Početak godine donio je intenzivnu primjenu izmjena propisa iz područja gradnje i prostornog uređenja - ali i određene izazove u praksi. Digitalni sustav eDozvole, koji je trebao dodatno ubrzati postupke, u prvim tjednima primjene pokazao je ozbiljne tehničke poteškoće, zbog čega su mnogi postupci privremeno usporeni. Investitori i projektanti tako su ponovno osjetili koliko je stabilna provedba jednako važna kao i dobar zakon.
Unatoč početnim poteškoćama, izmjene propisa koje provodi Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine donose niz konkretnih promjena koje dugoročno pojednostavljuju postupke i povećavaju pravnu sigurnost u gradnji.
U nastavku su ključne promjene koje će najviše utjecati na investitore, projektante i vlasnike nekretnina.
1. Digitalizacija postupaka postaje standard
Digitalna komunikacija s upravnim tijelima postaje dominantan način vođenja postupaka. Većina zahtjeva, dopuna dokumentacije i praćenja predmeta odvija se kroz digitalne sustave. Time se ubrzava administracija, ali raste važnost pravilno pripremljene projektne dokumentacije.
2. Novi režim utvrđivanja građevne čestice
Uvedena su preciznija pravila za formiranje građevne čestice, osobito kod:
- postojećih građevina bez jasno riješenih imovinskih odnosa
- objekata nastalih prije donošenja prostornih planova
- usklađenja katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja
Ova promjena posebno utječe na rekonstrukcije i postupke legalizacije.
3. Nova pravila za uporabne dozvole - geodetski snimak stvarnog stanja
Najveće praktične promjene odnose se na izdavanje uporabnih dozvola za širi krug građevina kod kojih je potrebno pouzdano utvrditi izvedeno stanje u prostoru.
Obveza geodetskog snimka stvarnog stanja u praksi se primjenjuje, među ostalim, na:
- građevine obnovljene ili rekonstruirane u postupcima obnove
- građevine iz programa stambenog zbrinjavanja Republike Hrvatske
- kuće i zgrade obnovljene prema tipskim projektima
- građevine za koje je akt o građenju uništen, izgubljen ili nedostupan
- građevine izgrađene temeljem građevinskih dozvola izdanih do kraja 2014. godine
- druge slučajeve kada je za izdavanje uporabne dozvole nužno potvrditi stvarno izvedeno stanje
Geodetski snimak postaje ključni dokaz o usklađenosti građevine s prostornim podacima i službenim evidencijama. Ova izmjena povećava pravnu sigurnost investitora, ali istodobno značajno proširuje opseg poslova za geodetsku struku, koja dobiva novu verifikacijsku ulogu u postupku ishođenja uporabne dozvole.
4. Tipski projekti i obnova oštećenih zgrada
U postupcima obnove dodatno je afirmirana primjena tipskih projekata, osobito kod organizirane obnove i programa stambenog zbrinjavanja. Time se ubrzava priprema dokumentacije i pojednostavljuje provedba radova.
Međutim, ubrzanje projektiranja prati stroža kontrola izvedenog stanja. Kod zgrada obnovljenih prema tipskom projektu ili rekonstruiranih nakon oštećenja, geodetski snimak često postaje nužan instrument potvrde da je građevina izvedena u skladu s projektom i prostornim evidencijama.
U praksi se to posebno odnosi na:
- građevine s promijenjenim gabaritima nakon konstrukcijske obnove
- objekte obnavljane kroz organizirane programe države
- situacije u kojima postoji nesklad između stare dokumentacije i stvarnog stanja
Time se osigurava da svaka obnovljena građevina bude precizno evidentirana i pravno nesporna.
5. Prostorno planiranje dobiva jaču operativnu ulogu
Postupci izdavanja dozvola snažnije su vezani uz planove prostornog uređenja, čime se smanjuje prostor za različita tumačenja i povećava predvidljivost investicijskih postupaka. Planovi prostornog uređenja time dobivaju naglašeniju normativnu snagu kao neposredna osnova za odlučivanje o gradnji, što doprinosi pravnoj sigurnosti investitora i ujednačavanju upravne prakse.
6. Ubrzani postupci za određene kategorije građevina
Za pojedine vrste zahvata uvedeni su kraći rokovi i pojednostavljena pribavljanja suglasnosti javnopravnih tijela, osobito kod infrastrukturnih i društveno važnih projekata. Ovakav pristup posebno je važan za projekte od javnog interesa jer omogućuje bržu realizaciju uz zadržavanje standarda zakonitosti i stručnog nadzora.
7. Jasnije razgraničenje rekonstrukcije i nove gradnje
Preciznije su definirani kriteriji koji određuju kada se zahvat smatra rekonstrukcijom, a kada novom gradnjom. Za razliku od prijašnjeg normativnog okvira, u kojem su se granice između tih pojmova često utvrđivale kroz upravnu praksu i pojedinačna tumačenja, novi pristup uvodi jasnije mjerljive elemente zahvata kao temelj pravne kvalifikacije. Time se bitno smanjuje prostor za diskrecijsko odlučivanje u postupcima izdavanja dozvola te se sudionicima u gradnji omogućuje pouzdanije planiranje zahvata već u fazi projektiranja.
Takvo normativno razgraničenje pridonosi ujednačavanju upravne prakse i povećava predvidljivost pravnih posljedica odabira pojedinog zahvata.
8. Povećana odgovornost sudionika u gradnji
Projektanti, nadzorni inženjeri i izvođači imaju proširene obveze dokumentiranja izvedenog stanja, čime se smanjuje broj sporova nakon završetka gradnje. Proširenjem obveze vođenja i čuvanja tehničke dokumentacije jača se individualna profesionalna odgovornost svakog sudionika u gradnji, jer se jasno utvrđuje tko je i u kojem opsegu odgovoran za zakonitost i kvalitetu izvedenih radova. Takvo normativno rješenje doprinosi pravnoj sigurnosti investitora, olakšava nadzor nad zakonitošću gradnje te omogućuje učinkovitije utvrđivanje odgovornosti u slučaju nedostataka ili odstupanja od projektiranog stanja.
9. Jednostavnije evidentiranje stvarnog stanja građevine
Propisi omogućuju fleksibilnije usklađivanje službenih evidencija sa stanjem na terenu, što je posebno važno za starije objekte. U provedbi tih postupaka ključnu ulogu imaju ovlašteni inženjeri geodezije, kojima se proširuje opseg stručnih poslova vezanih uz utvrđivanje i evidentiranje stvarnog stanja građevine. Time se ubrzava usklađivanje katastarskih i drugih službenih evidencija s faktičnim stanjem na terenu, povećava pravna sigurnost vlasništva te smanjuje rizik od pravnih i tehničkih sporova u prometu nekretnina.
10. Snažnije povezivanje Zakona o gradnji i Zakona o prostornom uređenju
Sustav planiranja prostora i izdavanja dozvola sada djeluje kao funkcionalna cjelina, s jasnijim procedurama i usklađenim pravilima. Usklađenost materijalnih i postupovnih pravila smanjuje administrativne prepreke te omogućuje dosljedniju i bržu provedbu investicijskih projekata.
Što novi okvir znači za praksu?
Unatoč početnim tehničkim izazovima digitalne provedbe, novi zakon donosi jasniji i operativniji sustav gradnje. Posebno se ističu nova pravila za uporabne dozvole i obveza geodetskog snimka stvarnog stanja, koja donosi veću pravnu sigurnost, ali i novu dinamiku u provedbi postupaka.
Investitori koji pravodobno razumiju ove promjene imat će značajnu prednost u realizaciji projekata - jer u novom sustavu ključ uspjeha više nije samo graditi, nego i dokazati što je točno izgrađeno.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
