Zamislite ovo: U istoj kući odrasli ste s bratom, dijelili ste dvorište, uspomene, ponekad i hladnjak. Godinama kasnije, roditelji više nisu tu, a kuća ostaje - ne samo kuća, nego simbol svega zajedničkog. I onda dođe trenutak kad netko kaže: „Ja bih prodao svoj dio.“
Tu obično počinju priče koje traju desetljećima - od onih obiteljskih ručkova koji završe tišinom, do sudskih poziva koji dođu baš pred Božić.
Što zapravo znači biti suvlasnik?
Suvlasništvo znači da više osoba zajedno ima vlasnička prava nad istom nekretninom. To nije isto kao da svatko ima svoj stan - nego svi imaju udio u cijeloj kući. Primjerice, ako ste brat i sestra i imate svaki po ½, to ne znači da je tvoja polovica gornji kat, a njegova donji - nego oboje imate pola prava na svaku ciglu.
Zvuči jednostavno, ali u praksi - to je najkompliciraniji oblik vlasništva koji postoji. Jer suvlasnici ne posjeduju fizički dio, nego udio, i svaka odluka mora biti zajednička ili barem dogovorena.
Kad dogovor nije moguć
Ako jedan suvlasnik želi prodati, on može prodati samo svoj udio, ali ne „svoju sobu“ ili „svoj kat“. Bez etažiranja, kuća nije pravno podijeljena na samostalne dijelove (npr. stan, garažu, podrum). To znači da kupac takvog "dijela" zapravo kupuje udio u cijeloj kući, a ne konkretan stan. Zato mnogi takve nekretnine izbjegavaju - jer ne žele postati "supravo-suvlasnici" s nepoznatim ljudima.
Što je etažiranje i zašto je toliko važno?
Etažiranje je proces kojim se obiteljska kuća (ili bilo koja zgrada) pravno dijeli na posebne dijelove - stanove, poslovne prostore, garaže - i svaki dobiva svoj zemljišnoknjižni uložak. Kad je kuća etažirana, svatko zna što je njegovo - i kat, i terasa, i parkirno mjesto. Tek tada vlasnik može prodati, darovati ili opteretiti svoj stan bez tuđe suglasnosti.
Bez etažiranja - svi ste "zajedno u svemu". S etažiranjem - "svatko ima svoje i sve je čisto".
U praksi to izgleda ovako:
Recimo da Ana i Marko imaju kuću s dva kata. Ana živi na katu, Marko u prizemlju, ali kuća u zemljišnim knjigama glasi na njih oboje - po pola. Ana bi prodala svoj kat. Bez etažiranja - ne može. Jer nema pravnog katastarskog dijela koji bi mogla prodati. Može samo prodati svoj udio u cijeloj kući a kupac bi time postao suvlasnik s Markom. Zato ozbiljni kupci najčešće odustanu kad čuju da "kuća nije etažirana".
Tko, kako i kada može pokrenuti etažiranje?
Bilo koji suvlasnik može pokrenuti postupak – nije potrebna suglasnost svih, ali bez suradnje ostalih proces zna biti dug. Potrebni su:
- Geodetski elaborat (kojim se utvrđuju posebni dijelovi)
- Međuvlasnički ugovor (kojim suvlasnici dogovaraju tko koristi što)
- Upis u zemljišne knjige
Kad je sve gotovo - svaki dio kuće postaje zasebna nekretnina i time se može samostalno prodati, darovati ili naslijediti.
Što ako se ne možete dogovoriti?
Zakon predviđa i tu mogućnost: suvlasnik može tražiti razvrgnuće suvlasništva - dogovorom ili sudskim putem. To znači da se kuća fizički podijeli (ako je moguće), ili proda pa se novac dijeli prema udjelima. Naravno, to nije sretno rješenje - jer kuća često ima veću emocionalnu nego tržišnu vrijednost.
Zaključak
Suvlasništvo obiteljske kuće često počinje iz ljubavi - jer sve dijelite s obitelji - a završi u papiru, sudu i tišini. Ali ne mora biti tako. Ako se pravovremeno dogovorite i provedete etažiranje, svatko zna što je njegovo, a kuća ostaje ono što bi trebala biti - dom, a ne predmet spora.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
Izvor fotografija: Shutterstock
