Popravak ili nova gradnja nekretnine je nešto što se svima nama događa jednom ili (što je češće) više puta u životu. Pri takvim radnjama neophodan je izvođač radova. Njegova uloga je još prisutnija kod radova koji traže veći angažman radne snage, tehnologije ili strojeva. Sama pomisao na takvo nešto ostavlja mnogim investitorima gorak okus znajući što ih sve čeka. Izbor izvođača radova za mnoge investitore je noćna mora. Sam izbor, pa nakon toga i održanje odluke o izboru, u smislu uspješnog završetka posla je težak zadatak.
U ovom članku bih se osvrnuo na ovu tematiku, ali bih ipak izvršio podjelu investitora i to: na one male privatne investitore kao i na one državne ili veće investitore. Ovim člankom će se ukazati na greške koje se tu najčešće čine kao i savjeti kako iste izbjeći ili svesti na najmanju moguću mjeru.
Mali privatni investitori ovdje imaju teži zadatak. Težinu zadatka određuje platežna moć investitora koja je sve više onakva na koju se ne može uvijek računati. Platežna moć je najčešće kriva zato što se, u nedostatku dovoljnih novčanih sredstava, pribjegava kombiniranim rješenjima koja u sebi sadržavaju udio samogradnje potpomognute naručenom gradnjom kao i kombinaciju uporabe jeftinijih materijala.
Tu bi uloga pravog i obučenog izvođača trebala biti važna. Međutim, u nedostatku posla (čitaj i novca) izvođači pristaju na sve moguće kombinacije da bi zadovoljili investitora. Tu je prisutna i varijanta izbora i nabavke materijala od strane investitora koju isti kupuje na više rata ili putem kredita dok se rad ugovara direktno sa izvođačem građevinskih radova.
Sve gore navedene kombinacije u konačnici ne moraju rezultirati lošim konačnim rješenjem, ali su isto tako i mogući izvor raznih nesporazuma i kasnijih nesuglasica.
Ovaj vještak, autor članka, je dugogodišnjom praksom bio taj koji je kroz mnogobrojne sudske i druge sporove pokušao razmrsiti gordijski čvor mogućih nesporazuma. Interesantno je da sudskim rješenjima pribjegavaju i veći investitori i izvođači za koje bi se na prvi pogled reklo da imaju dovoljno novca i ostalih mogućnosti da spriječe sudsko rješavanje problema.
Da se ponovno vratimo na male i privatne investitore i preporučimo im neke savjete koje ne moraju u konačnici više koštati, ali mogu dati dobre rezultate na obostrano zadovoljstvo. Kao prvo, preporuka je vještaka, da se angažira izvođač kojeg ste provjerili ne putem cijene ili preporuke prijatelja nego putem reference. Referenca je ovdje ne samo spisak objekata koje je dotični izveo nego aktivno promatranje (od strane investitora ili druge stručne osobe) način izvedbe mogućeg izvođača. Pri promatranju načina na koji izvođač djeluje može se angažirati stručna osoba koja će u tome pomoći.
Vještaci i druge stručne osobe imaju veliko iskustvo pri čemu mogu na nekom gradilištu, promatrajući pojedine cikluse rada, ocijeniti način na koji izvođač djeluje i razmišlja i način na koji pristupa poslu na licu mjesta. Prema takvim analizama može se ocijeniti da li izvođač spada u kategoriju onih koji znaju svoj posao ili ne. Vremenski razmak između takve analize i stvarnog angažmana ne smije biti veliki jer izvođači često puta jako ovise o poslovođi, vodećem monteru – majstoru koji su na tržištu jako traženi i mogu se vrlo brzo zaposliti kod drugog poslodavca tako da kvaliteta rada takvog izvođača može ići dolje od posla do posla.
Kao drugo, preporuka je vještaka, da se poslovi dogovaraju ne na usmeni način gdje investitor obično izdaje zahtjeve, a izvođač sluša pa se nakon nekog vremena ne može rekonstruirati jesu li su obojica mislili na istu stvar itd., nego napismeno. Lijek za to su pismeni dogovori, zapisnici troškovnici itd. Ima izvođača koji izbjegavaju pismene tragove, ali takav način rada treba već u početku sasjeći ili svesti na najmanju moguću mjeru.
Kada se jednom ustanovi pismeni tragovi zajedničkog rada onda treba dogovoriti kraće radne dionice. Kraći razmaci radova su obično npr. betoniranje ploče, zidanje vanjskih zidova, unutarnje žbukanje itd. Takva faza radova omogućava da se stane na loptu izmjeri količinu izvedenih radova, ukaže na kvalitetu izvedbe i brže reagira ne moguće zahtjeve nego kada se ukupna količina radova poveća kada je više teško pravovremeno reagirati i znati na što se sve mislilio prilikom izvedbe nekog rada.
Kao treće, preporuka je vještaka, da se angažira stručna osoba kao nadzor i savjetnik. Takva stručna osoba bi trebala biti ona iz redova umirovljenika. Zašto umirovljenika sada će se mnogi pitati. Zato što isti imaju više vremena, stručni su, jeftiniji, studiozniji. Čak i angažman takve osobe u projektnoj i savjetnoj fazi je itekako koristan. Mlađi umirovljenici su još uvijek upoznati s materijalima i stanju na tržištu tako da investitoru mogu biti desna ruka. Sve takve kvalitete bitne su za uspješni završetak posla.
Profesionalni nadzorni inženjeri su prezaposleni i lete s gradilišta na gradilište i nisu uvijek u mogućnosti posvetiti se svakom poslu. Čast izuzecima ali ovdje se govori o negativnoj strani izvođenja radova.
Kod većih investitora kao i kod onih državnih preporuke se svode na poštivanje zakona. Propisi koje imamo na snazi nisu samo obveza i gnjavaža. Isti su nastali i iz poštivanja nekih pravila koja vam u konačnici u početku usporavaju rad ali na kraju daju najbolje rezultate. Ti zakoni su napravljen na podlozi tradicije koja je nasljeđena iz bivših zakona koji su imali podlogu u stručnom promatranju tijeka radova i biranju najkraćeg mogućeg puta.
Autor članka često puta zna reći da građevinarstvo nije nastalo s nama. Nastalo je prije tisuće godina i neka pravila koja su se godinama stvarala imaju svoju podlogu u iskustvu.
Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.
