Potreba za donošenjem novog Zakona o upravljanju zgradama pojavila se kao odgovor na dugogodišnje probleme u praksi: neučinkovito upravljanje stambenim zgradama, nejasne odgovornosti suvlasnika i upravitelja, nedostatak transparentnosti u trošenju pričuve te sve češće sukobe oko korištenja zajedničkih dijelova zgrade. Dosadašnja zakonska rješenja pokazala su se nedostatnima za suvremene izazove, osobito u kontekstu kratkoročnog najma, energetskih obnova i većih investicija.
Novi zakon donesen je s ciljem uspostave jasnijeg, transparentnijeg i profesionalnijeg sustava upravljanja i održavanja zgrada, uz jačanje odgovornosti svih uključenih strana.
U nastavku članka saznat ćete:
- na koje se objekte zakon primjenjuje
- koje su ključne novosti za suvlasnike, upravitelje i predstavnike
- kako se zakon provodi u praksi
- na koje situacije treba obratiti posebnu pozornost
Na koje objekte se primjenjuje novi Zakon o upravljanju zgradama?
Zakon obuhvaća sve građevine u kojima više suvlasnika dijeli zajedničke dijelove. To uključuje višestambene i stambeno-poslovne zgrade, poslovne objekte s više korisnika te zajedničke garaže i slične objekte.
Posebno je važno naglasiti da zakon jasno razlikuje odgovornosti fizičkih i pravnih osoba. Vlasnici stanova sudjeluju u donošenju odluka i financiranju održavanja, dok upravitelji i izvođači radova imaju profesionalne, registrirane i nadzirane obveze.
Obveze prema Zakonu imaju:
- suvlasnici nekretnine
- upravitelji zgrada
- predstavnici suvlasnika
- izvođači radova
- jedinice lokalne samouprave
Važno je razlikovati:
- fizičke osobe (vlasnici stanova, stanari) – sudjeluju u odlučivanju, financiranju i poštivanju kućnog reda
- pravne osobe (upravitelji, izvođači) – imaju profesionalne, registrirane i nadzirane obveze
Osnivanje zajednice suvlasnika
Jedna od najvećih novosti je pravna osobnost zajednice suvlasnika. Time zajednica postaje pravni subjekt koji može:
- samostalno upravljati financijama
- imati vlastiti OIB
- otvarati zaseban račun za pričuvu
- potpisivati ugovore
- sudjelovati u postupcima pred tijelima javne vlasti
Formalne obveze uključuju:
- upis u Registar zajednica suvlasnika
- imenovanje predstavnika
- donošenje temeljnih akata
- otvaranje računa za pričuvu
U praksi to znači više odgovornosti, ali i više kontrole, osobito za predstavnike suvlasnika koji više ne djeluju „neformalno“.
Uloge i odgovornosti suvlasnika, upravitelja i predstavnika
Suvlasnici
Zakon jasno propisuje da suvlasnici moraju sudjelovati u donošenju odluka, plaćati pričuvu, davati suglasnosti za zahvate i poštivati kućni red.
CHECKLISTA ZA SUVLASNIKE
- Redovito sudjelovati u odlučivanju
- Provjeravati financijska izvješća pričuve
- Sudjelovati u planiranju radova
- Poštivati kućni red
- Pravovremeno reagirati na nezakonite odluke
Upravitelji zgrada
Zakon uvodi profesionalizaciju upravitelja, koji sada moraju biti registrirani za obavljanje djelatnosti, voditi transparentno financijsko poslovanje i redovito izvještavati suvlasnike.
Također su obvezni provoditi natječaje za veće radove te voditi detaljnu dokumentaciju.
CHECKLISTA ZA UPRAVITELJE
- Voditi transparentne financijske evidencije
- Redovito izvještavati suvlasnike
- Provoditi natječaje za veće radove
- Voditi plan održavanja zgrade
- Postupati isključivo temeljem odluka suvlasnika
Predstavnik suvlasnika – nova uloga
Zakon jasno naglašava da predstavnik suvlasnika nije samostalni donositelj odluka, već koordinator i posrednik između suvlasnika i upravitelja.
Predstavnik:
- posreduje između suvlasnika i upravitelja
- saziva sastanke
- prati izvršenje odluka
- više nije jedina odgovorna osoba, već dio sustava
Zakon potiče edukaciju i profesionalizaciju ove uloge.
Primjer iz prakse: Predstavnik stalno inicira nove radove i traži dodatna plaćanja
U pojedinim zgradama predstavnik suvlasnika često predlaže nove radove (uređenje stubišta, nova ograda, rasvjeta, fasada), i to bez realnog uvida u stanje zajedničke pričuve. Ako predstavnik inzistira na novim radovima kada na računu pričuve nema dovoljno sredstava, dodatna uplata može se tražiti isključivo na temelju odluke suvlasnika donesene jednostavnom većinom suvlasničkih udjela (više od 50 %).
Novi zakon jasno propisuje da:
- predstavnik suvlasnika nema ovlast samostalno odlučivati o radovima
- svi veći zahvati moraju biti planirani u programu održavanja
- svaka dodatna financijska obveza zahtijeva odluku suvlasnika
Predstavnik ima ulogu koordinatora i posrednika, ali ne i ovlast samostalnog nametanja financijskih obveza suvlasnicima.
Savjet
Ako se od vas traže dodatne uplate bez odluke suvlasnika i jasnog financijskog plana - imate pravo tražiti obrazloženje i odbiti plaćanje.
Sustav odlučivanja i vrste većina
Jedna od najvažnijih novosti Zakona o upravljanju zgradama je jasno definiranje većina potrebnih za donošenje odluka. U praksi upravo nepoznavanje potrebnih postotaka često dovodi do sporova, nezakonitih odluka ili blokade radova u zgradama.
Zakon propisuje da se odluke donose prema suvlasničkim udjelima, a ne prema broju stanova ili broju prisutnih suvlasnika.
Jednostavna većina – više od 50 % suvlasničkih udjela
Jednostavna većina znači da odluku mora podržati više od 50 % ukupnih suvlasničkih udjela.
Ova većina primjenjuje se kod redovnog upravljanja i održavanja zgrade, poput manjih popravaka, redovitih servisiranja ili organizacijskih odluka vezanih uz svakodnevno funkcioniranje zgrade.
Drugim riječima, ako suvlasnici koji zajedno imaju najmanje 50 % + 1 suvlasničkog udjela podrže odluku, ona se smatra zakonito donesenom.
Dvotrećinska većina – najmanje 66 % suvlasničkih udjela
Za veće zahvate zakon zahtijeva višu razinu suglasnosti. Dvotrećinska većina podrazumijeva da odluku mora podržati najmanje 66 % suvlasničkih udjela.
Ova većina potrebna je za:
- investicijsko održavanje (npr. zamjena krova ili ulaznih vrata)
- veće građevinske zahvate
- promjene namjene zajedničkih prostora
- zahvate koji značajnije utječu na funkcionalnost ili izgled zgrade
Primjer iz prakse
Ako dio suvlasnika želi zamijeniti ulazna vrata jer su dotrajala, a dio smatra da je to nepotreban trošak, odluka se može donijeti samo ako suvlasnici koji podržavaju zamjenu imaju najmanje 66 % suvlasničkih udjela.
Kvalificirana većina - 80 % i više suvlasničkih udjela
Najzahtjevnije odluke traže još višu razinu suglasnosti, odnosno najmanje 80 % suvlasničkih udjela.
Takve odluke uključuju:
- ugradnju dizala
- dogradnju ili nadogradnju zgrade
- značajne konstrukcijske zahvate
- promjene koje trajno mijenjaju zajedničke dijelove zgrade
Ovakve odluke mogu imati dugoročne financijske i funkcionalne posljedice za sve suvlasnike, zbog čega zakon zahtijeva gotovo potpunu suglasnost.
Zašto se odluke ne računaju po broju stanova?
Jedna od čestih zabluda u praksi je da svaki stan vrijedi jedan glas. Međutim, zakon jasno propisuje da se odluke donose prema suvlasničkim udjelima, koji se najčešće određuju prema površini nekretnine.
To znači da vlasnik većeg stana ima veći suvlasnički udio i veći utjecaj na donošenje odluka.
Elektroničko odlučivanje - nova mogućnost
Zakon omogućuje i elektroničko donošenje odluka, ali samo ako suvlasnici prethodno donesu odluku o takvom načinu glasanja.
Time se pojednostavljuje proces odlučivanja, osobito u zgradama s većim brojem suvlasnika ili suvlasnicima koji ne žive u zgradi.
PRAKTIČNA CHECKLISTA PRI GLASANJU SUVLASNIKA
Prije donošenja odluke uvijek provjerite:
- Koliki postotak suvlasničkih udjela podržava odluku
- Radi li se o redovnom ili investicijskom održavanju
- Postoji li financijsko pokriće u pričuvi
- Je li odluka formalno dokumentirana
- Postoji li višegodišnji plan održavanja
Najčešće greške u praksi
U praksi se često pojavljuju situacije u kojima odluke donosi predstavnik suvlasnika bez potrebne većine ili se radovi provode temeljem dogovora manjeg broja stanara.
Takve odluke mogu biti pravno nevažeće, a suvlasnici imaju pravo tražiti njihovo poništenje i financijsko obrazloženje.
Primjer iz prakse: Zamjena ulaznih vrata – kada je potrebna suglasnost većine?
U jednoj stambenoj zgradi dio suvlasnika smatra da su ulazna vrata dotrajala, loše izolirana i nesigurna, dok drugi suvlasnici smatraju da su vrata još uvijek funkcionalna i da zamjena predstavlja nepotreban trošak.
Prema novom Zakonu o upravljanju zgradama, ulazna vrata smatraju se zajedničkim dijelom zgrade, a njihova zamjena spada u investicijsko održavanje. To znači da:
- odluku ne može donijeti pojedinac niti predstavnik suvlasnika samostalno
- potrebna je odluka suvlasnika propisanom većinom (najmanje 66%)
- mora postojati financijsko pokriće u zajedničkoj pričuvi ili odluka o dodatnom financiranju
Ako potrebna većina suvlasnika ne da suglasnost, zamjena ulaznih vrata se ne može provesti, bez obzira na osobna mišljenja ili estetske preferencije pojedinaca.
Omogućeno je i elektroničko odlučivanje, uz prethodnu odluku suvlasnika.
Savjet
Zajednički dijelovi zgrade ne mogu se mijenjati na temelju „zdravog razuma“ ili dobre namjere - odluka mora biti zakonita, dokumentirana i donesena propisanom većinom.
Kratkoročni najam i poslovne djelatnosti u zgradama
Novi zakon po prvi put jasno regulira:
- kratkoročni (turistički) najam
- obavljanje poslovne djelatnosti u stanu
Za takve aktivnosti potrebna je:
- suglasnost određene većine suvlasnika
- poštivanje kućnog reda
- usklađenje s prijelaznim rokovima
Cilj je zaštita mira u zgradi, ali bez potpune zabrane djelatnosti.
Upravljanje pričuvom - kraj netransparentnog trošenja
Zakon jasno propisuje da pričuva mora imati zaseban račun, definiranu minimalnu visinu i redovita financijska izvješća. Nepravilnosti u trošenju sredstava mogu rezultirati novčanim kaznama.
CHECKLISTA ZA KONTROLU PRIČUVE
- Postoji li zaseban račun pričuve
- Dostavljaju li se redovita financijska izvješća
- Jesu li radovi odobreni od suvlasnika
- Postoji li višegodišnji plan održavanja
Redovno i investicijsko održavanje - zašto je razlika važna?
Zakon razlikuje redovne popravke i investicijske zahvate. Hitne intervencije dopuštene su bez odluke suvlasnika samo ako postoji opasnost za sigurnost ljudi ili imovine.
Ako radovi nisu bili hitni, suvlasnici mogu tražiti financijsko izvješće i pokrenuti postupak odgovornosti.
Obvezan je višegodišnji plan održavanja, dostupan svim suvlasnicima, uz troškovnike i natječaje za veće radove.
Primjer iz prakse: Radovi bez odluke - „to je bilo hitno“
Dogodi se da upravitelj ili predstavnik naruče određene radove bez prethodne odluke suvlasnika, uz obrazloženje da se radilo o hitnoj situaciji.
Novi zakon jasno razlikuje:
- hitne intervencije (opasnost po sigurnost ljudi ili imovine)
- nehitne radove, za koje je potrebna prethodna odluka suvlasnika
Ako se naknadno utvrdi da radovi nisu bili hitni, suvlasnici imaju pravo zatražiti:
- detaljno obrazloženje
- financijsko izvješće
- odgovornost za neovlašteno postupanje
Savjet
Hitni radovi spašavaju imovinu. Nehitni radovi bez odluke - stvaraju pravni problem.
Kratkoročni najam i poslovne djelatnosti
Po prvi put zakon uređuje kratkoročni najam stanova i poslovne aktivnosti u stambenim prostorima. Za takve aktivnosti potrebna je suglasnost suvlasnika i poštivanje kućnog reda.
Cilj je zaštita kvalitete života u zgradama, ali bez potpune zabrane poslovanja.
Poticaji i subvencije
Dostupni su:
- poticaji za dizala
- energetske obnove
- sanacije pročelja
Uvjeti:
- odluka suvlasnika
- izrađena dokumentacija
- plan održavanja
Dugoročno planiranje ovdje je ključno.
Kazne i nadzor - zakon predviđa sankcije
Kazne su propisane za upravitelje, predstavnike suvlasnika i suvlasnike koji krše zakon.
Nadzor provode inspektori i komunalni redari, a u krajnjim slučajevima može se uvesti prinudna uprava zgradom.
Kućni red dobiva zakonsku težinu
Kućni red postaje obvezan dokument koji regulira korištenje zajedničkih prostora, izvođenje radova u stanovima i održavanje reda i sigurnosti. Nepoštivanje može dovesti do opomena i uključivanja komunalnih službi.
Nepridržavanje može rezultirati opomenama, uključivanjem upravitelja ili komunalnih službi.
Rokovi za prilagodbu
Zgrade su obvezne uskladiti poslovanje kroz osnivanje zajednice suvlasnika, upis u registar, izradu plana održavanja i usklađivanje kratkoročnog najma.
Što zakon donosi suvlasnicima?
Novi zakon donosi:
- jasnija pravila
- veću transparentnost
- profesionalizaciju upravljanja
- bolju zaštitu suvlasnika
Izazovi postoje, ali dugoročno zakon postavlja stabilniji i pravedniji sustav upravljanja nekretninama.
