Koliko visoko možete podići tavan prije nego što inspekcija (ili susjed) digne obrve?
„Ma samo ćemo podići zid za šezdesetak centimetara, bit će to super stan na tavanu!“
Ako ste ikad čuli ovu rečenicu (ili je sami izgovorili, znate da se iza nje često krije mnogo više od par cigli. Podizanje nadozida potkrovlja jedna je od onih tema koja zvuči jednostavno, ali u praksi… pa, recimo samo da inspekcija ima odličan njuh za 'malo ćemo samo podići'. Ako i vi sanjate o adaptaciji tavana u stambeni prostor, ovo je članak za vas. Razotkrit ćemo dozvoljenu visinu nadozida potkrovlja, razbiti mitove o visini potkrovlja bez dozvole i dati savjete kako to učiniti legalno i pametno. Jer, na kraju krajeva, vaš dom zaslužuje da raste s vama - ali samo ako to propisi dopuštaju.
Zato idemo proći kroz najvažnije stvari - bez suhoparnih zakonskih članaka, ali s dovoljno informacija da vas nitko ne iznenadi dok gledate u krov.
Što je nadozid i zašto svi žele “još tih 60 cm”?
Nadozid potkrovlja je onaj mali (ali presudni) dodatni zid koji se gradi između stropa i početka kosog krova. Daje vam stajaću visinu, više prostora i mogućnost da stavite prozore u vertikalne zidove. Ukratko - tavan odjednom postaje životan prostor, a ne skladište zimskih guma i božićnih lampica.
Ali svaki dodatni red cigli mijenja volumen objekta. A kad se mijenja volumen - javlja se i zakonodavac.
Koliko centimetara prije nego što netko kaže “čekaj malo…”?
E sad dolazimo do onog famoznog pitanja: „Koja je dozvoljena visina nadozida?“
Odgovor je… nema univerzalnog odgovora. Sve ovisi o lokalnom prostornom planu, katnosti zgrade, udaljenosti od međa, postojećim gabaritima i zoni gradnje.
U praksi, često se spominje podizanje za oko 60 cm kao “standard”, ali to nije samo građevinski mit - taj broj dolazi iz Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17, 155/23), koji propisuje da se završavanje nezavršene zgrade može izvesti bez građevinske dozvole uz nadozid do najviše 0,6 metara.
Dakle - do 60 cm možete “podignuti” bez građevinske dozvole, ali samo ako time ne mijenjate konstrukciju, oblik krova ili gabarite iznad propisanih granica. Sve više od toga - pozdrav, dozvolo.
Drugim riječima: 60 cm je prag tolerancije, a ne poziv na avanturu. Prava visina se određuje individualno, prema urbanističkim uvjetima i projektu.
Zato, prije nego što naručite cigle, nazovite arhitekta. Ili barem provjerite plan – da kasnije ne morate objašnjavati zašto je vaš tavan “narastao” više nego što zakon dopušta.
Kad možete nešto napraviti bez dozvole (i kad baš ne možete)
Postoje manji zahvati koji ne traže građevinsku dozvolu - primjerice unutarnje adaptacije koje ne mijenjaju konstrukciju ni gabarite. Ali čim dirate krov, podižete zidove ili mijenjate volumen, to više nije 'manji zahvat', nego ozbiljna građevinska priča. Zakon o gradnji i Pravilnik o jednostavnim građevinama jasno kažu da za takve radove treba projekt i dozvola.
Pravilnik o jednostavnim građevinama u nekim slučajevima spominje i nadozide koji se mogu izvoditi bez građevinske dozvole, ali to se odnosi samo na točno definirane, manjih razmjera zahvate. Većina stvarnih ‘podizanja tavana’ ipak traži klasičnu građevinsku proceduru.
Dakle: nova boja zidova - da. Novi kat ispod krova - ne baš bez papira.
Što uključuje legalna adaptacija tavana u stambeni prostor?
Želite adaptaciju tavana u stambeni prostor?
Evo koraka za legalnost: prvo, analiza planske dokumentacije da vidite je li dozvoljeno. Zatim, izrada projektne dokumentacije – uključujući statiku, instalacije (voda, elektrika), izolaciju, novu krovnu konstrukciju, ventilaciju i minimalnu visinu potkrovlja (obično 2,2 m za stambene prostore).
Zatim slijedi ishođenje građevinske i uporabne dozvole. Tehnički uvjeti? Zgrada mora zadovoljiti sigurnosne standarde: otpornost na požar, stabilnost i energetsku učinkovitost. Ne zaboravite: bez ovoga, vaš san može postati noćna mora.
Ups… već ste podigli nadozid?
Dogodi se. Niste prvi, nećete biti ni zadnji. Ali važno je znati da inspekcija ne dijeli komplimente za građevinske improvizacije. Moguće su kazne, nalozi za uklanjanje i problemi pri prodaji.
Ponekad se nadozid može naknadno legalizirati — ako je u skladu s prostornim planom i ako postoji potrebna dokumentacija. No to je proces koji zahtijeva stručnjake i papire, ne samo dobru volju i susjedovu šutnju.
Zaključak: centimetri nisu problem - papiri jesu
Dozvoljena visina nadozida potkrovlja nije fiksna brojka, nego rezultat pravila, planova i stručnih odluka. Zato je najpametnije prvo provjeriti planove i konzultirati se s arhitektom - prije nego što vas netko drugi na to 'podsjeti'.
Na kraju dana, tavan može postati predivan prostor za život, ali samo ako je i na papiru jednako čvrst kao u cigli.
Autor: Jasna Paunović, mag.admin.publ.
Ako trebate savjet ili rješenje iz područja javne uprave - građevinske ili uporabne dozvole, legalizacije, etažiranja, diobe nekretnina, katastra ili imovinsko-pravnih odnosa - obratite se Pravnom kompasu. Usmjeravamo vas prema rješenju, bez lutanja kroz birokraciju.
