Kako izbjeći plaćanje poreza na kuće za odmor

Porez na kuće za odmor godinama je jedna od najčešćih lokalnih poreznih obveza koja pogađa vlasnike vikendica, stanova na moru i nekretnina koje se ne koriste za stalno stanovanje. Pitanje kako izbjeći plaćanje poreza na kuće za odmor sve se češće postavlja zbog rasta iznosa po m², strožih kontrola i sve detaljnijih provjera stvarnog korištenja nekretnina.

Građani se s ovim porezom najčešće susreću kada:

- posjeduju vikendicu ili kuću na selu koju povremeno koriste,

- naslijede nekretninu u kojoj ne žive stalno,

- imaju stan ili apartman koji veći dio godine stoji prazan.

Važno je naglasiti da se porez ne može „izbjeći“ nezakonito, ali postoji više zakonitih načina oslobođenja ili umanjenja, ako su ispunjeni propisani uvjeti.

Što se smatra kućom za odmor i tko mora platiti porez?

Kućom za odmor, u smislu lokalnih poreza, smatra se svaka nekretnina koja se ne koristi za trajno stanovanje, već povremeno ili sezonski. Obveznik poreza je vlasnik nekretnine, neovisno o tome radi li se o kući, stanu ili apartmanu.

Porez na kuće za odmor:

• propisuje jedinica lokalne samouprave (općina ili grad),
• određuje se po površini (€/m²), unutar zakonski dopuštenog raspona,
• plaća se godišnje.

Primjeri iz prakse:

Prazna kuća na selu u kojoj se boravi nekoliko vikenda godišnje – smatra se kućom za odmor. Stan na moru koji se koristi samo ljeti - obveznik je poreza. Apartman bez stalnih stanara, iako je namješten - također podliježe porezu.

Ovaj porez razlikuje se od:

• poreza na promet nekretnina (koji se plaća prilikom kupnje),
• poreza na dohodak od najma,
• novog poreza na nekretnine koji se uvodi od 2025. godine.

Kako izbjeći plaćanje poreza na kuće za odmor - zakonite mogućnosti

1. Objekt se koristi za trajno stanovanje

Nekretnina se ne oporezuje kao kuća za odmor ako služi kao glavno mjesto stanovanja vlasnika ili članova njegove obitelji.

Porezna uprava i općine ne gledaju samo formalnu prijavu prebivališta, već i stvarno korištenje, uključujući:

• potrošnju struje, vode i plina,
• stanje i opremljenost objekta,
• podatke iz sustava eVisitor,
• prijave djece u školu ili vrtić,
• podatke o zaposlenju.

Primjer:

Vlasnik ima prijavljeno prebivalište u kući na selu, ali su režijski troškovi minimalni, a objekt je zatvoren većinu godine. U tom slučaju općina može zaključiti da se ne radi o trajnom stanovanju.

Korisni dokazi:

• računi za režije s redovitom potrošnjom,
• potvrda poslodavca o mjestu rada,
• potvrde škole ili vrtića,
• izjave susjeda ili mjesnog odbora.

2. Dugoročno iznajmljivanje (najmanje 10 mjeseci)

Dugoročni najam razlikuje se od turističkog najma po tome što se nekretnina daje u najam za stanovanje, a ne za kratkotrajni boravak turista.

Ako je nekretnina:

• iznajmljena jednoj osobi ili obitelji,
• temeljem ugovora sklopljenog na najmanje 10 mjeseci godišnje,
• stvarno korištena za stanovanje,

u praksi se često izuzima od poreza na kuće za odmor.

Primjer: Stan na moru iznajmljen studentima od rujna do lipnja ne smatra se kućom za odmor, iako vlasnik ljeti u njemu povremeno boravi.

3. Stalno turističko iznajmljivanje tijekom cijele godine

Ako se objekt kontinuirano iznajmljuje turistima, bez razdoblja mirovanja, moguće je dokazivati da se nekretnina ne koristi za osobni odmor.

Važno je znati:

• porez na dohodak od najma i porez na kuće za odmor nisu isti porezi,
• sama činjenica plaćanja poreza na dohodak ne isključuje automatski porez na kuće za odmor,
• ali cjelogodišnja popunjenost može biti temelj za oslobođenje.

Korištenje se provjerava putem:

• eVisitora,
• prijava i odjava gostiju,
• nadzora na terenu.

4. Objekt je neupotrebljiv

Nekretnine koje se objektivno ne mogu koristiti ne smatraju se kućama za odmor.

To su, primjerice:

• derutne kuće bez krova,
• objekti bez priključaka na vodu i struju,
• zgrade oštećene potresom ili požarom,
• nekretnine s rješenjem o zabrani uporabe.

Dokazi koji se priznaju:

• fotografije stvarnog stanja,
• zapisnici nadležnih službi,
• statička ili tehnička mišljenja,
• rješenja o neupotrebljivosti.

5. Zakonska izuzeća i posebni slučajevi

Zakon o lokalnim porezima predviđa i posebna izuzeća, primjerice za:

• objekte namijenjene djeci i socijalnim programima,
• odmarališta u javnoj funkciji,
• nekretnine u vlasništvu jedinica lokalne samouprave,
• posebna naselja ili privremeni smještaj.

Za svako izuzeće obično je potrebno podnijeti zahtjev uz odgovarajuću dokumentaciju.

Kako dokazati stvarni status korištenja nekretnine?

Status se ne temelji isključivo na prijavama, već na stvarnom stanju.

Kao dokaz mogu poslužiti:

• režijski troškovi,
• ugovori o najmu,
• prijave u eVisitoru,
• zapisnici poreznih nadzora,
• izjave svjedoka.

Teret dokazivanja u pravilu je na vlasniku nekretnine.

Što učiniti ako primite rješenje o porezu?

Ako dobijete rješenje o porezu na kuće za odmor, imate pravo:

• podnijeti žalbu u zakonskom roku,
• dostaviti nove ili dodatne dokaze,
• zatražiti obročnu otplatu.

Žalbe se često uvažavaju kada se:

• dokaže trajno stanovanje,
• priloži ugovor o dugoročnom najmu,
• utvrdi pogrešna kvadratura ili status.

U složenijim slučajevima preporučuje se angažiranje poreznog ili pravnog stručnjaka.

Novi porez na nekretnine od 1. 1. 2025.

Od 1. siječnja 2025. ukida se porez na kuće za odmor i uvodi novi porez na nekretnine.

Općenito:

• predmet oporezivanja su stambene nekretnine,
• obveznik je vlasnik,
• iznos se određuje po m², prema odluci lokalne samouprave.

I dalje se predviđaju iznimke, osobito za:

• nekretnine za stalno stanovanje,
• dugoročni najam,
• posebne socijalne i javne namjene.

Usporedba: porez na kuće za odmor i novi porez na nekretnine

Kako bi se lakše razumjele razlike između dosadašnjeg poreza na kuće za odmor i novog poreza na nekretnine koji se primjenjuje od 2025. godine, u nastavku donosimo preglednu usporedbu:

Ova usporedba pokazuje da se naglasak s pojma "kuće za odmor" pomiče na širi koncept oporezivanja nekretnina, pri čemu će dokazivanje trajnog stanovanja ili dugoročnog najma i dalje imati ključnu ulogu.

Metodološka napomena

Ako jedinica lokalne samouprave nije donijela vlastitu odluku o stopi poreza na nekretnine, primjenjuje se zakonski minimum od
0,60 €/m² godišnje, sukladno tumačenju Ministarstva financija / Porezne uprave. U tim slučajevima stopa nije lokalno utvrđena, nego se primjenjuje po sili zakona.

Gdje postoji službena odluka (Narodne novine, službeni glasnik ili gradska objava), stopa je navedena kao potvrđena. Gdje takva odluka nije javno dostupna, to je izričito naznačeno.

Top 25 gradova – primjenjive stope poreza na nekretnine (€/m² godišnje)

Napomena za korištenje

Ova tablica prikazuje trenutno primjenjive stope na temelju dostupnih javnih odluka. Kod gradova bez potvrđene odluke, navedena stopa od 0,60 €/m² nije politička odluka grada, već zakonski minimum koji se automatski primjenjuje.

Građani imaju više legitimnih opcija za izbjegavanje ili umanjenje poreza na kuće za odmor:

• dokazivanje trajnog stanovanja,
• dugoročni najam,
• dokaz neupotrebljivosti objekta,
• korištenje zakonskih izuzeća.

Ključno je pravovremeno provjeriti status svoje nekretnine, prikupiti dokaze i pratiti lokalne odluke, osobito u kontekstu novog poreza na nekretnine. U dvojbenim situacijama, savjetovanje sa stručnjakom često donosi najbolji rezultat.

Izvor fotografija: Shutterstock 

Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.

Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.