Ako bih za svaki put kad mi netko kaže: „Ma to je malo, to ne treba dozvolu“ dobila euro, danas bih ovaj tekst pisala s neke sjenice koja bi, ironijom sudbine, vrlo vjerojatno bila - bespravno sagrađena.
Osnovni zakonodavni okvir koji uređuje pitanje građenja u Republici Hrvatskoj je Zakon o gradnji, a on jasno propisuje kada je potrebna građevinska dozvola, a kada nije. Međutim, u praksi stvari nisu crno-bijele. Upravo zato postoji Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, koji detaljno razrađuje što se smije graditi bez dozvole, ali pod točno određenim uvjetima.
Važno je odmah naglasiti:
- Novi Zakon o gradnji stupio je na snagu 1. siječnja 2026., ali novi Pravilnik još nije donesen.
- Do tada se primjenjuje postojeći Pravilnik, i to je ono na temelju čega se danas gradi - i provodi nadzor.
Najčešća zabluda investitora?
Da ako zakon kaže da “ne treba dozvola”, to znači da se može graditi bilo gdje, bilo kako i bilo kad. Nažalost - ne može.
Svrha Zakona o gradnji i pripadajućih pravilnika nije otežavanje gradnje, nego osiguravanje sigurne, kvalitetne i zakonite izgradnje, kao i zaštita ljudi, susjeda i prostora u kojem živimo. Bez jasnih pravila gradnje vrlo brzo bi nastao prostorni i sigurnosni kaos, a posljedice loše i neodgovorne gradnje u pravilu uvijek snose oni koji u takvim objektima žive ili borave.
Što je zapravo jednostavna građevina?
Ipak, zakon prepoznaje da nisu svi zahvati jednako zahtjevni te dopušta da se određene građevine grade bez građevinske dozvole. Upravo tu dolazimo do pojma jednostavne građevine - ali što ona zapravo jest?
Jednostavna građevina nije građevina bez pravila, nego građevina s jasno ograničenim gabaritima, namjenom i utjecajem na prostor.
U zakonodavnom smislu, to su građevine:
- male površine i visine, unutar ograničenja propisanih pravilnikom
- jednostavne namjene (pomoćne, prateće)
- koje ne ugrožavaju sigurnost, okoliš ni susjede
- i koje su u skladu s prostornim planom
Drugim riječima:
- nije presudno samo što gradite
- nego gdje, kolikih dimenzija i u kakvoj funkciji
Primjer iz života:
Imati sjenicu u dvorištu obiteljske kuće je jedno.
Graditi istu takvu sjenicu na poljoprivrednom zemljištu - sasvim druga priča.
Koje građevine se najčešće grade bez dozvole?
U praksi, bez građevinske dozvole (ali ne nužno bez projekta) najčešće se grade:
- pomoćne građevine uz postojeću kuću
- nadstrešnice za automobil
- vrtne sjenice
- manje terase i pergole
- spremišta, drvarnice i vrtne kućice
Zakon ih smatra niskorizičnim zahvatima, ali samo ako su u skladu s prostornim planom.
Problem nastaje kad:
- površina “malo naraste”
- objekt se zatvori pa više nije nadstrešnica
- promijeni se namjena (spremište postane studio ili prostor za boravak)
Tada ono što je bilo “jednostavno” vrlo brzo postaje nezakonito.
Kada dozvola nije potrebna - ali glavni projekt jest?
Ovo je dio gdje se u praksi radi najskuplja pogreška.
Postoje zahvati za koje:
- nije potrebna građevinska dozvola
- jest potreban glavni projekt
U razgovoru sa strankama često čujem pitanje:
„Ako mi ne treba građevinska dozvola, što je onda taj glavni projekt i zašto mi uopće treba?“
Najjednostavnije rečeno, glavni projekt je tehnički opis onoga što gradite. On ne služi da bi vas “zadržao”, nego da se provjeri je li zahvat siguran, stabilan i usklađen s propisima.
Primjeri iz prakse:
- nadstrešnica za auto - dozvola često nije potrebna, ali projekt jest (snijeg, vjetar, raspon krova)
- terasa uz kuću - ako ima konstrukciju ili se oslanja na objekt, projekt je obavezan
- sjenica ili pomoćna zgrada - dok god ima temelje, zidove i krov, zakon zahtijeva projekt, čak i bez dozvole
Zato zakon razlikuje:
- građevinsku dozvolu - kojom se provjerava smije li se graditi
- glavni projekt - kojim se provjerava kako se smije graditi
Preskakanje glavnog projekta najčešće ne stvara problem odmah, nego tek kasnije - kod inspekcije, prodaje nekretnine ili pokušaja legalizacije.
Koje radove smijete izvoditi bez ikakvih dozvola i projekata?
Ovdje zakon ima najviše razumijevanja.
Bez dozvole i bez projekta dopušteni su:
- redovni radovi održavanja
- zamjena prozora i vrata istih dimenzija
- zamjena instalacija
- sanacija krova bez promjene konstrukcije
Ključna razlika je ova: održavanje ne smije mijenjati bitna svojstva građevine.
Čim se dira nosiva konstrukcija, volumen ili namjena - više niste u zoni održavanja.
Najčešće pogreške investitora
Iz iskustva s terena, tri najčešće pogreške su:
1. “Susjed je to napravio pa mogu i ja”
2. “To je privremeno” (nije - inspekcija ne poznaje privremeno)
3. “Nitko to neće primijetiti” (hoće)
Posljedice ovise o:
- vrsti građevine
- lokaciji
- stupnju odstupanja
- i trenutku kad se greška otkrije
Nekad su kazne, nekad uklanjanje, a nekad - nažalost - oboje.
Kako provjeriti smijete li graditi bez dozvole?
Ispravan redoslijed je uvijek isti:
1. provjera prostornog plana
2. provjera vrste građevine
3. provjera treba li projekt
4. tek onda - gradnja
Stručnjak u toj provjeri koristi:
- važeći zakon
- važeći pravilnik
- prostorni plan
- i iskustvo iz stvarnih slučajeva
Ako niste sigurni - pitajte prije nego što beton očvrsne.
Jedan upit na vrijeme često znači razliku između mirne gradnje i skupog problema.
Prije nego krenete graditi bez dozvole - orijentirajte se
U praksi, najveći problemi ne nastaju zbog velikih zgrada, nego zbog “malih” zahvata koji su napravljeni bez jasne orijentacije. Nadstrešnica koja je “samo malo veća”, sjenica koja se zatvori “jer puše”, spremište koje s vremenom postane nešto sasvim drugo – to su situacije koje se svakodnevno viđaju na terenu.
Zakon o gradnji i Pravilnik o jednostavnim građevinama ne služe da bi vas kočili, nego da bi vas usmjerili. Problem nastaje onda kada se u propise ulazi naslijepo, oslanjajući se na priče susjeda, forume ili zastarjele informacije.
Kad vam stručnjak jasno objasni:
- što smijete
- što ne smijete
- i gdje su granice
donosite sigurne odluke, bez straha od inspekcije i kazni.
Prije nego krenete graditi - provjerite.
To je uvijek jeftinije nego popravljati kasnije.
Uz jasno tumačenje važećih zakona, pravilnika i prostornih planova, dobit ćete:
- sigurnu informaciju
- jasne granice onoga što smijete
- i mir da gradite bez straha od inspekcije
Ako niste sigurni treba li vam dozvola, projekt ili samo dobra provjera - javite se.
Bolje je pitati na vrijeme, nego kasnije tražiti izlaz iz situacije u kojoj ga često više nema.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
