Novi prilozi na staru temu - Procjene nekretnina

U ovom članku će se istaknuti jedan primjer procjene kuće koju ne može izračunati niti jedna od opisanih metoda procjene.

Zadatak vještaka nije bio lagan jer se zatražena procjena trebala upotrijebiti za utvrđivanje prodajne cijene, što je bilo naročito zahtjevno. Zahtjevnost zadatka se vidjela i u tome što je prodavaču svaki postignuti euro, a opravdan, imao poseban značaj.

Radilo se o specifičnoj kući u urbanom dijelu Zagreba koja se sastojala od podruma, prizemlja i nestambenog potkrovlja, dok je garaža bila izvan postojećeg objekta kao samostalna cjelina. S jedne strane je bila naslonjena na susjedni objekt (tzv. poluugrađena kuća).

Specifičnost kuće je bila ta da je ista bila sagrađena nesrazmjerno s veličinom zemljišta. Sve kuće u okolici su bile preizgrađene u odnosu na veličinu svojih parcela tako da se usporedba cijena po m², kao osnovna metoda procjene, nije mogla uzeti u obzir.

Isto tako, kuća je bila dobre kvalitete tako da se nije mogla promatrati kao stara kuća na dobrom zemljištu, što je česti slučaj kada se za istu odmah traži rušenje, nego se ista morala tretirati kako i zaslužuje.

U takvom slučaju jedino je preostalo primijeniti metodu procjene potencijala te kuće tj. očekivanja od iste i to na način da se istu tretira kroz tzv. poduzetnički princip. Takav poduzetnički princip sadržava u sebi ekonomsku iskoristivost buduće gradnje kroz njezino tržišno očekivanje.

Za provođenje te metode prvo se prišlo analizi postojećeg GUP-a koji je trebao pokazati lokacijske karakteristike tog objekta. Prema GUP-u, dozvoljena je gradnja 350 m² prostora tj. uz postojeću tlocrtnu izgrađenost od 100 m², još novih cca 250 m².

Takva provjera prostornih uvjeta imala je slijedeće karakteristike:

• Izgrađenost: 40%
• ki: 1,20
• Zemljište: 290,00 m²
• Tlocrt: 100,00 m²
• Izgrađenost: 100,00/290,00 = 34% (zadovoljava)
• Površina nova: Pr + I kat + II kat + Pot = 100,00 + 100,00 + 100,00 + 50,00 = 350,00 m²
• Provjera ki: 350 m²/290,00 m² = 1,20 (zadovoljava)

Kada je prostorna provjera pokazala svoje karakteristike, prišlo se analizi vrijednosti za gradnju novog i adaptaciju postojećeg. Pri tome se moralo voditi računa da se kod adaptacije postojećeg nije sve vodilo kao trošak, nego se uzelo u obzir da se postojeća kuća vodi i kao potencijal u smislu manjih davanja za priključke i komunalni doprinos.

• Ostali troškovi (postojeći) komunalni doprinos, vodni doprinos, priključci: 20.000,00 EUR
• Gradnja prizemlje: 100,00 m² x 200,00 EUR/m² + ostalo: 250,00 m² x 900,00 EUR/m2 = 245.000,00 EUR
• Volumen građevine 975,00 m³
• Ostali troškovi (novi) komunalni doprinos, vodni doprinos, priključci: 35.000,00 EUR
• Konzalting 60.000,00 EUR

Na osnovu takve analize, prišlo se provođenju poduzetničkog principa uz procjenu postojeće tržišne vrijednosti i buduće zarade poduzetnika:

• Stanovi: 3 × 100,00 × 0,85 × 2.000,00 EUR = 510.000,00 EUR
• Stanovi: 1 × 50,00 × 0,85 × 2.000,00 EUR = 85.000,00 EUR
• Parking: 4 × 8.000 EUR = 32.000,00 EUR
• Sveukupno: 627.000,00 EUR

Prema svemu gore iznesenom imamo slijedeći tabelarni pregled:

(*) zarada = vrijednost x 0,40 %

Tržišna vrijednost kuće prema poduzetničkom principu uz zaradu poduzetnika od 40% iznosi maximalno 184.000,00 EUR.

Isto tako se, radi kontrole, prišlo usporedbi s okolnim nekretninama:

Tržišna vrijednost kuće prema gornjem pregledu iznosi maximalno 1.200,00 EUR x 135,00 m2 = 162.000,00 EUR.

ZAKLJUČAK ZA PRODAVAČA

Prema gore navedenoj vještačkoj analizi vidi se da kuća ima manju površinu od takvih sličnih na približno istim parcelama. Na taj način je poduzetnički princip procjene bliži realnijoj tržišnoj procjeni. Prema navedenim metodama realna tržišna vrijednost kuće iznosi: od 160.000,00 EUR do 180.000,00 EUR

Da bi pomogli prodavaču da što bolje prezentira svoju nekretninu iskazani su tržišni faktori koji povećavaju tržišne kriterije:

• Nekretnina je upisana u zemljišne knjige.
• Nekretnina se nalazi u urbaniziranom dijelu grada.
• Nekretnina ima dobru prometnu povezanost s gradskim prijevozom.
• Nekretnina ima riješen parkirališni prostor u neposrednoj blizini (garaža, ulica).
• Lokacija nekretnine je vrlo dobra s obzirom na ostale sadržaje: škola, trgovine opskrbe.
• Adaptacija nekretnine rađena tijekom godina (stolarija, plinsko etažno grijanje).
• Plinsko etažno grijanje.
• Manja površina nekretnine na većem zemljištu.
• Posjedovanje građevinske dozvole za osnovnu kuću, dogradnju i garažu.
• Nekretnina se nalazi u mirnoj ulici.
• Poduzetnički potencijal za novu gradnju.

Tržišni faktori koji snižavaju tržišne kriterije:

• Starost osnovne konstrukcije nekretnine.

Na ovom primjeru se vidi da je svaka nekretnina specifična i traži svoju metodu procjene. Pri tome treba naročito uzeti u obzir njene buduće karakteristike uz poznavanje određenih iskustvenih kriterija. Pri tome se ne treba ustručavati poduzetničkog principa gledanja na postojeću nekretninu jer se uz dobru prezentaciju po principu "što kupca može čekati u budućim danima i što isti može očekivati od nekretnine", može dobro prodati.

Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.