Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.
Ovdje je bitno naglasiti da utjecaj budućeg vremena ima svoju "težinu". Ta, nazovimo je "težina", može se iskazati kao:
- pravni teret (pravni spor, pravna zabilježba),
- financijski teret (hipoteka),
- građevinski teret (potreba za adaptacijom, radovima redovitog održavanja i sl.),
- građevinsko pravni teret (neposjedovanje građevinske dozvole).
Svi ti tereti, u slučaju da ih mora budući kupac uklanjati, utječu na tržišnu vrijednost same nekretnine. To proizlazi iz logičnog pristupa kupca u pogledu kupoprodaje nekretnine. Isti ne želi više ulagati, u bilo kojem pogledu, nakon ostvarenja kupoprodajne transakcije. Ako možda i želi, onda mu je interes da se prodajna cijena smanji.
Prodajna cijena se ne smanjuje u onom iznosu koliko je potrebno za uklanjanje tereta. Prilikom procjena nekretnina tereti nisu strogo određeni u brojčanoj ili nekoj funkcijskoj vezi. Ostavljena je mogućnost procjenitelju da kroz izbor odgovarajućeg tržišnog koeficijenta (izraženog u postotku koji utiče na tržišnu vrijednost) odabere vrijednost.
Upravo tu leži potreba za iskusnim procjeniteljem koji će ocijeniti koliko teret smanjuje tržišnu cijenu nekretnine, a ne njenu građevinsku vrijednost.
Pravni teret (pravni spor, pravna zabilježba)
Pravni teret koji leži na nekretnini nije samo novčano obilježje nego i vremensko. Koliko će vremena biti potrebno čekati i koliko pravne usluge moramo platiti da bi se takva nekretnina pravno raščistila. Često puta pravni teret može biti toliko veliki da sprečava kupoprodajnu transakciju ili ju otežava. U vremenu brzih kupoprodajnih transakcija ovaj teret može biti od krucijalne važnosti.
Financijski teret (hipoteka)
Primjer financijskih tereta imali smo kod tržišnih stanova koji su se nalazili u otkupu. Tržište je tako formiralo odnos ponuda i potražnje da su se stanovi prodavali po tržišnoj cijeni gdje se postojanje hipoteke nije toliko uvažavalo. Tu treba napomenuti da takva hipoteka nije bila takve težine kao npr. ona bančina koja je imala strože kriterije. Bilo je slučajeva da se tržišna cijena umanjivala za iznos hipoteke (stana u otkupu) ali nisu dobivane realne vrijednosti zato što su stanovi otkupljivani pod uvjetima koji su imali višekratne popuste i takva transakcija nije davala realne rezultate.
Građevinski teret (potreba za adaptacijom, radovima redovitog održavanja i sl.)
Često se kaže da kupac nekretnine kupuje budućnost, a ne prošlost. Ako kupca u budućnosti čekaju adaptacijski radovi onda i nekretnina nema takvu vrijednost kao nova ili adaptirana. Tu se mora uzeti u obzir lokacijski potencijal koji može prevladati nad građevinskim. Tako da i neuređena i uređena nekretnina na dobroj lokaciji može imati istu cijenu.
Građevinsko pravni teret (neposjedovanje građevinske dozvole)
Neposjedovanje građevinske dozvole, sa socijalnog stanovišta, ne može negirati postojanje nekretnine u kojoj netko stanuje ili koristi za druge potrebe. Međutim sa pravno – bankarskog stajališta takva kuća se ne može opteretiti hipotekom (odnosno ista je prerizična za hipoteku) pa prema takvom stajalištu ona nema tržišnu vrijednost. To su dvije krajnosti u mišljenju koje svaka ima svoju logiku. Stav vještaka ja da ista ima svoju vrijednost na tržištu koju nije lako procijeniti. Ona jeste donekle umanjena ali za točan iznos potrebno je provesti detaljnije analize.
Vrlo čest slučaj u praksi je da je osnovna kuća građena prije 1968. godine (ima legalnost) a onda poslije dolazi do proširenja i raznih građevinskih radova. Za koje od tih radova je potrebna građevinska dozvola, a za koje nije, traži poznavanje građevinsko – pravne regulative koja tretira tu problematiku.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
