Svaka nova godina u prostornom uređenju donosi više od pukog promijenjenog datuma u zaglavlju rješenja. Donosi nova tumačenja, nova pravila i - ono najvažnije - novo razumijevanje starih problema. Donošenjem novog Zakona o prostornom uređenju, zakonodavac je još jednom jasno poručio: stvarno stanje na terenu mora biti usklađeno s pravnim i evidencijskim stanjem.
U praksi, međutim, stvarnost često izgleda drugačije.
Kao savjetnik s više od 30 godina iskustva u radu s vlasnicima, geodetima, projektantima i upravnim tijelima, mogu reći jedno: nekretnine “razapete” preko dvije ili više katastarskih čestica nisu iznimka - one su pravilo, osobito kod starije gradnje, naslijeđenih imanja i višefazne izgradnje.
Novi Zakon ne donosi revoluciju u smislu “brisanja problema”, ali donosi stroža pravila odgovornosti, jasnije granice struke i manje prostora za improvizaciju. Upravo zato pitanja poput ovih dolaze u prvi plan:
- Što kada vlasnik ima dvije kuće na jednoj čestici, a druga kuća jednim dijelom prelazi na susjednu parcelu?
- Kako postupiti kada kuća s garažom leži na dvije čestice, a vlasnik želi jednu izdvojiti i prodati jer ima izlaz na javnu površinu?
- Što s višestambenom zgradom izgrađenom na tri katastarske čestice, bez jasnog razgraničenja, ali s urednim stanovima i korisnicima?
U teoriji, odgovor često zvuči jednostavno: “to treba uklopiti”.
U praksi, međutim, to “uklapanje” može značiti korekciju međa, spajanje čestica, etažiranje, rješavanje vlasničkih odnosa - ili priznanje da se stanje, unatoč svemu, ne može utvrditi ni po pravilima struke.
Primjeri iz prakse (koji se danas rješavaju drugačije nego prije)
- Dvije kuće na jednoj čestici, jedna prelazi među
Čest slučaj kod obiteljskih imanja: prva kuća legalna i evidentirana, druga dograđena ili izgrađena kasnije, dijelom “ušla” na susjednu česticu. Novi Zakon jasno razdvaja što je pitanje prostornog planiranja, a što imovinsko-pravni problem. Bez rješavanja vlasništva - nema trajnog rješenja, bez obzira na starost objekta. - Kuća i garaža na dvije čestice - jedna ide u prodaju
Na papiru zvuči logično, ali u stvarnosti često nije provedivo bez ozbiljnog zahvata. Ako garaža ili dio kuće funkcionalno pripada osnovnom objektu, odvajanje čestice može biti protivno pravilima struke, pa čak i prostornim uvjetima. Novi zakon ovdje pojačava ulogu stručnog obrazloženja - “može” više nije dovoljno, mora se dokazati zašto i kako. - Višestambena zgrada na tri čestice
Ovo je danas jedan od najkompleksnijih slučajeva. Etažiranje je moguće, ali ne uvijek. Spajanje čestica ponekad nije dopušteno prostornim planom. A u nekim situacijama - i to je važno reći - stanje se ne može uskladiti ni po pravilima struke, jer bi svako rješenje proizvelo novu nezakonitost.
Kada se stanje ne može utvrditi ni po pravilima struke
Novi Zakon je tu vrlo jasan, i to je njegova najveća “novost” u praksi:
ako ne postoji zakonit, stručno opravdan i planski dopušten način usklađenja, tijela više nemaju prostora za “kreativna” rješenja.
To se najčešće događa kada:
- objekt ozbiljno prelazi među bez mogućnosti korekcije,
- vlasnički odnosi nisu rješivi (nepoznati ili nedostupni vlasnici),
- prostorni plan ne dopušta novu građevinsku česticu,
- funkcionalna cjelina objekta ne može se razdvojiti bez kršenja tehničkih propisa.
Upravo zato je danas važnije nego ikada na vrijeme prepoznati problem, pravilno ga klasificirati i odabrati ispravan put rješavanja - jer pogrešan korak znači izgubljene godine, novac i pravnu nesigurnost.
Ovaj članak vodi vas kroz te situacije - stručno, jasno i bez uljepšavanja - kako biste znali kada se nešto može uklopiti, kako se to radi i kada treba priznati da bez stručne pomoći rješenja jednostavno nema.
Nekretnina na dvije čestice
Nekretnina smještena na dvije katastarske čestice znači da se jedan građevinski objekt – kuća, garaža, pomoćni objekt ili višestambena zgrada – prostorno nalazi na površini koja u katastru nije evidentirana kao jedna cjelina. Drugim riječima, objekt presijeca jednu ili više katastarskih međa.
Do takvih situacija dolazi najčešće zbog:
- starije gradnje kada međe nisu bile precizno utvrđene,
- nasljeđivanja i parcelacija bez stvarne diobe na terenu,
- dogradnji i rekonstrukcija koje nisu pratile katastarsko stanje,
- promjena katastarskih podloga i usklađenja kroz vrijeme.
Takva situacija u Hrvatskoj nije rijetkost, osobito u starijim naseljima, ruralnim sredinama i obiteljskim imanjima gdje se gradilo postupno, često bez cjelovite dokumentacije.
Usklađivanje stvarnog stanja s katastrom i zemljišnim knjigama ključno je jer bez toga nekretnina ostaje pravno nesigurna: otežana je prodaja, upis hipoteke, etažiranje, legalizacija ili ishođenje uporabne dozvole.
Razlika između katastarske i zemljišnoknjižne čestice
Katastarska čestica je osnovna jedinica evidencije u katastru i služi za prikaz položaja, oblika i površine zemljišta. Zemljišnoknjižna čestica je pravna jedinica upisana u zemljišnim knjigama i vezana je uz vlasništvo i terete.
Problem nastaje kada katastarsko i zemljišnoknjižno stanje nisu usklađeni, što je u praksi česta pojava. Objekt se može nalaziti preko dvije katastarske čestice, dok je u zemljišnim knjigama upisana samo jedna ili su vlasnici različiti. Posljedice su višestruke: pravna nesigurnost, nemogućnost provedbe zahvata i česti sporovi među vlasnicima.
Najčešće situacije u kojima se javlja problem
Kuće se najčešće "prelijevaju" preko dvije čestice zbog povijesne gradnje, neusklađenih međa ili nasljeđivanja bez stvarne diobe. U praksi se često događa da svaki dio čestice ima drugog vlasnika, iako objekt funkcionira kao cjelina.
Nije rijetkost da je objekt legalan prema propisima o gradnji, ali nije pravilno evidentiran u katastru. Do toga dolazi kada se tijekom legalizacije ili izdavanja dozvola nije istodobno provelo geodetsko usklađenje. Ako objekt uopće nije legaliziran, problem se dodatno komplicira jer se rješavaju paralelno i prostorno-planski i imovinsko-pravni aspekti.
Pravne posljedice kada je jedna nekretnina na dvije čestice
Takvo stanje značajno otežava dobivanje uporabne dozvole, provedbu legalizacije, etažiranje ili obnovu objekta. Nekretnina se može prodati, ali uz povećani rizik i često uz nižu tržišnu vrijednost. Banke u pravilu izbjegavaju financiranje nekretnina koje nisu jasno definirane u katastru i zemljišnim knjigama.
Pravo vlasništva nad dijelom objekta koji se nalazi na susjednoj čestici u pravilu se ne stječe samim korištenjem, već isključivo rješavanjem vlasničkih odnosa ili sudskim putem.
Rješavanje problema nekretnine na dvije čestice
Rješavanje ovakvih situacija zahtijeva individualni pristup. Ne postoji univerzalno rješenje, već se svaki slučaj promatra kroz prizmu prostornog plana, stvarnog stanja na terenu i vlasničkih odnosa.
Usklađenje sa stvarnim stanjem (geodetski pristup)
Geodetski elaborat i elaborat izvedenog stanja temelj su svakog rješenja. Njima se utvrđuje stvarni položaj objekta, međe čestica i odnos objekta prema njima. Ponekad je moguće provesti korekciju međa, a ponekad je nužno spajanje čestica. Ovlašteni geodet ima ključnu odgovornost jer njegovo stručno mišljenje često određuje je li rješenje uopće moguće.
Spajanje katastarskih čestica u jednu građevinsku česticu
Za spajanje čestica potrebno je ispuniti prostorno-planske uvjete i osigurati suglasnost svih vlasnika. Postupak se provodi kroz katastar i zemljišne knjige, a trajanje i cijena ovise o složenosti slučaja i broju uključenih strana.
Uređenje vlasničkih odnosa
Kada su vlasnici različiti, moguće opcije uključuju kupnju dijela čestice, zamjenu zemljišta ili sklapanje suvlasničkog sporazuma. U određenim situacijama etažiranje je jedini održiv put.
Etažiranje nekretnine na dvije čestice
Etažno vlasništvo omogućuje pravno razdvajanje posebnih dijelova objekta, ali nije uvijek primjenjivo kada objekt presijeca među. Njegova prednost je u tome što omogućuje funkcioniranje objekta bez nužnog spajanja čestica, ali samo ako su ispunjeni svi tehnički i pravni uvjeti.
Što je potrebno od dokumenata?
Za spajanje čestica ili promjene međa u pravilu su potrebni: geodetski elaborat, dokaz o legalnosti objekta (uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju), vlasnički listovi i suglasnosti vlasnika.
Postoje li izuzetci?
Kod objekata izgrađenih prije 1968. godine primjenjuju se posebna pravila dokazivanja starosti. Ako su vlasnici nepoznati ili nedostupni, postupak se često produžuje ili završava sudskim putem. Najčešća pogreška vlasnika je pokušaj samostalnog rješavanja bez stručne pomoći, što u pravilu dovodi do dodatnih troškova i zastoja.
Prije nego što krenete u postupak
Optimalan redoslijed koraka uključuje: analizu stvarnog stanja na terenu, provjeru važećeg prostornog plana, uvid u katastarsko i zemljišnoknjižno stanje te pravodobno uključivanje ovlaštenog geodeta, a po potrebi i pravnog stručnjaka. Pokušaji preskakanja koraka ili oslanjanje na "brza rješenja" najčešće dovode do dodatnih troškova i dugotrajnih zastoja.
Ključno je znati kada je racionalno i dopušteno spajanje čestica, a kada je etažiranje jedino održivo rješenje. Još je važnije prepoznati situacije u kojima se stanje, unatoč željama vlasnika, ne može zakonito uskladiti.
Kada je kompas važniji od karte
Nekretnina koja se nalazi na dvije ili više katastarskih čestica nesumnjivo je izazov. Ona je istodobno tehničko, pravno i prostorno pitanje, ali prije svega - pitanje smjera. U praksi prostornog uređenja karta često postoji, ali nije točna, dok je teren neumoljivo stvaran.
U takvim situacijama nije presudno samo poznavati propise, nego znati ih pravilno čitati, tumačiti i primijeniti. Novi Zakon o prostornom uređenju dodatno je naglasio tu odgovornost: ne vodi svaka staza do rješenja, a neka rješenja, iako privlačna, vode u pravnu slijepu ulicu.
Zato je kod nekretnina na više čestica važno imati orijentir koji ne pokazuje ono što bismo željeli, nego ono što je moguće i održivo. Pravni kompas ne obećava prečace, ali pokazuje smjer - prema zakonitom, sigurnom i dugoročno ispravnom rješenju. A u prostoru, kao i u pravu, upravo je smjer ono što na kraju čini razliku.
Izvor fotografija: Shutterstock
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
