Što se danas može ozakoniti, što više ne prolazi i koja dokumentacija je stvarno potrebna. Godinama smo zatvarali oči pred bespravnom gradnjom. Sada država mijenja pravila.
Legalizacija bespravno izgrađenih objekata ponovno je jedna od najvažnijih tema u području graditeljstva i prostornog uređenja. Razlog je jednostavan - tisuće građana i dalje imaju kuće, vikendice, garaže, nadogradnje ili pomoćne objekte koji nikada nisu pravno riješeni do kraja. Mnogi su uvjereni da će “novi zakon sve riješiti”, ali stvarnost je puno složenija.
Današnja pravila više nisu ni približno ista kao prije deset godina. Država je značajno postrožila kriterije, inspekcije su aktivnije nego ranije, a dio objekata koji su se nekad mogli legalizirati danas više nema nikakvu mogućnost ozakonjenja.
Najvažnije je razumjeti jednu stvar:
Novi zakon nije otvorio vrata novoj bespravnoj gradnji. Naprotiv, cilj izmjena je omogućiti rješavanje starih predmeta i objekata koji su postojali prije 21. lipnja 2011. godine, ali nikada nisu pravno uređeni. Sve što je građeno nakon tog datuma bez potrebnih dozvola ulazi u potpuno drugačiji režim - i u velikom broju slučajeva završava rješenjem o uklanjanju.
Što se danas može legalizirati?
U praksi se i dalje najčešće mogu ozakoniti:
- Obiteljske kuće izgrađene prije 21. lipnja 2011.
- Dograđeni katovi i potkrovlja
- Garaže i pomoćni objekti
- Gospodarske građevine
- Vikendice
- Objekti vidljivi na DOF5/2011 ortofoto snimkama
Ključni dokaz i dalje je postojanje objekta na službenoj ortofoto snimci iz 2011. godine. Ako objekt tada nije postojao - postupak praktično pada u startu.
Što se više ne može legalizirati?
Danas se u pravilu ne mogu legalizirati:
- Objekti građeni nakon 21. lipnja 2011.
- Objekti na pomorskom dobru
- Gradnja u nacionalnim parkovima i strogo zaštićenim područjima
- Objekti u infrastrukturnim koridorima
- Dio gradnje na vodnom dobru
- Objekti koji ozbiljno odstupaju od prostornih planova
Posebno su pod povećalom:
- Bespravni apartmani
- Objekti uz obalu
- Montažni objekti korišteni za stanovanje
- Mobilne kuće koje su postale trajni objekti
Zakon vrlo jasno propisuje područja na kojima se ozakonjenje ne može provesti.
Najveća zabluda građana: “Ako je zemljište moje, mogu graditi što želim”
To je jedna od najskupljih pogrešaka. Vlasništvo nad parcelom ne znači automatsko pravo gradnje. Građani često kupe poljoprivredno zemljište misleći da će kasnije “nekako riješiti papire”. Nekad je sustav bio sporiji i tolerirao više improvizacije, ali danas više nije tako.
Država danas puno lakše uspoređuje:
- Ortofoto snimke
- Katastarske podatke
- Prostorne planove
- Satelitske snimke
- Prijave građana
- Stanje na terenu
Drugim riječima - sustav danas vidi puno više nego prije deset ili petnaest godina.
Što je danas najveći problem?
Najveći problem više nije sama dokumentacija. Najveći problem je nesklad između stvarnog stanja na terenu i prostornih planova.
Građani često imaju objekt star 20 ili 30 godina, ali:
- Nalazi se u zoni gdje gradnja nije dopuštena
- Nema pristupni put
- Izgrađen je na poljoprivrednom zemljištu
- Prelazi dopuštene gabarite
- Nalazi se unutar koridora buduće infrastrukture
I tada ni najbolji projektant više ne može “izmisliti” zakonito rješenje.
Što točno treba priložiti uz zahtjev?
Ovdje nastaje najveća konfuzija jer građani često misle da je za sve objekte potrebna ista dokumentacija.
Nije, jer Zakon razlikuje:
- Manje zahtjevne zgrade
- Jednostavne zgrade
- Pomoćne zgrade do 50 m²
I upravo o tome ovisi što se mora predati.
1. Geodetski snimak izvedenog stanja ili izvod iz digitalnog katastarskog plana
Jedan od temeljnih dokumenata u postupku legalizacije je geodetska dokumentacija.
Prema Zakonu, uz zahtjev se prilaže:
- geodetski snimak izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade (prikaz lomnih točaka zgrade s podacima o lomnim točkama u GML formatu, izrađen u elektroničkom obliku po ovlaštenom inženjeru geodezije),
odnosno:
- izvod iz digitalnog katastarskog plana u elektroničkom obliku ako je nezakonito izgrađena zgrada već evidentirana na katastarskom planu.
To u praksi znači nekoliko važnih stvari koje građani često ne razumiju. Ako objekt nije evidentiran u katastru, ovlašteni geodet mora izraditi geodetski snimak izvedenog stanja.
Taj dokument danas više nije samo “skica objekta”, nego precizan digitalni geodetski prikaz građevine s koordinatama lomnih točaka u službenom GML formatu koji koriste katastar i zemljišne knjige. Drugim riječima - država danas traži potpuno digitalno i precizno evidentiranje stvarnog stanja na terenu. Ako je objekt već pravilno evidentiran na katastarskom planu, tada nije potrebno izrađivati novi geodetski snimak, nego se može koristiti izvod iz digitalnog katastarskog plana.
Upravo zato građani često prvo angažiraju geodeta kako bi se utvrdilo:
- Je li objekt evidentiran
- Odgovara li evidentirano stanje stvarnom stanju
- Postoje li odstupanja u gabaritima
- Ulazi li objekt na susjednu česticu
- Postoji li problem s položajem građevine
I upravo se ovdje danas otkriva velik broj problema koji prije deset ili petnaest godina nisu bili vidljivi u sustavu.
2. Snimka izvedenog stanja – najvažniji dokument u postupku
Građani često misle da je to samo “crtanje kuće”. Nije, jer snimka izvedenog stanja ozbiljan je stručni dokument kojim se prikazuje stvarno stanje objekta na terenu.
Prema Zakonu, izrađuje je:
- Ovlašteni arhitekt ili
- Ovlašteni inženjer građevinarstva.
Snimka mora sadržavati:
- Tlocrte
- Presjeke
- Pročelja
- Podatke o površinama
- Broj etaža
- Visinu objekta
- Fotografije svih pročelja
- Obračunske podatke za naknade
I upravo tu nastaje najveći broj problema. Jer stvarno stanje često nema veze s onim što postoji u starim papirima.
Tijekom godina ljudi:
- Zatvore balkon
- Natkriju terasu
- Prošire garažu
- Podignu kat
- Pretvore spremište u apartman
A legalizira se ono što je stvarno izgrađeno - ne ono što piše u starim nacrtima.
Treba li snimka izvedenog stanja za pomoćnu zgradu?
Ne uvijek. I to je jedna od najvažnijih stvari koje građani često pogrešno razumiju.
Zakon i dalje propisuje poseban režim za pomoćnu zgradu:
- Koja služi osnovnoj zakonitoj zgradi
- Ima jednu etažu
- I do 50 m² tlocrtne površine.
Za takvu pomoćnu zgradu NE prilaže se snimka izvedenog stanja.
Dovoljno je priložiti:
- Kopiju katastarskog plana
- Dokaz da je osnovna zgrada zakonito izgrađena.
To znači da zakon za takve objekte predviđa znatno jednostavniji postupak. Ali postoji važna zamka: to vrijedi samo ako je objekt stvarno pomoćna građevina.
Primjerice:
- Garaža
- Spremište
- Drvarnica
- Alatnica
- Mala radionica
- Ljetna kuhinja
Ako se objekt koristi kao:
- Apartman
- Stan za najam
- Zasebna kuća
- Poslovni prostor
Onda upravno tijelo često više neće prihvatiti da se radi o pomoćnoj građevini, bez obzira što objekt ima manje od 50 m².
Mora li biti riješeno vlasništvo?
Ne mora, i to je jedna od najvećih zabluda. Zakon ne propisuje da podnositelj mora imati potpuno riješene imovinsko-pravne odnose kako bi podnio zahtjev za ozakonjenje.
Ali problemi nastaju kasnije, posebno kada postoje:
- Sporovi među suvlasnicima
- Neriješena nasljedstva
- Tužbe zbog vlasništva
- Objekti na tuđem zemljištu
Zakon čak izričito propisuje da se postupak može prekinuti ako se vodi sudski spor vezan uz vlasništvo ili drugo stvarno pravo na zemljištu ili zgradi. Drugim riječima: neriješeno vlasništvo nije prepreka za podnošenje zahtjeva, ali vrlo često postane ozbiljan problem tijekom samog postupka.
Primjer iz prakse
Vlasnik je 2008. godine dogradio dodatni kat kući. Objekt je postojao prije 2011. i mogao se legalizirati. Ali zahtjev nikada nije podnesen. U međuvremenu je izmijenjen prostorni plan i preko dijela parcele proširen je koridor buduće prometnice. Danas se objekt više ne može legalizirati u cijelosti. To je najbolji dokaz koliko čekanje može postati skupo.
Najveća promjena u odnosu na prošlost
Nekad se razmišljalo: “Gradit ćemo sada, legalizirati kasnije”. Danas je to ozbiljan rizik.
Trend u Europi ide prema:
- Strožoj zaštiti prostora
- Jačem inspekcijskom nadzoru
- Digitalnoj kontroli gradnje
- Zaštiti obale
- Strožim pravilima gradnje
I upravo zato država danas puno strože tretira novu bespravnu gradnju nego prije deset ili petnaest godina.
Na kraju
Novi zakon nije nova amnestija za bespravnu gradnju. To je pokušaj države da zatvori stare predmete i uvede stroži red u prostor. Oni koji imaju objekte izgrađene prije 2011. još uvijek imaju mogućnost riješiti status nekretnine. Ali oni koji danas grade bez dozvole ulaze u puno ozbiljniji rizik nego prije. I upravo je to najveća promjena. Hrvatska polako prelazi iz sustava toleriranja bespravne gradnje u sustav pojačanog nadzora i strože kontrole prostora.
Autor: Jasna Paunović, mag. admin. publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
