Evo što zakon zapravo kaže
Svi smo to barem jednom čuli — “imaš zemlju, pretvori je u građevinsko i gradi”. Nažalost, u hrvatskim propisima takva mogućnost ne postoji kao jednostavan postupak. Ne postoji zahtjev ni obrazac koji bi vam omogućio da “pretvorite” poljoprivredno zemljište u građevinsko.
Ono što u praksi zapravo postoji jest promjena namjene zemljišta kroz izmjene i dopune prostornog plana — a to je sasvim druga priča.
Što zapravo znači “pretvaranje” zemljišta?
Zemljište u Hrvatskoj može biti:
- unutar građevinskog područja — gdje je već planirana gradnja,
- ili izvan građevinskog područja — gdje gradnja nije dopuštena.
Ako je vaša čestica unutar građevinskog područja, ona se već smatra zemljištem predviđenim za gradnju – čak i ako u katastru i dalje piše “oranica”, “livada” ili “pašnjak”. Ali ako je izvan građevinskog područja, to je poljoprivredno zemljište i gradnja nije moguća dok lokalna uprava ne odluči izmijeniti svoj prostorni plan.
Drugim riječima: Ne možete sami “pretvoriti” zemlju, ali možete predložiti da lokalna uprava u idućim izmjenama prostornog plana obuhvati i vašu česticu.
Kako to izgleda u praksi?
Lokalna uprava (grad ili općina) povremeno donosi izmjene i dopune prostornog plana. U tim postupcima možete podnijeti prijedlog da se vaša čestica uvrsti u građevinsko područje. O tome se potom odlučuje u sklopu javne rasprave, nakon čega slijedi stručno i političko odlučivanje.
Važno je znati da se planovi mijenjaju samo kad to ima smisla u širem prostornom i infrastrukturnom kontekstu – dakle, ako se predviđa širenje naselja, izgradnja infrastrukture, priključci i slično.
Drugim riječima, nije dovoljno “htjeti graditi” – mora postojati i razvojna logika prostora.
Može li se ubrzati postupak?
U teoriji – ne. U praksi – ponekad da, ali samo ako lokalna uprava već planira izmjene prostornog plana i ako se zemljište logično nadovezuje na postojeće građevinsko područje.
Ako je zemljište udaljeno, bez pristupne ceste ili komunalne infrastrukture, mogućnost uključivanja u plan je mala. Takve čestice najčešće ostaju poljoprivredne do daljnjeg.
A što ako je zemljište “blizu kuća”?
Ovo je najčešće pitanje. Ako se vaša čestica nalazi odmah uz već izgrađeno naselje, postoji realna mogućnost da će u budućnosti ući u građevinsko područje. Ali to nije automatski proces – sve ovisi o planiranju lokalne uprave.
Često se kao povoljnije navodi tzv. poljoprivredno zemljište niže vrijednosti (npr. slabo obradive površine), jer takva zemlja ima veću šansu da bude prenamijenjena kad se planovi budu mijenjali.
Ključna poruka
“Pretvaranje poljoprivrednog zemljišta u građevinsko” zvuči kao da je riječ o uredu i jednom pečatu – ali u stvarnosti to je planerska odluka lokalne uprave, a ne administrativni postupak.
Zato, ako razmišljate o gradnji, najvažnije je da:
- provjerite važeći prostorni plan (lokalna uprava, odjel za graditeljstvo),
- raspitate se planira li se uskoro izmjena plana,
- i realno sagledate šanse da vaša čestica bude obuhvaćena budućim građevinskim područjem.
Zaključak
Ne postoji “čarobni gumb” kojim ćete poljoprivredno zemljište pretvoriti u građevinsko. Postoji samo vrijeme, planiranje i odluke lokalne uprave koje prate razvoj naselja i potrebe zajednice. A do tada, možda je najbolji savjet – sačuvajte zemljište, jer granice građevinskih područja uvijek se šire – samo polako.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
Izvor fotografija: Shutterstock
