U navedenom primjeru će se opisati slučaj iz vještačke prakse koji se u praksi često pojavljuje. Radi se o procjeni tržišne vrijednosti, ali nedovršene nekretnine. Takav zadatak je složen kako za vještaka tako i za samog klijenta koji bi želio sam doći do prodajne cijene. U primjeru se analizira više kriterija koji su bitni za uspješno izvršenje zadaće. Isto tako će biti iznesen donekle skraćeni primjer radi lakšeg pregleda tematike.

Osnovna ideja takvog pristupa je stavljanje u poziciju kupca na način da se procjeni koliko kupac može zaraditi ukoliko kupi nekretnine, uredi ih i proda uz određenu zaradu. Poznavajući kalkulaciju kupca prodavač može zauzeti bolje pozicije prilikom svoje prodaje, a kupac, sa druge strane, može provjeriti isplativost svoje akvizicije.

1. Općenito

Tema: TRŽIŠNA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Napomena: PREDMETNA PROCJENA JE IZRAĐENA NA BAZI ETAŽIRANE NEKRETNINE (PRODAJNA CIJENA ZA STANOVE I POSLOVNI PROSTOR A NE ZA GRAĐEVINU KAO CJELINU)

Naručitelj: EKOLOGIJA d.o.o., Slavonska avenija 31A, Zagreb
Nekretnina: STAMBENO-POSLOVNA GRAĐEVINA SA ZEMLJIŠTEM

Objekt:

  • POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE
  • DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE
  • TROSOBNI STAN

Veličina (P):

  • 99,74 + 17,27 m2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE)
  • 75,81+16,70 m2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE)
  • 78,45 m2 (TROSOBNI STAN)

Starost: 1995. GODINA

Adaptacija: NIJE MJERODAVNO

Konstrukcija: VRLO DOBRA (OSNOVNA KONSTRUKCIJA I KROVIŠTE)

Završni radovi: NIJE ZAVRŠENO

Instalacije: DJELOMIČNO (PRIKLJUČCI I UNUTARNJI RAZVOD)

Grijanje: NIJE ZAVRŠENO

2. Analiza prodajne površine

  • NKP poslovni prostor max.: 99,74 m2 x 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
  • NKP spremište max.: 17,27 m2 x 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
  • NKP stanovi max.: 154,26 m2 x 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
  • NKP spremište max: 16,70 m2 x 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
  • NKP max ukupno: 455.251,00 EUR

(*) NKP – netto komercijalna površina

3. Analiza površina za uređenje

  • Uređenje – poslovni prostor: 99,74 m2 x 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
  • Uređenje – stanovi: 154,26 m2 x 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
  • Uređenje – spremišta: 33,97 m2 x 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
  • Uređenje ukupno: 169.742,00 EUR

4. Analiza tržišnih faktora

Faktori koji povećavaju prodajnu cijenu za poslovni prostor:

  • Upisanost u zemljišne knjige
  • Posjedovanje građevne dozvole
  • Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
  • Blizina glavne prometnice
  • Mogućnost parkiranja na parceli

Faktori koji povećavaju prodajnu cijenu za stanove:

  • Upisanost u zemljišne knjige
  • Posjedovanje građevne dozvole
  • Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
  • Mogućnost parkiranja na parceli
  • Blizina ostalih sadržaja (trgovine, škola i sl.)

Faktori koji snižavaju prodajnu cijenu:

  • Ukoliko se provede etažiranje – nema ih.

5. Tržišna procjena

  • Procjena max.: 455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,00 = 285.509,00 EUR (0% dobiti za kupca)
  • Procjena min.: 455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,20 = 342.610,80 EUR (20% dobiti za kupca)

6. Zaključak vještaka

Ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 285.509,00 EUR, kupac će istu urediti i prodati po cijeni od 455.251,00 EUR. Zaradu neće ostvariti jer će samo vratiti uloženo (455.251,00 – 169.742,00 EUR – 285.509,00 EUR = 0 EUR). Na taj način prodavač zna da neće privući kupca ako mu ne ponudi neku zaradu. Tu zaradu treba ukalkulirati u smanjenje prodajne cijene na slijedeći način: ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 0,80 × 285.509 EUR = 228.407,00 EUR onda kupac može biti zainteresiran jer ostvaruje zaradu od 20% na slijedeći način 455.251,00 EUR – 169.742,00 – 228.407 EUR = 57.102,00 EUR (20% dobiti za kupca). Prema navedenom imamo slijedeći zaključak:

  • Minimalna realna tržišna cijena iznosi: 228.000,00 EUR
  • Maksimalna realna tržišna cijena iznosi: 285.000,00 EUR

Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.

SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENE NEKRETNINA
SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENE NEKRETNINA
Internet adresa

{{ errors . name[0] }}
{{ errors . email[0] }}
{{ errors . location[0] }}
{{ errors . phone[0] }}
{{ errors . message[0] }}
Zapamti me

Vaš upit je uspješno poslan! Kopija upita je poslana na Vašu e-mail adresu. Očekujte odgovor u roku od 24 - 48h. Ukoliko odgovor niste dobili, kontaktirajte nas na e-mail adresu koju smo naveli u kopiji upita.
Izdvajamo

Izdvojeni proizvodi