Postupci izdavanja građevinske i uporabne dozvole u praksi često traju duže nego što investitori očekuju. Kada postupak zapne, mnogi su uvjereni da je razlog spora administracija.
No iskustvo pokazuje da su razlozi najčešće složeniji.
Postupci se danas vode kroz sustav eDozvola, ali digitalni sustav nije uklonio sve prepreke. Zapinjanja se i dalje događaju zbog pogrešaka projektanata, nepotpune dokumentacije, nerazumijevanja propisa, ali ponekad i zbog pogrešaka upravnih tijela.
U nastavku donosimo najčešće razloge zbog kojih postupci za građevinsku dozvolu ili uporabnu dozvolu zapinju – i kako ih izbjeći.
1. Projekt nije usklađen s prostornim planom
Jedan od najčešćih razloga zastoja je nesukladnost projekta s prostornim planom. Prema Zakonu o gradnji, građevinska dozvola može se izdati samo ako je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i posebnim propisima.
Prostorni planovi propisuju niz ograničenja, poput:
- maksimalne katnosti
- koeficijenta izgrađenosti
- udaljenosti od međe
- oblika i nagiba krova
- dopuštene namjene građevine.
Ako projekt odstupa od tih pravila, upravno tijelo mora zatražiti izmjene projekta.
Primjer iz prakse
Investitor je planirao dograditi dodatni stan iznad postojeće kuće. Tek u postupku izdavanja građevinske dozvole otkriveno je da prostorni plan dopušta samo dvije etaže, dok je projekt predviđao tri. Projekt je morao biti potpuno izmijenjen prije nastavka postupka.
2. Nepotpuna dokumentacija
Drugi čest razlog zastoja je nepotpuna dokumentacija.
Prema Zakonu o prostornom uređenju, uz zahtjev za građevinsku dozvolu moraju biti priloženi:
- glavni projekt
- dokaz o pravnom interesu
- posebni uvjeti javnopravnih tijela
- potvrde projektanata o usklađenosti projekta.
Ako nedostaje i jedan od tih dokumenata, postupak se prekida dok se dokumentacija ne dopuni. U praksi investitori često vjeruju da je dokumentacija potpuna, a tek tijekom postupka se otkrije da nedostaje važna suglasnost.
3. Projektant nije pratio izmjene propisa
Propisi u području gradnje mijenjaju se relativno često. Ako projektant ne uzme u obzir aktualne tehničke propise, upravno tijelo može zatražiti izmjenu projekta.
Najčešće se radi o:
- energetskim zahtjevima
- protupožarnim propisima
- udaljenostima od međa
- pravilima za parkirališna mjesta.
Takve izmjene mogu značajno produžiti postupak izdavanja dozvole.
4. Zablude investitora o tome što se može graditi
Velik broj problema nastaje zbog pogrešnih pretpostavki investitora o tome što je dopušteno graditi.
Primjer iz prakse: rušenje stare kuće
Često se smatra da vlasnik može bez dozvole srušiti staru kuću i izgraditi novu ako je postojeća građevina legalna. Međutim, rušenje postojeće kuće i gradnja nove smatra se novom gradnjom, za koju je potrebna građevinska dozvola. Legalnost stare kuće ne znači automatski pravo na gradnju nove.
5. “Mala adaptacija” koja zapravo zahtijeva dozvolu
U praksi se često pojavljuju zahvati koje vlasnici smatraju beznačajnima, ali oni zapravo zahtijevaju projekt ili odgovarajući akt za građenje.
Primjer iz prakse: zatvaranje lođe
Vlasnici stanova često zatvaraju lođe staklom ili PVC stolarijom, uvjereni da je riječ o manjoj adaptaciji. No zatvaranjem lođe mijenja se izgled pročelja zgrade, a ponekad i statika konstrukcije. U mnogim slučajevima takav zahvat zahtijeva projekt i odgovarajuću dozvolu.
6. Posebni uvjeti javnopravnih tijela
Prije izdavanja građevinske dozvole potrebno je pribaviti posebne uvjete tijela poput:
- vodovoda
- elektrodistribucije
- komunalnih poduzeća
- vatrogasne zaštite
- zaštite okoliša.
Ako bilo koje od tih tijela postavi dodatne uvjete, projekt se mora prilagoditi. U složenijim projektima upravo ta faza često traje najduže.
7. Neriješeni imovinsko-pravni odnosi
Građevinska dozvola ne može se izdati ako investitor nema dokaz o pravnom interesu za gradnju.
Problemi često nastaju kada:
- zemljište ima više suvlasnika
- postoji spor oko vlasništva
- granice čestice nisu jasno utvrđene.
Takve situacije mogu potpuno zaustaviti postupak dok se vlasnički odnosi ne riješe.
8. Problemi kod izdavanja uporabne dozvole
Postupak ne završava uvijek izdavanjem građevinske dozvole. Problemi se mogu pojaviti i kod izdavanja uporabne dozvole. Najčešće se utvrdi da građevina nije izvedena u skladu s glavnim projektom.
Primjer iz prakse
Investitor je tijekom gradnje odlučio proširiti terasu i promijeniti raspored prostorija u kući. Iako se radilo o naizgled manjim izmjenama, građevina više nije odgovarala glavnom projektu, zbog čega uporabna dozvola nije mogla biti izdana dok se stanje nije uskladilo.
Digitalni sustav eDozvola ne uklanja sve probleme
Sustav eDozvola značajno je unaprijedio komunikaciju između investitora, projektanata i upravnih tijela.
Međutim, digitalizacija postupka ne može ukloniti temeljne pravne i prostorno-planske prepreke.
Najčešći uzroci zastoja i dalje su:
- loše pripremljena dokumentacija
- neusklađeni projekti
- pogrešna očekivanja investitora
- neriješeni vlasnički odnosi.
Kako izbjeći dugotrajne postupke
Iskustvo pokazuje da se većina zastoja može izbjeći ako se projekt i dokumentacija provjere prije pokretanja postupka. Provjera prostornog plana, vlasničkih odnosa i projektne dokumentacije često može uštedjeti mjesece čekanja i značajne troškove. Upravo zato se investitori sve češće prije pokretanja postupka savjetuju sa stručnjacima koji mogu procijeniti postoji li pravna ili prostorno-planska prepreka za planirani zahvat.
Takav korak često je ključan da postupak izdavanja građevinske dozvole ili uporabne dozvole prođe bez nepotrebnih zastoja.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
