Projekti urbane regeneracije na brownfield lokacijama, najčešće lokacijama u blizini centra grada, uzrokovani su brzim širenjem gradova. Lokacije koje su početkom 20. stoljeća bile na periferiji, na kraju stoljeća našle su se u centru grada.
Brownfield lokacije su zemljišta na kojima se najčešće nalaze stari industrijski kompleksi koji više nisu u funkciji ili industrijski kompleksi čije se premještanje planira na primjerenije lokacije. Kada se takve površine prenamijene u nove projekte razvoja nekretnina, na njima se sagrade stanovi, uredi, trgovine, kulturni i ugostiteljski sadržaji, zdravstvene institucije i slično, možemo reći da je u pravilu uvijek riječ o projektima zelene, odnosno održive gradnje, jer se na taj način "štede" prirodne, odnosno neizgrađene površine
Dio održive gradnje
Urbana regeneracija na brownfield lokacijama usko je povezana s pojmom zelene, odnosno održive gradnje. O čemu je tu riječ? Prema rječniku koji je objavljen na službenoj stranici European Conference Ministers Responsible for Spatial/Urban Planning (CEMAT), udruženja koje okuplja europske prostorne planere i urbaniste i čiji je član Udruga hrvatskih urbanista, brownfiled zemljište je zemljište koje je nekada (prije) korišteno za industrijsku namjenu ili određenu komercijalnu namjenu i koje može biti kontaminirano niskom koncentracijom opasnog otpada ili zagađenja i ima potencijal da bude ponovno korišteno nakon što se očisti.
Pored navedenog, pojam brownfield zemljišta koristi se i za sagrađena zemljišta čije su zgrade iz nekog razloga zastarjele, ali zemljište nije onečišćeno. Nažalost, u hrvatskom jeziku ne postoji jedna riječ koja bi opisala taj pojam, pa je u ovom tekstu korištena engleska riječ brownfield.
Može se reći da su projekti razvoja nekretnina na brownfield lokacijama sami po sebi projekti zelene, odnosno održive gradnje, jer koriste već sagrađeno zemljište čime se ne zauzimaju nova poljoprivredna, šumska i ostala prirodna zemljišta. Obično je riječ o napuštenim tvorničkim kompleksima, lukama, starim vojnim kompleksima i sličnim sklopovima koji se više ne koriste i čija je djelatnost preseljena na drugu lokaciju, najčešće zato što ta proizvodnja više nije rentabilna na toj lokaciji, što je nestalo tržišta za proizvode koji su se tamo proizvodili ili je razina zagađenja postala neprihvatljiva za okolni prostor i stanovnike. Često je riječ o lokacijama u blizini centra grada.
Zahvaljujući brzom širenju gradova, lokacije koje su početkom 20. stoljeća bile na periferiji grada, krajem 20. stoljeća našle su se u samom centru grada. Na taj način njihova nekadašnja namjena postaje neprihvatljiva za novi urbani kontekst te se industrija seli na druge lokacije. Tako zemljišta velikih površina, koje su infrastrukturno opremljene i imaju prometni pristup, postaju pogodna za ponovnu gradnju (eng. re-development). Brownfield lokacije, nažalost, imaju i negativne elemente, a to su trošak rušenja postojećih građevina, sanacija, odlaganja otpada i, kod nekih vrsta industrija, potreba za čišćenjem zemlje i podzemnih voda od zagađenja uzrokovanog prijašnjim proizvodnim procesima. Navedeni postupci mogu biti iznimno skupi, pa je čest slučaj da ih financira država, lokalne samouprave ili različiti poticajni fondovi. U svakom slučaju, projekti urbane regeneracije na brownfield lokacijama često su javno – privatni projekti u koje zajednički investiraju poduzetnici – developeri i država ili lokalna samouprava.
Europska iskustva
U svijetu, pogotovo u Europi, postoji dugogodišnja praksa ponovne gradnje brownfield lokacija na kojima se grade nove zgrade ili cijeli kvartovi, ovisno o veličini zemljišta. Brownfield lokacije, i to prije svega one u centru ili blizu centara gradova, najčešće se razvijaju u mješovite projekte (eng. mixed-use projects) u kojima se isprepliću različiti sadržaji kao što su trgovine, stanovi, uredi, hoteli, zabavni i društveni sadržaji. Poznati recentni primjer velikog mjerila je projekt urbane regeneracije istočnog Londona za potrebe nedavno završenih Olimpijskih igara u Londonu 2012. u sklopu kojeg su, osim novih sportskih sadržaja, sagrađeni veliki trgovački centar, nova željeznička stanica i drugi sadržaji koji će pomoći oživljavanju tog dijela Londona i nakon završetka Igara.
Taj projekt predstavljen je hrvatskoj stručnoj javnosti na Osmoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina, koja je središnje mjesto okupljanja stručnjaka iz područja komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj, a održana je ove godine 17. i 18. travnja u hotelu The Regent Esplanade u Zagrebu u organizaciji Filipović poslovnog savjetovanja d.o.o. Zahvaljujući izvrsnoj suradnji sa zemljom partnerom konferencije Ujedinjenim Kraljevstvom, u Zagrebu su projekt urbane regeneracije "London 2012" predstavili vrhunski arhitekti Jim Heverin iz svjetski poznatog arhitektonskog ureda Zaha Hadid Architects, koji su projektirali Aquatics Centre, i Damon Lavelle iz Populousa, arhitektonskog ureda specijaliziranog za projektiranje sportskih objekata, koji su projektirali masterplan olimpijskog parka i središnji stadion u Londonu. Svi nabrojani projekti projektirani su po načelu zelene gradnje i energetske učinkovitosti.
Dobri primjeri
Na istoj konferenciji predstavljen je i dugogodišnji projekt regeneracije urbanog središta Liverpoola "Liverpool Vision", koju je predstavio Rob Monaghan, Head of Gateways. Zahvaljujući tom projektu, Liverpool se nakon krize koja je zahvatila njegovu industriju preobrazio u novo gospodarsko i kulturno središte.
Do sada su u sklopu tog projekta sagrađeni trgovački centar Liverpool One, arena, kongresni centar, luka za kruzere i drugi. U idućem razdoblju planira se uložiti još 5,5 milijardi funti u mixed-use projekt "Liverpool Waters", proširenje arene, novi dok za kruzere, "Central Village" i "Edge Lane Gateway". Osim ovih primjera, u Velikoj Britaniji poznat je i projekt "MediaCityUK" sagrađen na 81 hektaru u Salfordu u Manchesteru. Riječ je o novom medijskom centru čiji će najveći korisnik biti BBC.
Zanimljiv je i primjer urbane regeneracije "HafenCity" smješten na rijeci Elbi u Hamburgu u Njemačkoj. To je najveći projekt urbane regeneracije u Europi koji se proteže na ukupnoj površini od 2,2 četvorna kilometra. Dio tog projekta sagrađen je i u funkciji je, a planirane su i sljedeće faze.
Recentni poznati projekti su još "Milano Santa Giulia", stambeni zeleni projekt na jugoistoku Milana na mjestu bivše industrije čiji je masterplan radio jedan od najpoznatijih ureda na svjetu Foster + Partners. Isti ured isplanirao je i "Abu Dhabi Masdar City", novi zeleni grad, u potpunosti planiran po načelima zelene gradnje. Osim projekata mješovite namjene, na nekim brownfield lokacijama grade se projekti pretežito jedne namjene.
Dva primjera stambene gradnje na brownfield lokacijama nalaze se u našoj blizini, u Beču. Jedan projekt je stambeno naselje na lokaciji bivše tvornice kabela – Kabelwerk, a drugi primjer je S(arg)fabrikG – na mjestu stare tvornice lijesova sagrađen je novi stambeni kompleks po inovativnom načelu zajedničke gradnje koji se često primjenjuje u Beču, a putem njega skupina građana sama kreira projekt u kojem će živjeti. Primjer stambene gradnje na brownfield zemljištu je i projekt "Chelsea Bridge Wharf" u Lodonu, koji je na Osmoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina prezentirala arhitektica Una Barac iz poznatog londonskog arhitektonskog ureda Scott Brownrigg, koja je i direktorica istoimenog biroa u Zagrebu. Pored stambenih projekata, česti su projekti gradnje poslovnih kompleksa na brownfield zemljištima, a jedan od najpoznatijih takvih projekata je "Canary Wharf" u Londonu.
Urbana regeneracija
Svi nabrojeni projekti su, osim toga što su projekti na brownfield lokacijama, projekti urbane regeneracije ili urbane obnove (eng. urban regeneration). Taj pojam označava projekte kojima se na već sagrađenim lokacijama stvaraju novi kvartovi i urbani potezi koji mijenjaju izgled, ali i funkcioniranje nekog grada. Pored urbanističke i arhitektonske transformacije grada, projekti urbane regeneracije utječu na identitet grada ili dijela grada, socijalnu strukturu stanovništva i posjetitelja ze na gospodarsko okruženje. Projekti urbane regeneracije izrazito su složeni, jer osim prostorno – planske, urbanističke i arhitektonske dimenzije imaju iznimno važnu poslovnu, socijalnu, kulturnu i društvenu dimenziju.
Takvi projekti planiraju se niz godina i, ako se uspiju uspješno realizirati, rezultat su izvrsne komunikacije i poslovne suradnje između privatnih poduzetnika – developera i lokalne uprave, ali i svih ostalih sudionika projekta, a posebno lokalne društvene zajednice. Projekti urbane regeneracije moraju uzeti u obzir sve čimbenike nekog prostora i okruženja, posebno sve buduće korisnike tih projekata – vlasnike nekretnina, zakupnike, stanare, posjetitelje i druge. Iznimno je važan marketinški aspekt takvih projekata i stvaranje novog urbanog identiteta.
Hrvatski potencijal
Hrvatska ima iznimno velik potencijal za projekte urbane regeneracije na brownfield lokacijama. U većini hrvatskih gradova postoje industrijski kompleksi koji su nastali krajem 19. i početkom 20. stoljeća i tada su smještani na periferiju, a zahvaljujući brzom širenju gradova danas su se našli u samim središtima gradova. U Zagrebu možemo izdvojiti primjer Paromlina i Gredelja, koji se nalaze u neposrednoj blizini Glavnog kolodvora, u samom centru. Pored Zagreba, većina hrvatskih priobalnih gradova, kao što su Split, Rijeka i Šibenik, imaju velike površine, i to uza samu obalu, koje su korištene ili se još uvijek koriste kao industrijski i vojni kompleksi i luke. Ti projekti predstavljaju golem razvojni potencijal, no njihov razvoj treba biti pomno planiran i potrebno je kreirati prostor koji će građani željeti koristiti kada se ponovno sagradi i u koji će investitori željeti investirati.
Jedan projekt urbane regeneracije na brownfield lokaciji u Hrvatskoj je u samom začetku. Riječ je o projektu koji je još uvijek ideja na papiru, ali s velikim potencijalom, a to je Badel u Sesvetama u Zagrebu. Brownfield zemljište od 50.000 četvornih metara nalazi se u samom centru Sesveta, između željezničke pruge i glavne prometnice u Sesvetama, Zagrebačke ceste. Lokacija je 500 metara udaljena od željezničkog kolodvora i prometno je izvrsno povezana. Brownfield lokacija ovako velike površine iznimno je važna za urbanu strukturu Sesveta.
Nositelj i vlasnik projekta Badel Sesvete je Tita grupa d.o.o., a Karla Vučković, direktorica razvoja, ulaganja i upravljanja nekretninama u Tita grupi d.o.o., voditeljica je tog projekta i o projektu kaže: "Kao grupa čije članice imaju dugogodišnju tradiciju hrvatskih proizvođača, odlučili smo i ovaj projekt izraditi profesionalno i održivo. U proizvodnim procesima Labuda, Kutrilin TPV-a, Badela i Segestice držimo se normi, procedura i standarda koje propisuju svjetski standardi i na ekološkom i na tehnološkom planu.
Cilj nam je smanjiti izlaz otpada iz proizvodnje, jer gotovo svaki otpad može biti sirovina. U tom stilu, na projektu Badel Sesvete angažirani su stručnjaci s internacionalnim iskustvom u urbanoj regeneraciji, razvoju projekata i sl. Kada kažem održivo, ne mislim samo na zelenu gradnju, brownfield projekt i slično, nego i na održivost projekta u smislu pružanja bolje kvalitete života ljudima koji žive u Sesvetama. Urbana regeneracija u ovom projektu obuhvaća izmjene u prostoru kojima se uklanja industrija, nekada sagrađena na rubu naselja, a danas u samom središtu gradske četvrti, u korist novog, urbanog i funkcionalnog prostora. Ona ima visokovrijednu sociološku, ekonomsku i infrastrukturnu ulogu u gospodarskom razvoju Sesveta." Filipović poslovno savjetovanje d.o.o. je development manager ovog projekta zadužen za strateško i operativno vođenje projekta. Petra Škevin, članica Uprave Filipović polovnoga savjetovanja, objašnjava kako je projekt vođen: "Nakon što je vlasnik donio stratešku poslovnu odluku o pokretanju ovog projekta, angažirao je našu tvrtku kao savjetnika za razvoj i development managera projekta Badel Sesvete.
Prvo je provedena analiza zemljišta i okruženja koja je obuhvatila analizu tržišta nekretnina, tehničku analizu, proučavanje sličnih svjetskih primjera i analizu potreba građana Sesveta. Nakon toga uslijedila je izrada urbanističko – arhitektonske studije putem koje su ispitani osnovni prostorni parametri projekta, odnosno "što stane" na 50.000 četvornih metara zemljišta koje čini projekt Badel Sesvete. Naš je cilj osmisliti kvalitetan projekt koji će jednog dana imati prođu na tržištu i koji će obogatiti život stanovnika Sesveta. Kako bismo to postigli, angažirali smo tim vrhunskih stručnjaka za izradu studije. Glavni projektant je međunarodni arhitektonski ured de Architekten Cie., koji ima sjedište u Amsterdamu i ured u Zagrebu.
Savjetnica za urbanizam je arhitektica Tea Horvat, Silvije Žagar je stručnjak za promet, arhitektica Azra Suljić je stručnjakinja za zaštitu spomenika, a za pravna pitanja zadužena je odvjetnica Marija Turudi. Kao glavne projektante urbanističko – arhitektonske studije angažirali smo ured s međunarodnim iskustvom, ali s jakim hrvatskim korijenima. Branimir Medi i Pero Puljiz su zagrebački studenti arhitekture koji su partneri u de Architekten Cie., a Sunčana Rapaić je direktorica njihova ureda u Zagrebu. Ona je na Osmoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina prezentirala jedan njihov sličan projekt u Nizozemskoj, iz njihova bogatog međunarodnog opusa. Riječ je o projektu za novi, drugi centar naselja Veghel u Nizozemskoj na površini od 80.000 četvornih metara.
Prema tom projektu, postojeće industrijske zgrade bit će dijelom sačuvane, a u tom centru planira se gradnja kulturnih institucija, prostora za kreativno poduzetništvo, nautičkih trgovina i sadržaja vezanih uz gastronomiju. Ova lokacija graniči s dva različita prostora – s jedne strane to je mali grad Veghel, a s druge to je veliki kompleks prehrambene industrije. Upravo radi međunarodnog iskustva na projektima urbane regeneracije i projektima koji imaju zajedničke karakteristike, kao i projekt Badel Sevete, zagrebački arhitektonski ured de Architekten Cie. angažiran je na projektu urbane regeneracije Badel u Sesvetama. Cilj ovog projekta je stvoriti novi centar Sesveta u kojem će se ispreplitati različiti sadržaji – trgovački, uredski, stambeni i društveni.
Inspiracija za projekt je Tkalčićeva ulica u Zagrebu i glavni trg u Samoboru, prostori koji već dugi niz godina svojim građanima pružaju korisne i ugodne površine za obavljanje svakodnevnih gradskih aktivnosti, ali i za druženje, okupljanje i zabavu. Stvaranje takvog multifunkcionalnog prostora najteži je urbanistički poduhvat i mora biti pomno planiran, implementiran i realiziran. Zato smo u ovoj, rekla bih nultoj fazi razvoja projekta, okupili respektabilne stručnjake i projektante. Pored toga, pokrenuli smo komunikaciju s lokalnom upravom i građanima i tako želimo i nastaviti razvoj ovog projekta. Cilj nam je osmisliti i realizirati projekt koji će se uklopiti u postojeću urbanu strukturu Sesveta, a prije svega će koristiti stanovnicima i njihovim gostima. Iznimno nam je važno da projekt bude cjelovit i na ponos Sesveta. Želja nam je da projekt bude planiran i realiziran kao zeleni projekt, a on to i jest u samoj svojoj biti jer je riječ o ponovnom korištenju već sagrađenog zemljišta."
G. K.
Izvor: Business.hr
