Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.Ovdje je bitno naglasiti da utjecaj budućeg vremena ima svoju "težinu". Ta, nazovimo je, težina može imati pravni teret (hipoteka, pravni spor), financijski teret (hipoteka), građevinski teret (potreba za adaptacijom, radovima redovitog održavanja i sl.) kao i građevinsko pravni teret (neposjedovanje građevinske dozvole). Sve te terete u slučaju da mora budući kupac "skidati" onda je jasno da i to utječe na tržišnu vrijednost same nekretnine.
Tržišna procjena nekretnina je jedan od najsloženijih poslova u sudskom vještačenju. Ta složenost se očituje kroz više faktora koji su subjektivne i objektivne prirode. Subjektivnost se očituje, ne samo kroz profesionalnost vještaka kao osobe, nego najčešće kroz očekivanja naručitelja. Očekivanja naručitelja se opet vide kroz njegovu percepciju tržišne vrijednosti nekretnine. Očekivanja su, isto tako, direktno povezana sa potrebama naručitelja kao što su hipotekarni krediti, dioba nekretnina, kupovina i prodaja nekretnina i sl.
Procjenom nekretnina mogu se obuhvatiti slijedeće nekretnine:
- stambene nekretnine (stanovi, apartmani, vikendice, kuće, vile)
- poslovne nekretnine (trgovački objekti, turistički objekti, sportsko-rekreacijski objekti, gospodarski objekti, zdravstveni objekti, proizvodni objekti)
- specifične nekretnine (garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe, robne kuće, dvorci)
- zemljišta (građevinska, poljoprivredna)
Prilikom rada na procjeni nekretnine koriste se slijedeće metode: troškovna metoda (metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda), usporedna metoda (ili metoda uspoređivanja vrijednosti) i metoda kapitalizacija dobiti (vrednovanje prinosa ili dinamička metoda).
Već je više puta na ovim stranicama bilo govora o tržišnim procjenama nekretnina. Procjena uvijek podrazumijeva čistu situaciju kada imamo slične nekretnine koje se nalaze na paralelnom i transparentnom tržištu. Svakom procjenitelju je lakše ako radi procjenu u uređenom sustavu etalonskih nekretnina za koje onda može naći "svoju".
Međutim problemi nastaju kada se javljaju specifični slučajevi procjene nekretnina kada, da bi ju se adekvatno procijenilo, treba imati veliko iskustvo i interdisciplinarno znanje vještaka – procjenitelja.
Pod specifičnim slučajevima tržišnih procjena podrazumijevamo:
- tržišne procjene nekretnina u vrijeme krize,
- tržišne procjene nekretnina pod raznim teretima,
- utjecaj posebnih slučajeva na tržišne procjene nekretnina,
- tržišne procjene nedovršenih nekretnina i dijelova nekretnina.
Za svaki od gore navedenih slučajeva postoje pravila kako se na te utjecaje gleda i kako ih se u postupku procjene vrednuje. Ta pravila često nisu proizašla iz zakonskih ili nekih drugih standardiziranih okvira nego upravo iz gore navedenog stručnog iskustva.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
