Zamislite ovo: kupujete kuću života, već zamišljate roštilj u dvorištu i miris jutarnje kave na terasi… a onda - hladan tuš. Na šalteru ili u banci doznajete da kuća nema uporabnu dozvolu.
Ovo nije rijetka scena - događa se pri kupnji, prodaji, podizanju stambenog kredita, planiranju adaptacije ili kod famoznog etažiranja. I onda kreće glavobolja: bez papira nema ni kredita, prodaja je otežana, a bankar vas gleda kao da ste rekli da ćete mu platiti u kriptovaluti iz 2011.
Što je uopće uporabna dozvola?
Pojednostavljeno: uporabna dozvola je potvrda da je kuća izgrađena po zakonu, sigurnom projektu i da se može legalno koristiti. Izdaje je nadležni ured za graditeljstvo, a služi za:
- legalno korištenje objekta (posebno novogradnje),
- upis vlasništva u zemljišne knjige,
- dobivanje stambenog kredita,
- etažiranje (razdvajanje stanova u zgradi).
Ukratko: građevinska dozvola je “dozvola da gradiš”, uporabna dozvola je “dozvola da živiš”.
Kada ne treba uporabna dozvola?
E sad, ima i iznimki. Za određene građevine izgrađene do 15. veljače 1968. godine moguće je naknadno ishoditi uporabnu dozvolu. Također, kuće koje su prošle postupak legalizacije ili imaju rješenje o izvedenom stanju mogu se smatrati zakonitima.
Dokazi mogu biti:
- uvjerenje o starosti građevine,
- rješenje o izvedenom stanju.
No, iako je status tada “zakonit”, u praksi može biti problem kad dođete do banke ili pokušate prodati. Dakle:
Kako provjeriti postoji li uporabna dozvola za kuću?
Najčešće kod:
- nadležnog ureda za graditeljstvo (najpouzdaniji izvor),
- katastarskog ureda,
- zemljišnih knjiga,
- ISPU sustava (Informacijski sustav prostornog uređenja) - no uz obaveznu provjeru u nadležnom uredu jer ISPU nije uvijek ažuran.
Ako dokumentacija “misteriozno nestane” (a to se zna dogoditi), arhitekt ili odvjetnik može pomoći u rekonstrukciji i pronalasku rješenja.
Koje su posljedice ako kuća nema uporabnu dozvolu?
- Kupnja i prodaja: otežane ili nemoguće.
- Stambeni kredit: banke vole uredne papire više nego uredne fasade.
- Etažiranje: bez uporabne nema ni dijeljenja stanova.
- Adaptacija: nove radove teško je legalno prijaviti.
Dakle, kuća bez uporabne dozvole nije nužno “ilegalna”, ali je kao auto bez registracije - vozi, ali ne daleko.
Može li se uporabna dozvola ishoditi naknadno?
Ako ste vlasnik kuće bez uporabne dozvole, možda ste već čuli da je naknadno ishođenje moguće - ali ne za sve slučajeve. Evo kad se ipak otvara prostor za rješenje:
- Građevine izgrađene do 15. veljače 1968.
Za njih se može izdati posebna uporabna dozvola, jer se smatra da su zakonito izgrađene s obzirom na tadašnje propise. - Građevine s građevinskom dozvolom izdanom do 21. listopada 2007.
Ako postoji valjani akt građenja, a objekt je izveden u skladu s njim, može se naknadno ishoditi uporabna dozvola. - Građevine obnavljane nakon ratnih razaranja.
Ako je kuća bila oštećena u ratu, a postoji dokumentacija o obnovi, moguće je tražiti uporabnu dozvolu u posebnom postupku. - Ako je akt građenja izgorio ili nestao.
U slučajevima kada je originalna dokumentacija uništena (npr. ratna razaranja ili arhivski gubitak), postoji mogućnost rekonstrukcije postupka i naknadnog izdavanja uporabne dozvole, uz dodatne dokaze i potvrde.
U svim ovim situacijama, postupak se pokreće kod nadležnog upravnog tijela za graditeljstvo, a često je potrebna pomoć arhitekta ili pravnika kako bi se prikupila i dopunila potrebna dokumentacija.
Koliko košta uporabna dozvola?
Cijena uporabne dozvole sastoji se od dva dijela: upravne pristojbe i troška tehničkog pregleda. Iznos varira ovisno o vrsti i veličini građevine:
- Upravna pristojba: Ovo je administrativna naknada koju plaćate državi ili gradu. Za manje objekte, poput obiteljske kuće do 600 m², iznosi oko 106 €. Za veće zgrade, poput stambenih ili poslovnih objekata, kreće se od 130 € pa naviše, ovisno o procijenjenom trošku gradnje.
- Tehnički pregled: Ovaj dio obavlja ovlašteni inženjer i može koštati od 500 € za male kuće do nekoliko tisuća eura za veće ili složenije građevine.
Primjer: Za obiteljsku kuću ukupni trošak obično se kreće između
Kako to ide?
Prije izdavanja dozvole potrebno je obaviti tehnički pregled kako bi se potvrdilo da je sve po propisima - od statike do instalacija. Nakon toga, podnosite zahtjev, najlakše putem sustava eDozvola (dostupnog na dozvola.mgipu.hr), a dozvola stiže u roku od 8 dana ako je sve ispravno.
Zanimljivost: Ako gradite zamjensku kuću u područjima pogođenima potresom (npr. Zagreb ili Sisak), upravna pristojba je besplatna!
Gdje provjeriti točnu cijenu?
Za preciznu cijenu, unesite podatke o svojoj građevini u sustav eDozvola ili se obratite lokalnom upravnom tijelu (npr. Grad Zagreb). Više informacija možete pronaći na gov.hr ili stranicama vašeg grada. Sada znate osnove - spremni ste za zadnji korak do svoje gotove građevine!
Nije riječ o paušalu od 29 eura - može biti od par stotina eura pa do više, ovisno o složenosti. Zato je pametno konzultirati stručnjaka prije početka.
Kuća bez uporabne dozvole i… prodaja, kredit, etažiranje
- Prodaja: teško ćete naći kupca koji ima živaca za papirologiju.
- Kredit: banke uglavnom neće odobriti kredit.
- Etažiranje: stanovi u zgradi bez uporabne dozvole pravno su “u zraku”.
Ako kupujete kuću bez uporabne - budite spremni na dodatne korake i troškove.
Što učiniti ako kuća nema uporabnu dozvolu?
1. Provjeriti pravni status kuće.
2. Konzultirati se s arhitektom ili pravnikom.
3. Analizirati mogućnosti naknadnog ishođenja dozvole.
4. Provjeriti lokalne prostorne planove (ako su potrebni zahvati).
Svaka kuća ima svoju priču, a dostupna dokumentacija diktira hoće li rješenje biti “brzo i bezbolno” ili “sapunica u više nastavaka”.
Zaključak: Kuća je kuća, ali papir je kralj
Bez uporabne dozvole vlasnik može živjeti u kući, ali mu je manevarski prostor ograničen: nema kredita, nema etažiranja, nema jednostavne prodaje. Zato - prije nego što se zaljubite u staru kamenu ljepoticu ili modernu novogradnju, provjerite papire. Jer ako ih nema, kuća možda ima krov - ali nema pravnu “kišobran”.
Pravna avantura počinje s jednim papirom. Ako vaša kuća nema uporabnu dozvolu - ne paničarite, ali ne zatvarajte ni oči. Pitajte, provjerite i riješite - dok još možete piti kavu mirne savjesti na svojoj terasi.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
