U navedenom primjeru će se opisati slučaj iz vještačke prakse koji se u praksi često pojavljuje. Radi se o procjeni tržišne vrijednosti, ali nedovršene nekretnine. Takav zadatak je složen kako za vještaka tako i za samog klijenta koji bi želio sam doći do prodajne cijene. U primjeru se analizira više kriterija koji su bitni za uspješno izvršenje zadaće. Isto tako će biti iznesen donekle skraćeni primjer radi lakšeg pregleda tematike.
Osnovna ideja takvog pristupa je stavljanje u poziciju kupca na način da se procjeni koliko kupac može zaraditi ukoliko kupi nekretnine, uredi ih i proda uz određenu zaradu. Poznavajući kalkulaciju kupca prodavač može zauzeti bolje pozicije prilikom svoje prodaje, a kupac, sa druge strane, može provjeriti isplativost svoje akvizicije.
1. Općenito
Tema: TRŽIŠNA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Napomena: PREDMETNA PROCJENA JE IZRAĐENA NA BAZI ETAŽIRANE NEKRETNINE (PRODAJNA CIJENA ZA STANOVE I POSLOVNI PROSTOR A NE ZA GRAĐEVINU KAO CJELINU)
Naručitelj: EKOLOGIJA d.o.o., Slavonska avenija 31A, Zagreb
Nekretnina: STAMBENO-POSLOVNA GRAĐEVINA SA ZEMLJIŠTEM
Objekt:
- POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE
- DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE
- TROSOBNI STAN
Veličina (P):
- 99,74 + 17,27 m2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE)
- 75,81+16,70 m2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE)
- 78,45 m2 (TROSOBNI STAN)
Starost: 1995. GODINA
Adaptacija: NIJE MJERODAVNO
Konstrukcija: VRLO DOBRA (OSNOVNA KONSTRUKCIJA I KROVIŠTE)
Završni radovi: NIJE ZAVRŠENO
Instalacije: DJELOMIČNO (PRIKLJUČCI I UNUTARNJI RAZVOD)
Grijanje: NIJE ZAVRŠENO
2. Analiza prodajne površine
- NKP poslovni prostor max.: 99,74 m2 x 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
- NKP spremište max.: 17,27 m2 x 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
- NKP stanovi max.: 154,26 m2 x 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
- NKP spremište max: 16,70 m2 x 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
- NKP max ukupno: 455.251,00 EUR
(*) NKP – netto komercijalna površina
3. Analiza površina za uređenje
- Uređenje – poslovni prostor: 99,74 m2 x 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
- Uređenje – stanovi: 154,26 m2 x 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
- Uređenje – spremišta: 33,97 m2 x 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
- Uređenje ukupno: 169.742,00 EUR
4. Analiza tržišnih faktora
Faktori koji povećavaju prodajnu cijenu za poslovni prostor:
- Upisanost u zemljišne knjige
- Posjedovanje građevne dozvole
- Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
- Blizina glavne prometnice
- Mogućnost parkiranja na parceli
Faktori koji povećavaju prodajnu cijenu za stanove:
- Upisanost u zemljišne knjige
- Posjedovanje građevne dozvole
- Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
- Mogućnost parkiranja na parceli
- Blizina ostalih sadržaja (trgovine, škola i sl.)
Faktori koji snižavaju prodajnu cijenu:
- Ukoliko se provede etažiranje – nema ih.
5. Tržišna procjena
- Procjena max.: 455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,00 = 285.509,00 EUR (0% dobiti za kupca)
- Procjena min.: 455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,20 = 342.610,80 EUR (20% dobiti za kupca)
6. Zaključak vještaka
Ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 285.509,00 EUR, kupac će istu urediti i prodati po cijeni od 455.251,00 EUR. Zaradu neće ostvariti jer će samo vratiti uloženo (455.251,00 – 169.742,00 EUR – 285.509,00 EUR = 0 EUR). Na taj način prodavač zna da neće privući kupca ako mu ne ponudi neku zaradu. Tu zaradu treba ukalkulirati u smanjenje prodajne cijene na slijedeći način: ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 0,80 × 285.509 EUR = 228.407,00 EUR onda kupac može biti zainteresiran jer ostvaruje zaradu od 20% na slijedeći način 455.251,00 EUR – 169.742,00 – 228.407 EUR = 57.102,00 EUR (20% dobiti za kupca). Prema navedenom imamo slijedeći zaključak:
- Minimalna realna tržišna cijena iznosi: 228.000,00 EUR
- Maksimalna realna tržišna cijena iznosi: 285.000,00 EUR
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
