Kupnja stana ili kuće jedan je od najvećih životnih koraka i financijskih zahvata, posebno za mlađe kupce koji se prvi put susreću s bankama, kreditima, uporabnim dozvolama, etažiranjem i - naravno - pojmom hipoteke.
Problem nastaje kada se kupci fokusiraju samo na cijenu i lokaciju, a zanemare ono najvažnije: pravni status nekretnine i sve što je na njoj upisano.
U praksi se zato vrlo često događaju situacije u kojima kupac misli da je sve u redu jer “stan postoji”, “plaćen je gotovinom” ili “prodavatelj koristi stan godinama”, a tek kasnije otkrije da dokumentacija nije sređena.
Primjer iz stvarnog života:
Klijentica je kupila stan gotovinom. Stan je bio upisan u knjigu položenih ugovora (KPU), što je prije bio čest način evidentiranja u starijim zgradama. Smatrala je da je sve u redu jer je stan “uredno korišten” i jer joj je prodavatelj rekao da je sve čisto.
Međutim, tek nakon kupnje došla je do izvatka iz zemljišne knjige - i otkrila da se kao vlasnik i dalje vodi tvrtka koja je u međuvremenu otišla u stečaj, te da na stanu postoji upisana hipoteka banke.
Iako je ona u dobroj vjeri platila nekretninu, sada mora čekati komunikaciju sa stečajnim upraviteljem, bankom i sudom kako bi se vlasništvo prenijelo i hipoteka izbrisala. Postupak koji može trajati mjesecima, pa i dulje.
Sve to moglo se izbjeći samo jednim korakom: pravovremenom provjerom zemljišne knjige i teretovnice prije kupovine.
Zbog ovakvih situacija posebno je važno razumjeti što je hipoteka, kako funkcionira i kakve posljedice može imati za kupca.
Što je hipoteka?
Hipoteka je založno pravo na nekretnini kojim se osigurava plaćanje određene obveze, najčešće stambenog ili hipotekarnog kredita. Vlasnik nekretnine zadržava posjed i koristi nekretninu, ali ona služi kao sigurnost vjerovniku - najčešće banci.
Ako se obveza ne ispuni, vjerovnik se ima pravo namiriti iz vrijednosti te nekretnine putem sudskog postupka i prodaje.
Primjer:
Ana uzima kredit od 140.000 € i kupuje stan. Banka upisuje hipoteku na stan. Ana živi u stanu, koristi ga i uredno plaća kredit — ali ako prestane plaćati, banka ima pravo pokrenuti ovrhu i prodaju stana.
Hipoteka je jedan od najjačih instrumenata osiguranja u pravnom sustavu.
Na što se hipoteka može upisati?
Hipoteka se upisuje isključivo na nekretnine:
- Kuće
- Stanove
- Zemljišta
- Buduće/zamjenske nekretnine (npr. kod gradnje)
Najčešće se upisuje pri stambenim kreditima, ali i kod nenamjenskih kredita većeg iznosa, refinanciranja duga ili poslovnih kredita.
Primjeri:
- Hipoteka na kuću: vlasnik uzima kredit za adaptaciju → kuća je sredstvo osiguranja.
- Hipoteka na stan: najčešće kod kupnje prvog stana → stan mora biti etažiran.
- Hipoteka na zemljište: tipično kod kredita za gradnju → kasnije se prenosi na izgrađeni objekt.
Vrste hipoteka
1. Dobrovoljna hipoteka
Najčešća - temeljem ugovora s bankom.
2. Prisilna (sudska) hipoteka
Upisuje je sud zbog postojećeg duga.
Primjer: dobavljač upiše hipoteku na skladište firme dužnika.
3. Zakonska hipoteka
Nastaje po zakonu u posebnim situacijama.
Legalnost, uporabna dozvola i etažiranje - bez ovoga banke NE odobravaju kredite
Današnje banke znatno strože provjeravaju dokumentaciju nego prije. Ako nekretnina nije 100% pravno uredna, kredit se u pravilu odbija, bez obzira na cijenu, izgled ili želju kupca.
Nekretnina mora biti:
✔ legalna
✔ s uporabnom dozvolom
✔ evidentirana u katastru
✔ etažirana (ako je stan)
✔ upisana kao SUC – samostalna uporabna cjelina
Bez toga - nema kredita.
1. Nekretnina mora biti legalna
Legalna nekretnina:
- ima valjanu građevinsku dozvolu / rješenje o izvedenom stanju
- ima uporabnu dozvolu
- izvedeno stanje odgovara nacrtima
- upisana je u katastar i zemljišne knjige
Ako nije legalna:
❌ banka ne odobrava kredit
❌ ne može se procijeniti vrijednost
❌ ne može se provesti hipoteka
❌ postoji rizik zabrane korištenja ili uklanjanja
Primjer:
Kupac želi kuću iz 1998., “legaliziranu”, ali bez uporabne dozvole. Banka odbija kredit jer objekt formalno nije dokazan kao siguran i legalan.
2. Stan mora biti etažiran – SUC
Stan može biti predmet hipoteke samo ako je etažiran, tj. ima:
- svoj ZK uložak
- jasno određenu površinu
- tlocrt
- oznaku SUC
- pripatke (parkirno mjesto, spremište)
Neetažiran stan u pravnom smislu ne postoji kao samostalna nekretnina, nego kao suvlasnički udio na cijeloj zgradi.
Banke zato odbijaju kredite na “stanove” koji u zemljišnim knjigama nisu stanovi.
Primjer:
U oglasu “stan 56 m²”, a u zemljišnim knjigama piše “1/5 suvlasništva zgrade”. Banka odbija kredit jer ne može upisati hipoteku na konkretan stan.
Kada se koristi hipoteka?
Najčešće kod:
- stambenih kredita
- adaptacija i dogradnji
- refinanciranja
- većih nenamjenskih kredita
- poslovnih kredita uz osiguranje nekretninom
Hipoteka omogućuje banci sigurnost naplate u slučaju neplaćanja.
Kako se upisuje hipoteka?
- Procjena vrijednosti nekretnine
- Izrada i potpis ugovora o kreditu
- Solemizacije ugovora kod bilježnika
- Upis hipoteke u zemljišne knjige (list C - teretovnica)
Založni dužnik – vlasnik nekretnine
Vjerovnik – banka ili druga institucija
Nakon upisa, hipoteka je vidljiva svima - osobito budućim kupcima.
Solemnizacija ugovora
Javni bilježnik potvrđuje da su stranke upoznate s pravima i obvezama. Solemnizirani ugovor ima snagu ovršne isprave.
Trošak: najčešće 150 - 350 €.
Kako se vjerovnik naplaćuje iz hipoteke?
Ako se kredit ne plaća:
- dug dospije
- pokreće se ovrha
- nekretnina se prodaje putem suda ili javnog bilježnika
- vjerovnik se namiruje iz cijene
Vjerovnik ne može sam prodati nekretninu - sve ide kroz zakonit postupak.
Brisanje hipoteke
Hipoteka se briše:
- nakon otplate duga
- na temelju brisovnog očitovanja banke
- upisom brisanja u zemljišne knjige
Ako banka ne izda brisovno očitovanje, brisanje je moguće sudskim putem.
Može li hipoteka zastarjeti?
Hipoteka kao pravo ne zastarijeva, ali može zastarjeti tražbina koju osigurava. Kad se to dogodi, hipoteka ostaje upisana, ali je neprovediva bez dodatne tužbe.
Što provjeriti prije kupnje nekretnine?
✔ Izvadak iz zemljišne knjige
✔ Teretovnicu (hipoteke, zabilježbe, ovrhe)
✔ Taj stan mora biti SUC - samostalna uporabna cjelina
✔ Uporabnu dozvolu za zgradu
✔ Usuglašenost katastra i ZK
✔ Elaborat o etažiranju
✔ Identitet i vlasništvo prodavatelja
✔ Plan otplate kredita i uvjete banke
✔ Savjetovanje s odvjetnikom ili bilježnikom
Hipoteka sama po sebi nije opasna - opasan je nedostatak znanja o tome što sve može biti upisano na nekretninu i što banka smije, a što ne smije prihvatiti kao osiguranje.
Mladi kupci često misle da je dovoljno da im nekretnina “izgleda dobro”, ali prava vrijednost nekretnine ne ovisi o pločicama ni pogledu, nego o legalnosti, etažiranju i čistoći zemljišnih knjiga.
Kupnja bez provjere uvijek nosi rizik. A kad je riječ o najvećoj životnoj investiciji - pogreška može biti skupa.
Izvor fotografija: Shutterstock
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
