekujte odgovor u roku od 24 - 48h. Ukoliko odgovor niste dobili, kontaktirajte nas na e-mail adresu koju smo naveli u kopiji upita.
Izdvajamo

Izdvojeni proizvodi